4 novembre 2011

Il quadro dell’Abitare sociale che emerge dall’insieme delle informazioni disponibili è che, anche se molto più lentamente che in passato, continua a erodersi la quota di famiglie che vivono in una casa in locazione.
L’ultimo dato ISTAT indica che, nel 2008, solo il 18,9% delle famiglie occupava una casa in affitto, ma nelle grandi aree urbane tale percentuale superava ancora il 24%. Tuttavia, l’indagine su cosa pensano gli italiani
dell’abitare sociale, presentata in questo Rapporto, suggerisce la possibilità che la percentuale dei locatari nelle stesse grandi aree urbane sia ancora calata attestandosi su valori nell’ordine del 20%.
Il deflusso dal campo degli inquilini delle famiglie a reddito più elevato ha conseguentemente determinato un abbassamento del livello del reddito dell’inquilino medio, inoltre, la crisi economica, come mostrano
numerose indagini, si riverbera con maggiore incisività sui redditi più bassi.
Questo vale non solo per gli affittuari, come indicato dalla forte crescita delle richieste di sfratto per morosità, ma anche per i nuovi proprietari, come risulta dal forte aumento del numero di mutuatari con prospettive di
default.
Il sistema del welfare della casa è perciò chiamato a fare fronte ad una emergenza difficilmente affrontabile con le politiche classiche basate sostanzialmente sulla sola spesa pubblica oggi compressa dalla grave crisi
della finanza pubblica.
Si stima che siano circa 900 mila i mutuatari in condizioni di difficoltà a causa di rate del mutuo e altre spese per la casa che superano la soglia del 30% del reddito, una soglia che convenzionalmente viene assunta
come quella oltre la quale l’onere economico pone la famiglia in condizioni di grave disagio.
Oltre il disagio c’é il default e per porre un argine contro questa eventualità è stata introdotta, con il “piano famiglie” varato da ABI e associazioni dei consumatori, la moratoria consistente nella sospensione per un anno del versamento delle rate dei mutui e nell’introduzione del “fondo di solidarietà” con un finanziamento di 20 milioni di Euro, ormai quasi esaurito, gestito da Consap.
Quanto al settore delle famiglie locatarie il disagio ne colpirebbe circa 1,5 milioni su 4,7 milioni.
La spina dorsale dell’intervento di sostegno alle famiglie conduttrici economicamente più deboli, l’Edilizia Residenziale Pubblica, non appare certo sufficiente per fronteggiare la situazione, posto che su di essa
l’innesto di modelli gestionali dinamici, più efficienti e flessibili, come evidenziano anche alcune esperienze, potrebbe anche a parità di quadro normativo, valorizzare maggiormente un patrimonio immobiliare che il
MEF stima valere circa 150 miliardi di Euro.
Da un lato il numero totale di abitazioni ERP si è ridotto di almeno 200 mila alloggi in seguito alle vendite agli inquilini e questo mentre un altro buon numero di abitazioni fatiscenti, causa le scarse risorse disponibili, non viene tempestivamente immesso in offerta restando sfitto, dall’altro la rigidità di un sistema in cui il turnover dell’inquilinato è sostanzialmente azzerato non consente di rispondere alle nuove richieste che si accumulano e che oggi su circa 900 mila abitazioni ERP si stima siano nell’ordine delle 650 mila.
Senza sottacere l’importante ruolo di altri importanti protagonisti del welfare della casa, come la cooperazione, che interviene con l’offerta di almeno 50 mila abitazioni a canone di locazione moderato o il mondo del volontariato, che opera soprattutto nei confronti delle situazioni di maggior disagio e di “povertà estrema”. Il punto è che il nodo strutturale fondamentale è dato da una offerta di abitazioni per la locazione
complessivamente troppo piccola, sia sul versante “di mercato” sia su quello “sociale”, in rapporto alle esigenze di una società moderna.
La nostra stima è che solo per adeguare dimensionalmente il mercato della locazione italiano alla media europea occorrerebbe che si passasse dai 4,7 milioni attuali di abitazioni in locazione a 7,2 milioni e, anche in tal caso, si resterebbe lontani dai valori dei paesi virtuosi del nord Europa.
Per questo occorrerebbe ricreare le condizioni perché i grandi investitori del mondo assicurativo o previdenziale trovino nuove convenienze nell’investimento in abitazioni, magari proprio a partire dalle innovative iniziative in corso che vedono in primis coinvolta la Cassa Depositi e Prestiti con il sistema integrato dei fondi immobiliari etici.

Fonte: CS dell’Osservatorio