27 febbraio 2006
 
Presentato stamane a "Palazzo Turati " ( sede della CCIAA di Milano), in una sala strapiena di immobiliaristi, costruttori e giornalisti, il "IX Rapporto sul mercato immobiliare della Lombardia "promosso da Centredil - Ance Lombardia e realizzato da Scenari Immobiliari.

Il dibattito è stato introdotto da Giuseppe Colleoni, Presidente di Centredil - Ance Lombardia . Pur ragionevolmente ottimista , Colleoni si è soffermato in particolare sulla necessità, da parte delle imprese, di imparare a gestire il cambiamento . Dopo lunghi anni di crescita quasi uniforme su tutto il territorio nazionale il mercato immobiliare italiano sta infatti iniziando a rallentare. Se è vero che il 2005 si è concluso con un fatturato di oltre 114 miliardi di euro, + 4 % rispetto al 2004, e che le quotazioni sono salite del 4-6 %, la previsione al 2006 -ipotizzando una ripresa graduale dell'economia nella seconda parte dell'anno e un'inflazione pressoché stabile-è di un fatturato di poco superiore a 116 miliardi di euro ( +1,8 per cento su base annuale). Siamo quindi avviati alla “crescita zero”, avvicinandoci all’andamento di Paesi come Gran Bretagna, Olanda e Australia. Anche il mercato immobiliare lombardo affronta il 2006 lasciandosi alle spalle un annopositivo, anche se con un trend in rallentamento. «La fase espansiva è terminata, l’anno in corso e il prossimo saranno caratterizzati da una diminuzione della velocità di espansione del mercato, probabilmente non ci sarà alcun cambiamento improvviso degli andamenti» recita il Rapporto « ma un consolidamento dei risultati ottenuti, con variazioni negative limitate rispetto ai risultati ottenuti dal comparto dalla fine dello scorso decennio ,+ 30 per cento di compravendite dal 1999». Per Colleoni questo è il momento di investire in ricerca, e di rivedere la struttura delle imprese nelle componenti finanziarie, organizzative e qualitative , con un appello in definitiva, a una maggior formazione : il che, da parte del mondo dei costruttori , rappresenta un' innovazione culturale significativa.

IL RITRATTO REGIONALE. Torniamo però alla Lombardia dove, negli ultimi cinque anni, il fatturato realizzato dalle compravendite di abitazioni è cresciuto del 45,2 %, passando dai 17 miliardi di euro del 2001 ai 24,7del 2005. Il . olume d’affari si è ampliato , nell' ultimo anno, del 6,4 % : crescita è sicuramente dovuta «al rilevante aumento delle quotazioni, ma la dinamicità del settore, in un ciclo immobiliare di lunga durata come quello attuale, è sostenuta sia dalla solidità della domanda sia dalla capacità dell’offerta di rispondere, almeno in parte, alle esigenze delle famiglie ». Nel 2005 sono stati scambiati poco di più di 14 milioni di metri quadrati di edilizia residenziale (+ 2,2 % sul 2004), nel territorio delle province si è scambiato il 64 per cento sul totale delle superfici compravendute, con un incremento di circa l’1,7 % rispetto all’anno precedente. Il restante 36 % è stato oggetto di transazioni nei capoluoghi, con un incremento di poco superiore al 3,3%.Nel milanese passa di mano il 40 %del totale delle superfici residenziali. Le restanti province (escludendo Bergamo, Brescia e Monza che rappresentano mercati con volumi di scambio superiori alla media) possiedono mercati che realizzano fra il 2 e il 6 % delle compravendite regionali. L'incremento medio dei prezzi ha superato il 6 %, ma le performance di alcuni capoluoghi, in particolare Monza, Mantova e Bergamo, sono state superiori. «Le previsioni per il breve–medio periodo» dice Scenari Immobiliari «sono di un rallentamento del settore. L’aumento dei prezzi, atteso al 3,9 % nel 2006, si accompagnerà ad una flessione delle compravendite (-0,4 %), che produrranno un aumento del fatturato dell’intero comparto residenziale di poco superiore all’1%».

STABILITA'? SI, GRAZIE. Particolarmente lucida, oggi, la lettura fornita da Mario Breglia. Il Presidente di Scenari Immobiliari ha osservato che - se si considera la serie storica - il mercato italiano è collocato in una «griglia di relativa stabilità» ( solamente tra il1974 e il 1994 il mercato è stato contraddistinto da oscillazioni improvvise, dovute all' altalena inflazionistica) , dove l' indicatore da considerare è il costo del denaro. La Lombardia si conferma regione-guida : qui viene scambiata una casa su cinque del totale nazionale e, guardando al fatturato, siamo a un quarto . Per abitazioni compravendute, la Lombardia è il primo mercato d' Europa. Va al terzo posto ( dopo le grandi aree londinese e parigina ) se si sommano anche gli altri comparti ( uffici, retail etc ):

FENOMENI NUOVI. Si sono affermati , nell' ultimo anno in particolare , fenomeni nuovi: avanza la migrazione verso i piccoli centri, ed è cresciuto il traffico, reso ancora più difficile dal fatto che, nella Regione, la rete stradale e ferroviaria è pesantemente inferiore ( proporzionalmente, di circa il 20%) alle altre regioni italiane. Nel real estate i lavoratori extracomunitari acquistano crescente importanza : nel 2005 hanno acquistato un'abitazione in Lombardia circa 30 mila cittadini stranieri extracomunitari, rappresentando oltre il 16 % del mercato delle compravendite residenziali regionali. «Contrariamente a quanto accade nelle regioni centrali e meridionali della penisola, nel nord gli immigrati si distribuiscono su tutto il territorio con differenze nella concentrazione provinciale non marcate. A livello provinciale Brescia con il 22,3 % delle compravendite sul totale, realizzate da questi nuovi attori della domanda, si colloca al primo posto nella graduatoria nazionale, segue Milano, ottava in classifica con l’11,8 % sul totale».Infine, sta avvenendo una vera e propria " mutazione di genere ": ora si comperano case che proprozionalmente costano meno di cinque anni fa ( inferiori ai 200 mila euro ) , e più piccole. «E' sparita una stanza » ha sottolineato Breglia « e la casa è sempre più " mutuo-dipendente " : dal 20-30 % si è passati oggi al 90% ».Rispetto a dodici mesi fa, però, la domanda di case da parte delle famiglie lombarde non è affatto diminuita, anzi è cresciuta consolidandosi. Sono 308mila , infatti, le famiglie alla ricerca di un’abitazione in Lombardia, con una crescita rispetto ai precedenti dodici mesi dello 0,8 %. Si assottiglia ulteriormente il numero di coloro che acquistano provenendo dalla locazione. Oggi sono 7 mila unità e rappresentano circa il 2,3 % del totale della domanda complessiva. La quota riferita al concetto di “mobilità” resta la fetta dominante della domanda, nonostante abbia subìto una ulteriore riduzione rispetto allo scorso anno. Sono circa 120 mila le famiglie (il 39,1% del totale) alla ricerca di casa perché provenienti da fuori Regione o per spostamenti all’interno delle province».Circa le nuove famiglie, crescono di poco e la domanda riguarda il 13 % della richiesta totale. Continua invece inarrestabile la fascia di mercato dei single (neosingle, separazione, divorzio) la cui domanda «rappresenta oggi il 12,1 % di quella totale (a Milano è già al 14,8). In valore assoluto queste due ultime fasce di domanda tendono numericamente ad avvicinarsi». La domanda , invece, degli investitori (intesi come piccoli risparmiatori) alla ricerca di immobili da reddito costituiscono una quota che rappresenta oggi il 5,7 % del totale regionale: variabile fra il 3,2 di Lodi e l’8,8 % di Varese.

OCCASIONI REALIZZATE E PERSE. Positivo è, secondo Breglia, il fatto che siano state attivate molte iniziative in sonno da decenni, in primis recuperi di aree dismesse e progetti a scala urbana. Ma importante che sia finalmente iniziata anche la microattività. Ciò è confermato nell' ultima parte del Rapporto ( " Il punto di vista delle imprese di costruzione " ), dove gli interpellati si attendono, dopo un "ottimo 2005", anche un " buon 2006 ". Purtroppo, però, i privati ( famiglie , ma anche imprese ) hanno dedicato percentuali irrisorie alla " infrastrutture di servizio " capaci di dare un reddito. Occorrerebbe invece un icontro «sempre più stretto tra mercato e bisogni , sia della società che dell' economia ».

LE IPOTESI DI ROMA. Anche se oggi, al Tavolo dei Relatori, erano presenti alcuni altri illustri testimoni del mercato ( Giuseppe Borghini, assessore alla casa della Regione Lombardia ,Sestilio Paletti, Presidente di ASPESI, e Giancarlo Scotti, AD di Lazard) , i Rapporti di Scenari Immobiliari hanno un commentatore abituale :Giuseppe Roma . E anche oggi il Direttore Generale del CENSIS non si è sottratto al gradito ruolo. La Lombardia è la regione con il minor numero - nel Nord - di pessimisti , ed è anche la regione " meno vecchia " : solo il 19% della popolazione ha più di 65 anni . E' concentrato in Lombardia il 26 % delle famiglie con patrimonio finanziario superiore ai 500 mila euro. E' in aumento l' imprenditoria degli immigrati. Sono tutti fattori di movimento anche nel real estate. Ma anche l' Italia tutta ( quella che lavora e produce ) è in movimento. Non guardiamo solo alla moda , ha detto Roma , ma spingiamo sulla valorizzazione del territorio, e scegliamo il turismo come vero driver. Persino a Torino - con le Olimpiadi invernali conclusesi ieri - si è riusciti a " togliere dal freezer i torinesi "! Un altro esempio ? Ancora più vicino . Tra qualche giorno verrà presentato il progetto dell " asse vigevanese " , sviluppato da Roma con il Comune di Milano e alcuni altri enti locali limitrofi. Anche il Parco Sud potrebbe trovare, in un concetto di sostenibilità integrata , il proprio nuovo appeal.

Vedremo nel febbraio 2007 se anche il turistico troverà , nel lavoro congiunto di Centredil- Scenari Immobiliari ( si sta già pensando alla realizzazione dell' importante volume del decennale ) , un suo specifico spazio . ( PGL)