22 novembre 2005
 
Il 16 novembre 2005 Nomisma, il noto istituto di ricerca guidato da Gualtiero Tamburini, ha presentato a Roma i dati relativi al terzo Rapporto 2005 del proprio “Osservatorio sul Mercato Immobiliare”. Nel corso dell’evento è stato anche presentato un focus sulla questione del “Social Housing”, tornata recentemente alla ribalta anche in ambito politico. Di seguito vengono riportati quasi integralmente i dati e le analisi rilasciate da Nomisma sull’andamento del mercato e sul Social Housing.

Osservatorio sul Mercato Immobiliare
«I segnali di rallentamento ci sono, ma il mercato immobiliare italiano continua a crescere contro molte cassandre. La prima smentita alle previsioni secondo cui, nel corso del 2005, il mercato immobiliare italiano sarebbe entrato in crisi è giunta poche settimane fa con i dati dell’Agenzia del Territorio che, relativamente al primo semestre 2005, misurano un ulteriore aumento delle compravendite di case, oltre che delle altre tipologie immobiliari».
Se i risultati del primo semestre dovessero confermarsi nel secondo, il numero complessivo delle compravendite di abitazioni a fine anno dovrebbe toccare le 835 mila unità, con un incremento rispetto al 2004 pari al 3,9% (complessivo dal 2001: 22,6%).
Considerando il numero totale di transazioni effettuate (tenendo conto dunque anche di terziario, commerciale, produttivo e logistica) il mercato residenziale rappresenta oggi il 79,5% dell’intero comparto immobiliare.
«Anche i prezzi continuano a crescere: le variazioni semestrali e annuali dei prezzi medi degli immobili su 13 grandi aree urbane hanno segnato rispettivamente +2,9% e +6,9% per le abitazioni nuove, +2,7% e +6,6% per gli uffici, +2,6% e +6,4% per i negozi».
«Elevati rendimenti e facilità di accesso al mutuo spiegano la propensione per l’investimento immobiliare: se si sommano i redditi lordi da locazione all’aumento dei valori si ottiene una misura del rendimento totale degli immobili che, anche nell’ultimo anno, è risultato dell’ordine del 13%».
«Continua lo sviluppo della finanza immobiliare (leasing, mutui e fondi immobiliari). I segnali che confermano la dinamicità del mercato immobiliare, almeno nella prima metà di quest’anno, sono numerosi. Il leasing immobiliare ha registrato un balzo in avanti del +44%, addirittura raddoppiando il fatturato nella fascia “big ticket”, ovvero quella delle operazioni di importo maggiore di 2,5 milioni di euro. Anche il mercato dei mutui registra un ulteriore sviluppo, con un incremento annuale delle erogazioni dell’11,4%. Non è da meno la crescita del comparto dei fondi immobiliari che raggiungono un patrimonio complessivo netto di 9,6 miliardi di euro (+13% negli ultimi dodici mesi)».
«Non mancano tuttavia preoccupazioni circa la possibilità che possa invertirsi la tendenza attuale e questo sia con riferimento a eventuali interventi normativi che potrebbero incidere negativamente sulla redditività comparata del settore immobiliare (ICI, rendite finanziarie, ecc.), sia con riferimento al progressivo peggioramento, in atto ormai da oltre un anno, di alcuni parametri chiave».
In particolare Nomisma segnala che, rispetto all’inizio del 2003, si è verificato un allungamento dei tempi medi di vendita: da 3,4 a 4,1 mesi per le abitazioni, da 4,8 a 5,5 mesi per gli uffici, da 4,2 a 5 mesi per i negozi.
«Cresce, per il settore residenziale, anche lo sconto praticato in sede di trattativa passando dal 10,1% al 10,4%. Vanno sempre nel senso di un tendenziale raffreddamento del mercato anche i giudizi forniti dagli operatori immobiliari. Secondo i risultati delle interviste, la domanda di abitazioni va progressivamente rallentando a fronte di un’offerta stabile. Nel mercato della locazione è invece consistente l’incremento dell’offerta, associato ad una tendenza alla riduzione dei canoni di locazione, con conseguente allungamento dei tempi necessari per locare e l’incremento dello sfitto per tutte le tipologie immobiliari».
A seguito di tali considerazioni, i modelli econometrici utilizzati da Nomisma per stimare la media dei prezzi delle tredici città sembrano confortare l’ipotesi di tenuta del settore per i prossimi anni, seppur con variazioni percentuali in progressiva riduzione.
Il 2006 dovrebbe evidenziare ancora aspettative di crescita per tutti gli immobili (+5,4 per le abitazioni, +5,3 per gli uffici, +2,8 per i negozi), e così il 2007, seppur in raffreddamento (+4,3 per le abitazioni, +2,4 per gli uffici, +1,5 per i negozi).
La disaggregazione delle previsioni sulle principali piazze italiane fornisce indicazioni divergenti: se per Roma anche il 2007 dovrebbe risultare un anno di crescita delle quotazioni, per Milano, nello stesso anno, non si esclude possa comparire un segno negativo.

Social Housing
Recentemente la questione della casa è tornata prepotentemente all’attenzione, anche per via del forte aumento dei prezzi, saliti oltre l’80% in otto anni nelle grandi città. I canoni di locazione sono cresciuti un po’ meno dei prezzi, poco sotto il 70%. Sebbene il numero di proprietari di case sia aumentato notevolmente, le famiglie a più basso reddito si trovano in forti difficoltà.
Secondo le stime di Nomisma nelle tredici aree urbane monitorate, l’incidenza media del costo della locazione di un’abitazione “tipo” sul reddito medio familiare risulta pari al 32,3% con differenze significative tra le città: si passa da un’incidenza del 51,7% a Napoli, ad un minimo del 21,1% a Torino. La variabilità è condizionata da entrambi i fattori, reddito e canoni.

Canone medio mensile per un’abitazione usata di 90 mq e sua incidenza percentuale sul reddito medio delle famiglie