05 novembre 2007

"Alla luce della discussione in questi giorni in Parlamento circa gli emendamenti proposti alla Finanziaria per il 2008, oggi viene dibattuta nell’ambito di un Convegno presso il Senato della Repubblica promosso da Assoimmobiliare – l’Associazione dell’Industria Immobiliare aderente a Confindustria - una proposta normativa che ha come obiettivo la realizzazione di un milione di nuove residenze destinate alla locazione. L’incontro prevede anche una tavola rotonda dedicata all’housing sociale con interventi di attori pubblici e privati che si confronteranno in materia di edilizia residenziale destinata alla locazione: l’incremento di case destinate all’affitto a canoni sostenibili rappresenta una concreta risposta al grave problema del disagio abitativo, che riguarda ormai gran parte del Paese.
Oltre ai Ministri Ferrero e Santagata, saranno presenti i Senatori Tommaso Barbato e Giorgio Benvenuto firmatari di un emendamento alla legge Finanziaria per il 2008 (AS 1817) che contiene tutte le modifiche all’attuale normativa necessarie per rendere operativa la proposta.
Il disagio abitativo nel nostro Paese è dovuto principalmente a due fattori: 1) un forte squilibrio, il più elevato in Europa, fra le case in proprietà (80%) e quelle offerte in affitto (20%); e 2) solo il 10% del totale dello stock abitativo è stato costruito nell’ultimo decennio, a fronte di una media europea di circa il 25%, con la quasi totalità dei nuovi edifici destinata alla compravendita.
Assoimmobiliare nel rilevare la dimensione che sta assumendo tale problema, che a seguito della forte crescita dei prezzi delle case e dei canoni di locazione riguarda non solo le fasce più deboli ma anche il ceto medio, ritiene sia indispensabile rilanciare da subito una nuova politica abitativa volta al sostegno del mercato degli affitti basata su una proficua collaborazione tra pubblico e privato.
L’offerta di edilizia residenziale destinata alla locazione a canoni sostenibili può essere aumentata solo attraverso un significativo taglio dei costi di acquisizione delle aree fabbricabili e dei costi di gestione delle abitazioni destinate alla locazione. Tali obiettivi potranno essere raggiunti principalmente attraverso:
l’utilizzo delle cosiddette "aree a standard", sia di proprietà pubblica che privata, oggi solo in parte utilizzate;
l’ottimizzazione della fiscalità dell’operazione.
La proposta normativa vuole operare mediante la creazione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare, le "Residenze di interesse generale destinate alla locazione", ossia fabbricati composti da abitazioni non di lusso, con vincolo alla locazione ultraventicinquennale a canone concordato.
Le nuove residenze di interesse generale sorgeranno nelle cosiddette aree a "standard", destinate urbanisticamente alla realizzazione di funzioni o servizi per la collettività come parchi, scuole, uffici pubblici ecc., che risultano essere generalmente disponibili in grandi quantità presso tutti i Comuni italiani e talvolta inutilizzate, in quanto non cedibili per realizzare edilizia abitativa o commerciale.
L’introduzione di "Residenze di interesse generale destinate alla locazione" consentirà ai Comuni di ottenere un beneficio finanziario dalla cessione di tali aree colmando nel contempo la domanda di locazioni, ferma restando la facoltà dei Comuni di vincolare gli standard ad aree a verde e di limitare o escludere la localizzazione di detti alloggi in determinate zone del piano urbanistico locale.
Con questa proposta, Assoimmobiliare ritiene possibile realizzare 1 milione di nuove case destinate alla locazione (taglio medio di 70 mq). Gli edifici saranno destinati alla locazione per un periodo non inferiore a 25 anni, con possibilità finale di acquisto da parte dei conduttori ad un prezzo convenuto con le principali organizzazioni sindacali. Il canone di locazione sarà concordato con accordi definiti in sede locale e quindi offerto a livelli sostenibili: tale canone, su media nazionale, nell’ambito delle grandi aree metropolitane, può essere stimato in circa 800 euro/mese.
Il 30% delle nuove residenze potrà poi essere destinato alle categorie disagiate, con un contributo all’affitto a carico degli Enti locali e finanziato dallo Stato attraverso un fondo di sostegno.
Il progetto potrà quindi avere successo solo se verrà attuato uno sforzo congiunto da parte dello Stato, degli Enti locali e degli investitori privati.
Allo Stato si chiede in particolare di favorire un nuovo quadro normativo compatibile anche a livello comunitario in materia fiscale (applicando alla fattispecie le aliquote fiscali previste per la "prima casa"), nonché di prevedere la creazione di un fondo a sostegno degli affitti degli inquilini particolarmente disagiati. Agli Enti locali spetta la responsabilità della trasformazione di aree "a standard", a fronte di un vincolo di locazione di lunga durata a canoni sostenibili, e la possibilità di destinare parte del nuovo stock abitativo a soggetti disagiati, con piena autonomia su criteri e modalità di gestione. Agli investitori privati toccherà il compito di realizzare e gestire, anche attraverso strumenti evoluti e regolamentati, quali fondi immobiliari e SIIQ (Società d’investimento immobiliare quotate), i patrimoni immobiliari da destinare alla locazione di lunga durata.
Con questi interventi, si raggiungerebbe un riequilibrio del mercato immobiliare residenziale riportando l’Italia in linea con la media europea che vede il 64% dello stock abitativo in proprietà ed il 31% in affitto.
In caso di approvazione della normativa, si stimano investimenti privati per l’acquisto di aree e per oneri di urbanizzazione pari a circa 20 miliardi di euro e per la realizzazione delle nuove abitazioni pari a circa 80 miliardi di euro, con un rendimento netto per l’investitore istituzionale (Fondi, Fondi etici, SIIQ, Fondazioni) stimabile tra il 5% ed il 6%.Il progetto non necessita di copertura finanziaria in quanto si basa su un modello ad oggi inesistente e tale modello è idoneo a generare nuovo gettito attraverso la realizzazione del nuovo stock abitativo" (CS dell' associazione).