11 novembre 2010

«Difficile in Italia disegnare una mappa di ciò che rientra nel Segmento delle Residenze Esclusive basandosi solamente sui due parametri generalmente considerati: prezzo elevato e beni disponibili a pochi. Negli USA, per definizione, si considera che il Segmento sia formato da tutte le transazioni che rientrano nell’ultimo decile per prezzo complessivo; vale quindi il 10% del mercato immobiliare complessivo. E in Italia? Non esistendo una rilevazione delle transazioni immobiliari ordinabile per prezzo complessivo, viene a mancare un’interpretazione oggettiva. Occorre quindi rifarsi a un parametro alternativo: la location”.
Con queste parole il dott. Marco Tirelli, senior partner di Tirelli&Partners, introduce il suo intervento al Leadership Forum tenutosi a Milano, durante la sessione dedicata al Mercato del lusso e alle nuove opportunità.
Da un confronto tra Milano, Roma e Manhattan emerge un numero molto limitato di transazioni rilevate nelle zone esclusive delle due città italiane (il 3% del totale a Milano e il 5% a Roma) rispetto al 10% newyorkese. “Il motivo? – spiega Tirelli - A Manhattan il Segmento delle Residenze Esclusive comprende due diverse realtà: la prima è quella delle residenze tradizionali ubicate in location consolidate; la seconda quella delle residenze moderne. Sono proprio le residenze moderne a “invadere” lo spazio delle location consolidate dando vita così a progetti di assoluta eccezionalità o a insediarsi in location innovative contribuendo così all’evoluzione della città. Nel mercato immobiliare italiano la componente legata alle location consolidate è invece molto più forte di quella legata alla modernità dei progetti.”

Dal 2006 al 2010 a Milano la graduatoria per prezzo medio delle zone di pregio è rimasta la stessa, con il Quadrilatero che si conferma negli anni sempre al 1° posto. A Manhattan al contrario in soli quattro anni si sono rimescolate tutte le carte: Midtown West va al primo posto scalzando Tribeca, mentre la zona di East Harlem/Carnegie Hall dal 4° posto perde ben 21 posizioni.
Città italiane che non cambiano e che mostrano un assoluto immobilismo nella concezione dell’esclusività.
Emblema di questa paralisi è proprio Milano, oggetto di interventi immobiliari su grande scala dal primo dopoguerra (a causa della devastazione portata dai bombardamenti) fino alla fine degli anni ’60. A partire dagli anni ’70, è stata oggetto solo di interventi immobiliari minori, distribuiti nella città a macchia di leopardo e aventi ad oggetto per lo più il patrimonio immobiliare esistente. Dal 1973 al 2002 si è registrato un calo demografico che ha portato a un saldo negativo pari a 496.000 abitanti.

“Nel quadriennio 2002/2005 i nuovi permessi di costruzione nel comune di Milano sono stati 8.254 contro i 23.687 dell’Isola di Manhattan. Il confronto è impressionante, tenuto conto che lo stock immobiliare residenziale delle due città è sostanzialmente identico: circa 760.000 abitazioni. Il mercato delle residenze moderne ha grandi possibilità di sviluppo; esiste una forte domanda potenziale per residenze che offrano bellezza, efficienza e usabilità, che siano cioè “contemporanee”. Ed è la contemporaneità che può declinare in modo sempre nuovo l’esclusività di una abitazione. E’ un invito a tutti noi a guardare al mondo immobiliare con occhi sempre diversi senza limitarsi a replicare indefinitamente modelli di successo sorpassati dalla contemporaneità. I nuovi sviluppi immobiliari che stanno iniziando a cambiare il volto alla città e l’ambiziosità del nuovo Piano di Governo del Territorio al 2030 ci devono rendere ottimisti.” – conclude Tirelli. (CS di Tirelli&Partners)