1 dicembre 2008

Sala piena per la “V Conferenza Italiana sulle Valutazioni Immobiliari” che ha affrontato nella consueta sede (Milano, HQ di Deloitte, con introduzione di Elena Vistarini, partner della società) alcune tematiche tanto attuali quanto controverse di fronte ad un variegato pubblico di operatori del Real Estate.

L’estate ha segnato una svolta nell’attività del Comitato di Valutazione che, alla luce dei primi evidenti segni di recessione del mercato immobiliare, ha aperto un vivace dibattito sul ruolo del valutatore nelle attuali condizioni del settore: dall’atteggiamento assunto dagli istituti di credito (efficacemente sintetizzato da Ursula Raab di Aareal Bank) alle difficoltà della categoria di valutatori ed Esperti Indipendenti nello svolgimento delle proprie mansioni.

Mentre si avvicina il 31 dicembre, data di bilanci e rendiconti (per i Fondi) e quindi anche di verifiche sul valore dei beni immobili, gli operatori del settore incontrano sempre maggiori difficoltà ad esprimersi in modo certo, in primo luogo a causa della scarsità dei dati e del numero di operazioni eseguite.

Non solo la situazione di stasi ma anche la conseguente assenza di comparables attendibili rende a fine 2008 molto delicato il compito dei valutatori che si trovano a stimare portafogli immobiliari in condizioni di evidente instabilità del mercato.

A titolo di esempio l’intervento congiunto dei membri del Comitato di Valutazione Mariacristina Laria (Savills) e Francesca Prandi (Cushman & Wakefield), ha evidenziato alcune circostanze significative per l’anno in corso: il fatto che molti bandi di gara siano andati deserti, che immobili giudicati di qualità siano rimasti sul mercato a lungo, che le offerte poi presentate siano risultate più basse del 20-30% rispetto all’importo richiesto.

In parallelo operatori tradizionalmente considerati più “statici”, come Inarcassa, sono divenuti in situazione di incertezza richiestissimi interlocutori, come ha sottolineato Flavio Iardino, che presiede la Direzione Immobiliare della Cassa Ingegneri e Architetti.

Il quadro è stato infine arricchito dall’overview offerta da Gianluca Marcato (IPD e University of Reading) attraverso lo studio IPD sul mercato anglosassone.

In sintesi l’indicazione dei valutatori nelle attuali condizioni conferma il trend già emerso nei recenti dibattiti: ritornare ai “fondamentali” dell’immobile (a return to property fundamentals) focalizzandosi, nell’ambito dell’attività di stima, sui tradizionali elementi cardine di analisi: posizione (accessibilità, visibilità, etc.), qualità dei conduttori e sostenibilità dei canoni di locazione, configurazione e qualità costruttiva, etc.

(a cura di Laura Piantanida, Reddy's Group, Componente del Comitato di Valutazione)