19 marzo 2008

La Sala Assemblee di Mediobanca a Milano era, la mattina del 19 marzo, strapiena: almeno 150 persone ( soci e ospiti ) hanno ascoltato la presentazione del Rapporto Nomisma illustrato, come di consueto, da Gualtiero Tamburini , Presidente dell' Istituto bolognese. La sintesi è che il mercato italiano è a un punto di svolta. Gli ultimi mesi del 2007 e ancor più i primi del 2008 hanno accelerato la fine del più lungo ciclo immobiliare del secondo dopoguerra. Le quantità scambiate in un anno stanno segnando il passo dopo avere attraversato una fase di euforia che le ha portate da meno di 500 mila transazioni a oltre 845 mila nel corso del 2006.

«L’anno che si è appena concluso ha accompagnato il termine di questo ciclo virtuoso, facendo inclinare verso il basso la curva della crescita di 5 punti percentuali dopo un paio di anni in cui il motore immobiliare stava progressivamente rallentando. La flessione delle compravendite, più pronunciata nelle città metropolitane, ove assume anche connotazioni a due cifre, è il riflesso della debolezza della domanda di acquisto. Il quadro di rallentamento è in atto da alcuni anni e peggiora radicalmente nel II semestre del 2007, con l’esplodere della crisi finanziaria ed economica americana le cui conseguenze sono ancora difficili da quantificare, dato il convulso succedersi di notizie contraddittorie, che, oltre a dipingere una situazione di oggettiva difficoltà, spesso contribuiscono ad alimentarla anche sul piano psicologico». Inizia così il Comunicato diffuso ufficialmente da Bologna , al termine della presentazione del Rapporto alla Stampa, in data 20 marzo. «Così le indicazioni di diminuzione della domanda si fanno sempre più pesanti e non solo nelle grandi città, ma anche in corrispondenza delle città di grandezza intermedia, sulle quali è incentrata l’indagine che viene qui presentata. Alla base di questa situazione, oltre alla elevata quota di famiglie proprietarie, che, sebbene in lieve flessione negli ultimi anni, rimane sempre su livelli molto superiori alla media europea, sicuramente la diminuzione del potere di acquisto immobiliare – dato dai metri quadrati di casa acquistabili con una annualità di reddito -, in calo del 24% nell’ultimo decennio, nonché la crescita dei tassi di interesse. Le revisioni al ribasso della crescita economica in Italia e all’estero e una politica monetaria più preoccupata ad arginare l’inflazione, non riducendo pertanto il costo del denaro, non fanno presagire un cambiamento dell’intonazione del mercato da oggi sino alla fine dell’anno».

E' esaurito, dunque, il ciclo espansivo. Se i numeri delle compravendite scendono, i prezzi però " resistono". «La solidità patrimoniale delle famiglie - e delle imprese - italiane, il loro tasso di indebitamento relativamente basso – pari al 50% del debito rispetto al reddito a fronte del 90% in Europa –, il contenuto tasso di insolvenze (previsto a livelli fisiologici dell’1,8% per tutto il 2008), è alla base della tenuta dei prezzi delle abitazioni che nel corso del 2007 mettono a segno crescite nominali nell’ordine del 5,1% nelle grandi città e del 5,9% per le abitazioni nelle città intermedie. Ma tale risultato è frutto di una performance più brillante nella prima parte dell’anno e di una sostanziale stabilità reale nel secondo semestre».

Si fa particolare il discorso sulle 13 "città intermedie" mappate da Nomisma. La domanda è indebolita, ma meno che nelle grandi città, ha spiegato per Nomisma Daniela Percoco, e i riflessi sono evidenti sul numero delle transazioni. L' offerta è in aumento per il comparto residenziale, mentre è stabile per gli altri settori. I tempi di vendita si fanno " lenti" nel centro nord ( mentre sono più " veloci" nel sud ) . I prezzi non scendono, ma frenano i canoni, ed è in discesa la redditività. C'è infine un peggioramento generalizzato delle previsioni d' acquisto. E' toccato poi a Luca Dondi, di Nomisma, il compito di sintetizzare la situazione del mattone quotato . In un perimetro già molto circoscritto, dove le società hanno perso gran parte della capitalizzazione , e ciò non in Italia solamente, le previsioni non sono certo rosee. Si è parlato di de-listing, di " interventismo normativo esuberante" e, per quanto riguarda i Fondi immobiliari, di " stagione di dismissioni più che di mercato". L' argomento, ha detto Nomisma, sarà ripreso a giugno , nel corso di un importante Convegno che , proprio su questi temi, si sta organizzando.

Le previsioni degli operatori , illustrate ancora da Gualtiero Tamburini, subiscono «un netto peggioramento nel corso degli ultimi mesi e sono prevalentemente orientate a una flessione sia sul fronte delle quantità che dei valori di compravendita. Si tratta dell’indicazione più pessimistica dagli inizi del ciclo espansivo e per la prima volta prevalgono le indicazioni di calo rispetto a quelle di stabilità. Ciò che si prevede per il 2008 è la diminuzione delle quantità scambiate nell’ordine del 5-7% con riduzione ulteriore del 10% per le grandi città, a prezzi stabili in termini nominali».

Sono intervenuti poi sul " focus ratail" Marco De Stefani ( Cushman& Wakefield), Beatrice Guedj e Maurizio Grilli ( Grosvenor), Davide Manstretta ( IPD) , Filippo Carbonari ( IGD) e Vittorio Saquella( BNLFI) .

La Nota diffusa da Nomisma ( ut supra) ha fornito alcuni " Highlights" del 2007 , che qui si riportano integralmente .

«Nel 2007 la stima dell’ammontare complessivo della ricchezza reale in abitazioni delle famiglie italiane risulta pari a poco più di 4.400 miliardi di euro (Nomisma su dati Banca d’Italia). In valori nominali tale componente della ricchezza familiare è cresciuta, negli ultimi 10 anni (1997-2007), di circa l’87% (oltre 2.100 miliardi di euro).

Dopo il 2000, anno in cui l’attività edilizia tocca il livello più basso dal dopoguerra, l’investimento in abitazioni e in altri immobili non aumenta se deflazioniamo la loro crescita monetaria (+54%

per le abitazioni e +43% per il non residenziale) con l’indice dei prezzi degli immobili. In tal caso risulta, diversamente da quanto emerge dal dato monetario, una diminuzione della produzione

totale: -2,4% per le abitazioni e -10% per gli immobili destinati alle attività economiche. Le compravendite di case in Italia sono scese intorno al 5%. Il numero di contrattazioni scende così a meno di 800.000 e con un consuntivo peggiorativo rispetto alle previsioni. La flessione nelle quantità compravendute è più intensa nelle grandi città rispetto ai centri minori.

Le intenzioni di acquisto di un’abitazione sono al livello più basso dell’ultimo ciclo immobiliare (2,2%).

La quota di famiglie proprietarie è in calo dal 2003 e si posiziona sul 76%.

Il potere d’acquisto immobiliare (mq acquistabili con una annualità di reddito) è del 24% inferiore a quello di 10 anni fa.

Le famiglie che nel 2007 hanno in corso un mutuo sono il 23,9% del totale, corrispondenti a 5,7 milioni di nuclei, in aumento rispetto all’anno precedente del 13,7%.

Nel II trimestre del 2007 le erogazioni di mutui sono calate quasi del 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; poi nel III trimestre hanno segnato una ripresa del 2,6%. Così sui primi 9 mesi dell’anno sono stati erogati mutui per un ammontare di 45 miliardi di Euro, con una flessione dell’1,5% su base annua. Ancora a due cifre, anche se rallentato, l’incremento dei mutui edilizi.

Il rapporto fra debito complessivo e reddito si attesta al 50% (se si considerano i soli mutui il rapporto scende al 40%), in costante crescita dal 2000 ad oggi, mentre nella media europea è al

90%.

Il tasso di sofferenza delle famiglie sui mutui è dell’1,8% e dovrebbe rimanere stabile per tutto il 2008.

I mutui di sostituzione sono il 28% del totale.

Il prezzo delle case nel 2007 aumenta del 5,1% nelle grandi aree urbane e del 5,9% nelle città intermedie. Gli incrementi degli immobili non residenziali sono, nelle città intermedie, oltre il 6%:

6,1% per uffici, 6,0% per i negozi e 6,5% per i capannoni industriali.

I tempi medi di vendita degli immobili nelle città intermedie sono cresciuti ad un ritmo più rapido rispetto a prima e sono oggi allo stesso livello delle tempistiche delle grandi città: servono

mediamente 5,1 mesi per vendere una casa, 5,5 mesi per un negozio, 6,3 mesi per un ufficio e 5 mesi e mezzo per alienare un capannone. Ne bastano però poco più di 3 per i box auto.

Per quanto riguarda il mercato della locazione, nelle città intermedie i tempi sono leggermente più contenuti rispetto alle grandi città: 2,8 mesi per un’abitazione, 4 mesi per un negozio, 4 mesi e

mezzo per gli uffici e 5,2 per i capannoni industriali e, infine, 2 mesi e mezzo per i box.

Nei centri medi la forbice degli sconti non si amplifica sensibilmente, diversamente dalle città maggiori: 10,7% per abitazioni, 10,9% per negozi, 9,7% per i capannoni, mentre si sale ad 11,4%

per gli spazi direzionali; i box non si scollano da sconti nell’ordine dei 6 punti percentuali.

I titoli immobiliari hanno perso circa il 70% in un anno.

L’Italia raccoglie il 3% degli investimenti diretti immobiliari in Europa, cioè poco più di 7 mld di euro.

Previsioni di stabilità dei prezzi per il 2008».