|
La Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari di Torino, che conta oltre mille associati a Torino e provincia ed è presieduta da Alessandro Berlincioni, ha reso noti, i risultati della prima indagine conoscitiva condotta sul territorio, denominata “Agenzie immobiliari allo specchio - Operatività e Organizzazione in Tempi di Crisi”.
L’analisi, elaborata e sviluppata dallo Studio Lascar ( che da oltre vent’anni si occupa di formazione e cultura d’impresa per l’intermediazione immobiliare) ha interessato un campione rappresentativo delle agenzie immobiliari FIMAA di Torino e provincia.
Complessivamente sono stati raccolti 194 questionari: 139 compilati on-line e 55 in modalità cartacea. La raccolta dei dati si è conclusa il 31 gennaio 2012.
“Si parla molto dell’andamento del Mercato immobiliare di questi ultimi anni – spiega Stefano Lascar - I dati, in questo senso, abbondano, soprattutto quelli inerenti la progressiva e marcata riduzione delle compravendite. Sono poche, invece, le informazioni disponibili sul mondo imprenditoriale dell’intermediazione, una realtà composta prevalentemente da micro-imprenditoria che nel 2006 contava circa 36 mila agenzie immobiliari a livello nazionale”.
Il particolare contesto storico, sociale ed economico ha comportato un cambiamento repentino e radicale dello scenario operativo e gestionale delle agenzie, con un avvicendarsi incessante di cause ed effetti che hanno reso ogni previsione e programmazione strategica del tutto o in parte da riformulare, alla luce di una situazione di emergenza.
L’impatto della crisi su questa realtà è notevole. Innanzitutto perché è sopraggiunta dopo dieci anni di crescita che ha toccato il picco più alto nel 2006 e ciò ha inevitabilmente determinato specifiche modalità di gestione e di organizzazione; in secondo luogo perché la situazione perdura da quattro anni e le previsioni a breve e medio termine si attestano su un volume di compravendite intorno al 50% rispetto a quelle del 2006; ed infine perché, nella crisi del Settore, sembrano interagire e sovrapporsi tratti congiunturali e strutturali con l’inevitabile conseguenza di un cambiamento qualitativo del Mercato, oltre che quantitativo.
In tema di composizione storica e consolidamento aziendale, l’analisi ha evidenziato che il 32,4% delle agenzie ha iniziato la propria attività a partire dal 2007, cioè durante la crisi. Il dato, apparentemente dissonante, è il risultato “inerziale” della spinta propulsiva dei dieci anni precedenti di Mercato in crescita. Il 33,8% è costituito da realtà storiche sorte prima del 1997, mentre la quota restante si divide quasi a metà tra quelle agenzie che hanno aperto durante o poco prima del boom del Mercato immobiliare.
La suddivisione per tipologia e struttura aziendale invece mostra che il 90,7% è costituito da aziende autonome con sede unica, il 4,3% da agenzie in franchising ed il restante 5% da agenzie autonome con filiale.
I dati confermano inoltre una frammentazione organizzativa delle realtà immobiliari. Tra il 2006 e l’inizio del 2012 la crisi ha comportato una riduzione media, a tutti i livelli, dei componenti l’agenzia, commercialmente attivi, passando da 2,46 a 2,08. La maggior parte delle agenzie è priva del servizio di segreteria e mediamente si osserva la presenza di una segretaria ogni due agenzie. Nel 2006, la media dei titolari per agenzia era di 1,52, oggi scende a 1,48, mentre la media dei funzionari da 0,94 passa a 0,79. Per il futuro il 74,1% delle agenzie non prevede variazioni di organico, il 3,6% pensa di ridurre le risorse umane ed il 22,3% considera il reclutamento di nuovi collaboratori. Quest’ultima percentuale è significativa, presumibilmente sia per sfruttare la congiuntura nel reclutamento delle risorse, sia per sviluppare maggior dinamismo operativo e quindi maggiore competitività commerciale.
In tema di composizione del portafoglio immobili, il 25,2% delle agenzie ha un portafoglio interamente acquisito con incarico in esclusiva, il 55,4% prevalentemente in esclusiva, mentre per il resto delle agenzie gli incarichi di questo tipo sono la minoranza o del tutto assenti. Per quanto riguarda le dinamiche del portafoglio, quasi il 70% delle agenzie impiega mediamente tra i 3 e i 9 mesi per concludere la vendita di un immobile, per circa un quarto delle agenzie i tempi si allungano sino ad un anno e più del 7% dichiara che occorrono 18 mesi e oltre per concludere la vendita.
Relativamente alla percentuale di invenduto, dall’indagine risulta che rientrano nella soglia del 30% di invenduto, dato questo fisiologicamente accettabile, soltanto il 40,3% delle agenzie del campione. Oltre un quarto degli intervistati stima invece una quota dell’invenduto pari sino alla metà dell’intero portafoglio, un 15% ne calcola sino al 70% e quasi il 18% supera questa quota.
Infine, analizzando i modelli reattivi più efficaci per rispondere agli stimoli che il nuovo scenario di Mercato propone, le questioni sulle quali si ritiene sia maggiormente necessario intervenire sono: regolamentazione ulteriore del Settore, professionalità, informatizzazione dei processi lavorativi di agenzia, formazione, aggiornamento ed una maggiore collaborazione tra colleghi. I dati su quest’ultimo punto evidenziano che il flusso delle collaborazioni si è incrementato per il 50% delle agenzie interpellate.
“Con questa analisi – conclude Alessandro Berlincioni - nell’ottica di continuare a svolgere un’importante attività di ascolto dei reali bisogni degli Associati e per fornire loro risposte sempre più adeguate, la Federazione ha voluto tracciare un quadro della situazione sul territorio. La pubblicazione rappresenta dunque un ulteriore strumento di osservazione, riflessione e confronto messo a disposizione dei nostri Associati per una crescita ed un rafforzamento professionale, anche attraverso la condivisione di obiettivi comuni, per una riorganizzazione proficua del lavoro e per lo sviluppo di utili sinergie, volte a trovare le soluzioni migliori per affrontare le sfide di Mercato e tutelare così i consumatori”.
Fonte: CS di FIMAA Torino
|
