15 febbraio 2008

"Un Fondo immobiliare etico, alimentato sia dalla sottoscrizione di quote del capitale sia dal conferimento di beni immobili, finalizzato alla realizzazione di un progetto di housing sociale che punta alla costruzione di 30 mila alloggi in dieci anni da concedere in locazione a canoni variabili tra i 350 ed i 700 euro al mese.

È questa la proposta lanciata da Luciano Caffini, Presidente di Ancab, l’Associazione delle Cooperative di Abitanti aderenti a Legacoop, come risposta al problema della disponibilità di alloggi per le fasce sociali più deboli, nel corso della sua relazione all’Assemblea Nazionale, che si è tenuta il 13 febbraio a Roma nella sede di Legacoop, nel corso della quale è stato presentato, da Lorenzo Bellicini, direttore CRESME, il terzo Rapporto congiunturale Ancab-Cresme.

Ai lavori della Assemblea sono intervenuti, numerosi rappresentanti delle Istituzioni e del mondo politico, culturale e imprenditoriale e cooperativo fra i quali Giovanna Melandri (Ministro Politiche Giovanili e Att. Sportive); Piero Marrazzo (Governatore della Regione Lazio); Sergio Chiamparino (Sindaco di Torino); Alfonso Andria (Parlamentare Europeo); Mauro Chianale (VIII Comm. Ambiente e territorio - Camera dei Deputati); Guido Galardi (X Comm. Industria Commercio e Turismo - Senato ); Maurizio Lupi (VIII Comm. Ambiente e territorio - Camera dei Deputati); Ivano Barberini (Presidente ICA - lnternational Co-operative Alliance); Giuseppe Bonino (Resp. Settore Costruzioni ANCPL-Legacoop); Pierluigi Stefanini (Presidente Unipol); e Pierluigi Panza (Giornalista Corriere della Sera) che ha aperto e coordinato il dibattito.

Le conclusioni dei lavori sono state svolte da Giuliano Poletti, presidente di Legacoop

Il progetto housing sociale di Ancab-Legacoop prevede che le quote del Fondo siano sottoscritte mediante versamento di un importo corrispondente al valore delle quote di partecipazione oppure mediante conferimento di beni (in questo caso, previa stima effettuata da esperti indipendenti e valutazione di un intermediario finanziario incaricato di accertare la compatibilità e la redditività dei conferimenti). Il Fondo dovrebbe poi reinvestire una parte dei proventi realizzati, distribuendo la parte residua, e potrebbe assumere prestiti sino al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari per effettuare valorizzazioni dei beni in cui il Fondo è investito.

"La realizzazione di questo ambizioso progetto" sottolinea Caffini "implica, naturalmente, un ruolo attivo di più soggetti: dai Comuni (che potrebbero garantire l’assegnazione di aree pubbliche a costo zero o simbolico e ridurre gli oneri di urbanizzazione e l’ICI sugli alloggi), alle Regioni che possono erogare contributi alle cooperative, all’Unione Europea con i fondi strutturali di sviluppo regionale; agli investitori istituzionali, tra i quali possono annoverarsi, oltre a Fondazioni bancarie, banche di investimento, SGR, Fondi pensione, assicurazioni, anche le cooperative di Legacoop e i loro strumenti finanziari".

"Le cooperative" prosegue Caffini "rappresentano sicuramente un operatore privilegiato per il progetto di housing sociale, in quanto sono soggetti tradizionalmente sensibili a tematiche sociali e di welfare, con un forte radicamento territoriale, nonché interlocutori qualificati per la pubblica amministrazione: il fatto di non essere imprese che perseguono il profitto, bensì uno scopo mutualistico, rende le cooperative particolarmente adatte ad accettare livelli di redditività contenuta pur offrendo immobili di qualità, attraverso una standardizzazione degli alloggi al fine di ottimizzare i costi di costruzione e di progettazione".

Caffini ha sottolineato il ruolo svolto dalle cooperative di abitanti nel mercato immobiliare nazionale. "Dal 1969 ad oggi" ha ricordato "abbiamo realizzato 300.000 alloggi: 40.000 sono di proprietà delle cooperative che li affittano ai soci a canoni variabili tra i 100 ed i 450 euro al mese; gli altri sono stati assegnati in proprietà ai singoli soci a prezzi inferiori dal 5 al 30% di quelli medi di mercato".

Tutti interventi che hanno mirato a garantire ai soci qualità degli immobili e servizi all’abitare, con le evoluzioni più recenti in direzione dell’edilizia sostenibile e della sperimentazione di soluzioni abitative ad hoc per giovani coppie, immigrati ed anziani.

"La nostra missione" aggiunge Caffini "è quella di continuare a rafforzare l’offerta di abitazioni in proprietà di qualità ed a condizioni di prezzo vantaggiose e di aumentare la produzioni di abitazioni nel campo dell’housing sociale". Un obiettivo, quest’ultimo, che richiede anche l’adozione di nuove politiche abitative basate su un ampliamento dei confini dell’edilizia sociale tradizionale, in gran parte rappresentata dall’edilizia residenziale pubblica, e sulla necessità di reperire risorse dei privati da affiancare a quelle pubbliche. Una necessità cui il progetto di fondo immobiliare di Ancab-Legacoop intende offrire un contributo di rilievo.

La questione abitativa in Italia tra emergenza ed inversione del ciclo; il terzo rapporto annuale ANCAB –CRESME - Dichiarazione di Lorenzo Bellicini:

"Nel momento in cui il mercato immobiliare rallenta, le compravendite calano e la dinamica dei prezzi registra una frenata, è possibile trarre un bilancio di quanto avvenuto relativamente al ciclo immobiliare degli anni 2000. Ebbene si è trattato soprattutto di una partita che è stata facile giocare per chi era già proprietario di casa o per chi ha avuto una disponibilità di reddito in grado di giocare al rialzo, mentre è stata ben difficile per chi non si è trovato in queste condizioni. Negli ultimi sei – sette anni è, infatti, cresciuta una quota di domanda che "non è stata in grado di farcela": nuove famiglie con redditi bassi o medio-bassi -italiane e straniere-, famiglie in condizioni di disagio abitativo per sovraffollamento, coabitazione, in sistemazione precaria, famiglie monoreddito in affitto; famiglie con redditi contenuti pur dignitosi che vivono in aree dove il mercato immobiliare ha registrato crescite di prezzi eccezionali. E così ci si trova oggi ad affrontare una nuova emergenza abitativa. Un’emergenza che sta tutta nel confronto tra redditi e valore degli affitti. Tra i 1.740 euro di un insegnante di scuola superiore dopo 35 anni di insegnamento o i 1.132 euro di un operaio, e i 1.074 euro del canone di locazione medio per l’affitto di un alloggio di 75 mq in un grande comune metropolitano o gli 806 euro per una città capoluogo di provincia.

Uno scenario che si caratterizza anche per l’assenza del pubblico. Un lento e inesorabile abbandono del campo. Nel 1984 il settore pubblico vedeva realizzate direttamente, in forma sovvenzionata, 34.000 abitazioni destinate all’edilizia economico e popolare e 56.000 abitazioni in edilizia agevolata e convenzionata. Nel 2005 l’edilizia residenziale economica e popolare vede ultimate in tutta Italia 1.500 abitazioni e 11.000 abitazioni realizzate attraverso i regimi dell’edilizia agevolata o convenzionata. Può essere utile sottolineare come nel 1984 venivano erogati per i programmi di edilizia residenziale pubblica 2.266 miliardi di lire, che attualizzati sono pari a 2,8 miliardi di euro del 2007. Il prezzo medio al metro quadro di un alloggio di 80 mq, in Italia, era, oltre vent’anni fa’, di 500 "euro 2007". Considerate le risorse straordinarie stanziate nell’ultima finanziaria per il 2007 e quelle per i "buoni casa" di sostegno all’affitto per le famiglie disagiate la disponibilità ammonta a 880 milioni di euro, pari al 30% di quanto si spendeva nel 1984. E a fronte di una variazione dei prezzi e dei costi di costruzione ben maggiore." (tratto dalla Newsletter di Legacoop, diffusa il 15 febbraio 2008)