12 maggio 2006
 
Nel corso del Forum del Sud Europa, che si è svolto a Napoli il 12 maggio, Scenari immobiliari (Presidente è Mario Breglia) ha presentato la Ricerca “Domus Nostra: la casa desiderata dagli europei del Sud”, prima indagina transnazionale realizzata dalla Società in collaborazione con PIrelli RE. Il sondaggio è stato effettuato da Marketing Tools and Technologies S.p.a.
Poichè a questa quinta edizione del Forum non ho potuto partecipare (mentre alle altre edizioni sono sempre stata presente), mi sono vista costretta costretta a fare il "copia e incolla" del Comunicato diffuso dall'efficientissimo Ufficio Stampa dell'amico Mario. Anche così, per scrivere questo "articolo" (se vogliamo chiamarlo in questo modo...) c'è voluto comunque un bel pò di tempo: la Ricerca è, infatti, ricca di dati.
Qual è dunque la casa desiderata dagli europei che abitano lungo il Mediterraneo? In che tipo di città vogliono vivere e cosa li spinge a comprare una casa? Quanti lo hanno fatto negli ultimi anni e quanti lo faranno?
Queste le domande, ed ecco le risposte, attraverso un campione di 2.500 famiglie che vivono nelle città meridionali di Italia, Spagna e Francia. L’indagine è stata realizzata nel mese di aprile 2006 e il campione, ha spiegato Breglia, è stato così ripartito: 1650 famiglie sono state contattate nelle città del sud di Spagna e Francia, mentre le rimanenti 850 risultano tutte residenti nelle città del meridione d’Italia. L'indagine, a Napoli, è stata raccontata dalla brava Paola Gianasso, che a Scenari Immobiliari è Responsabile dei mercati esteri.
Circa la tipologia di abitazione, le famiglie del sud Europa manifestano una forte preferenza (il 64 per cento di tutto il campione) per la casa singola o indipendente, mentre (a differenza di quanto accade nei Paesi del nord) non è molto apprezzato il condominio. In Francia il 10 per cento delle preferenze, corrispondenti alla categoria “altro”, va alle case a schiera.
Come desidera la casa? Per una amplissima fascia di intervistati, la casa desiderata, inoltre, deve essere nuova, ovunque. «Interessanti sono anche le scelte in materia di localizzazione. Più dell’80 per cento degli italiani residenti nelle regioni del sud desidererebbe infatti abitare in città, preferibilmente in una casa d’epoca (32,5 per cento dei casi), manifestando un forte attaccamento alla vita e alle abitudini urbane. Se i francesi esprimono la stessa preferenza degli italiani per le case in immobili d’epoca, che si tratti di case singole o anche di appartamenti in condominio, le differenze si manifestano quando si tratta di scegliere in quale zona della città andare a vivere. Quasi il 40 per cento dei francesi sogna di abitare fuori città, in campagna. Decisamente diverse le esigenze delle famiglie spagnole: più dei due terzi di esse gradirebbe che la propria casa fosse nuova (nel 76,7 per cento dei casi), anche se questo non implica necessariamente che essa debba trovarsi in città o fuori. Si tratta di un dato che può essere spiegato guardando all’evoluzione in atto nel mercato immobiliare spagnolo: la maggior parte dello stock abitativo disponibile risulta infatti di recente costruzione, dato ilm forte sviluppo registrato dall’attività edilizia negli ultimi anni, e si continua a costruire in tutte le zone urbane o esterne»
Quali sono i quartieri preferiti dalle famiglie europee? Analizzando i dati raccolti nell’indagine è possibile tracciare un quadro ben definito delle caratteristiche tipo che le famiglie europee vorrebbero ritrovare nel loro contesto abitativo. In cima ai desideri delle famiglie meridionali italiane resta sempre il sogno di poter abitare in un quartiere storico del centro cittadino (nel 24,5 per cento dei casi) o, in alternativa, in un quartiere residenziale integrato ma dotato di un ampio numero di servizi, aree commerciali ed infrastrutture (per una famiglia su tre). Ancora piuttosto contenuta, invece, la percentuale di famiglie che preferirebbe andare a risiedere in un piccolo Comune della cintura urbana, soprattutto se messa a confronto con quella riscontrata in Francia e Spagna. Al quartiere ideale vengono richieste soprattutto tranquillità, presenza di aree verdi, pubbliche o private e, infine, una collocazione ottimale, capace di coniugare l’accesso ad un’efficiente rete di trasporti pubblici con la vicinanza alle principali arterie stradali cittadine. Per quanto riguarda le dimensioni, le famiglie italiane sembrano più propense di quelle europee a sacrificare qualche metro quadrato pur di poter risiedere in città. I francesi, al contrario, attribuiscono molta importanza a tre fattori, ovvero alle dimensioni dell’abitazione, alla tranquillità dell’ambiente e alla presenza di verde, quest’ultimo, però, non inteso con la vicinanza di giardini pubblici o privati ma, piuttosto, con la possibilità di disporre di una casa immersa nel verde e quindi dotata di un ampio giardino o, in mancanza, inserita in un contesto paesaggistico di qualità. Questo spiega come mai i francesi preferiscano abitare in quartieri residenziali a bassa densità abitativa che, pur non garantendo un’ampia offerta di servizi integrati (infrastrutture, aree commerciali e altro), assicurano la privacy e la tranquillità tanto ricercate dalle famiglie transalpine. Un elevato gradimento lo riscontra anche la vista mare».
Quali sono gli elementi del contesto abitativo ritenuti indispensabili per l’acquisto? Le preferenze delle famiglie spagnole intervistate evidenziano due tendenze opposte. In un primo caso, infatti, quando l’abitazione si trova in città, sono preferiti i quartieri residenziali di nuova costruzione (nel 54,7 per cento dei casi), purchè vi sia la disponibilità di servizi e di aree commerciali e l’accesso ad un’efficiente rete di trasporti. Quando, al contrario, si sceglie di vivere fuori città, allora sono preferiti i piccoli centri localizzati nell’hinterland cittadino (22,7 per cento delle famiglie). In questo caso, oltre a cercare un’abitazione di grandi dimensioni (oltre i 150 metri quadrati), si privilegiano fattori quali la tranquillità e la sicurezza»
Ma perché si decide di comprare casa? «Per il 52,5 per cento degli italiani intervistati l’eventuale acquisto di un’altra casa sarebbe da ricondurre innanzitutto al desiderio di migliorare la propria condizione abitativa, accrescendo così la propria qualità della vita. Una famiglia italiana su due cerca una nuova abitazione perché quella attuale non la soddisfa più. Insomma, l’acquisto consentirebbe di avere una casa più adeguata alle proprie esigenze: più grande (nel 33,5 per cento dei casi), con una migliore distribuzione degli spazi (25 per cento) o localizzata in un quartiere dove risulta più comodo e piacevole vivere. Il 30 per cento delle famiglie italiane ritiene inoltre che l’acquisto di un’abitazione possa assicurare ai figli un futuro migliore, soprattutto in un momento in cui l’affitto rappresenta una soluzione cara e introvabile.
Anche per le famiglie francesi l’eventuale acquisto di un’abitazione è innanzitutto connesso al desiderio di migliorare la qualità della vita. Rispetto agli italiani, però, l’acquisto è condizionato alla possibilità di trovare un’abitazione più grande, visto che ben il 37,3 per cento dellefamiglie indica questa come la motivazione principale che potrebbe indurla, nei prossimi anni, a cercare un’altra casa. La relativa bassa percentuale di proprietari, oscillante attorno al 60 per cento, e la dinamicità del mercato residenziale francese, caratterizzato da quotazioni in forte ascesa ormai da otto anni, favoriscono una forte tendenza delle famiglie (il 23,3 del campione) a prediligere la condizione di proprietarie piuttosto che quella di affittuarie. Questo significa che il passaggio dall’affitto alla proprietà diviene uno dei motivi più importanti nell’orientare le famiglie transalpine all’acquisto.
Diverse le motivazioni che guidano la domanda di abitazioni da parte delle famiglie spagnole. Il 34,1 per cento dichiara, infatti, che il desiderio di migliorare la qualità della propria vita potrebbe indurle a comprare (la percentuale di proprietari in Spagna è peraltro tra le più alte in Europa). Gli spagnoli ricercano tanto una maggiore disponibilità di spazio, quanto la possibilità di poter fruire, nelle immediate vicinanze dell’abitazione, di un elevato numero di servizi, di negozi, di centri commerciali e anche di aree ricreative e per il tempo libero»
E’ interessante notare che, secondo Scenari immobiliari, c’è un ampio margine di crescita del settore immobiliare per i prossimi anni, specie nel sud Italia. Il mercato residenziale del meridione mostra quindi una grande vitalità, soprattutto perché qui il ciclo di crescita della domanda, che nel centro-nord era iniziato già nel biennio 1998-1999, si è manifestato con un certo ritardo. I dati raccolti rafforzano ulteriormente questa lettura, visto che le famiglie francesi e spagnole che dichiarano di avere già acquistato un’abitazione negli ultimi tre anni sono, in termini percentuali, in numero superiore rispetto alle famiglie italiane. Il 12,9 per cento del campione italiano ha concluso un acquisto negli ultimi tre anni, contro il 15,3 ed il 21 per cento rilevati, rispettivamente, in Francia e Spagna. In ogni caso, anche negli altri Paesi, resta una elevata propensione all’acquisto».
Paola Gianasso ha toccato anche gli aspetti legati al finanziamento dell'abitazione. Per gli italiani e gli spagnoli l’acquisto di un’abitazione coincide con l’accensione di un mutuo e, quindi, con il ricorso al finanziamento bancario. «Più dell’80 per cento delle famiglie italiane e spagnole non dispone di mezzi propri per finanziare interamente l’eventuale acquisto di una casa, contro solo il 60 per cento dei francesi. Queste differenze trovano riscontro anche nella diversa propensione all’indebitamento manifestata dal campione intervistato. A livello geografico, infatti, emerge una forte disomogeneità del dato rilevato presso le famiglie europee. I francesi paiono essere i cittadini meno propensi ad indebitarsi per l’acquisto di una casa, visto che più di una famiglia su due ritiene di non volersi indebitare, nel caso di ricorso al mutuo, per più del 50 per cento del valore dell’abitazione. Le famiglie italiane si collocano in una via di mezzo tra quelle francesi e quelle spagnole: i dati evidenziano, infatti, che nel 53,4 per cento dei casi il mutuo copre una percentuale del valore della casa oscillante tra il 30 ed l’80 per cento , con solo il 7,9 per cento delle famiglie che dichiara di dover eventualmente ricorrere ad un finanziamento che copra la totalità del valore dell’immobile. La maggiore propensione degli italiani all’indebitamento è testimoniata tanto del consistente incremento dei prezzi registrato negli ultimi anni, quanto del fatto che, attualmente, il mercato residenziale italiano è caratterizzato da una domanda rappresentata prevalentemente da nuclei familiari che acquistano per necessità e che, nella maggior parte dei casi, hanno anche una limitata capacità finanziaria. In conclusione, può essere interessante analizzare il dato rilevato presso le famiglie spagnole, che sono le più propense all’indebitamento. Ben il 70 per cento di esse dichiara infatti di essere disposto a finanziare almeno il 50 per cento del valore dell’immobile con la sottoscrizione di un mutuo bancario. C’è anche da segnalare che gli spagnoli si dimostrano i clienti più affezionati della formula del mutuo al 100 per cento, dato che una famiglia su quattro afferma di voler ricorrere a questa ipotesi nel caso di acquisto dell’abitazione».
Alla fine dell'indagine è risultato che il matrimonio "meridionale + mattone" è sempre più forte. Ne hann discusso Carlo Bianco – Vicepresidente Pirelli Real Estate, Gualtiero Cualbu – Presidente Minoterm Riccardo Delli Santi – Senior partner DS&P, Paolo Desideri – Abdr Architetti Associati, Massimo Mezzaroma – Amministratore delegato Impreme, Rocco Papa – Vicesindaco comune di Napoli, Ambrogio Prezioso – Presidente Acen, Donatella Squellerio – Direttore Macquarie Bank, e Cristina Treu – Docente Politecnico di Milano.

Nelle foto: vedute aeree di Napoli.