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Sorgente Group rende pubblico lo studio condotto da Scenari Immobiliari sugli “immobili trofeo”, palazzi eccezionali per collocazione storico-architettonica e per localizzazione. L’indagine mette a confronto le quotazioni degli immobili di altissima qualità con il resto del mercato, per un arco di tempo che va dal 1985 al 2012. In particolare viene analizzato il trend di crescita dei trophy buildings, sia per le residenze che per gli uffici, nelle città di Roma, Milano, Parigi e New York.
Lo studio dimostra la tenuta del mercato degli immobili trofeo, ma con differenze località per località. New York cresce del 17% nel residenziale e del 4,8% negli uffici grazie all’appeal esercitato sugli investitori di tutto il mondo, dimostrando un potenziale di ripresa non indifferente. A poca distanza segue Parigi, con un più 12,5% sul residenziale e più 6% negli uffici. Milano totalizza rispettivamente +3 per cento e +1,7%. A Roma sono di poco cresciuti i valori delle residenze (+1,2%), mentre vanno peggio gli uffici (-3,6%).
Il risultato forse più interessante, al di là dei singoli mercati, è che nelle fasi di crescita dei mercati le quotazioni degli immobili trofeo sono salite in maniera più decisa nelle città mentre nelle fasi di contrazione hanno subito flessioni più contenute.
Milano per il lusso cresce del 12,7%. nonostante le residenze a Milano abbiano mediamente subito un calo del 5,5%, il comparto del lusso guadagna +12,7%, confermandosi tra gli investimenti a più alto rendimento. Concentrando l’attenzione sui principali quartieri a vocazione direzionale della città, le stime per la fine del 2012 prevedono quotazioni degli uffici in calo dello 0,4%, a fronte di una crescita superiore all’1% per le top location, in particolare per gli immobili di lusso. Lo studio individua poi come fattori di condizionamento per il futuro della città le sorti dei grandi progetti di sviluppo, Porta Nuova e Citylife.
A Roma la domanda è cresciuta soprattutto al centro. Nella Capitale la recente crisi del mercato residenziale ha interessato anche le zone del centro e del semicentro cittadino, ma non ha coinvolto gli edifici più esclusivi, che hanno registrato il “tutto esaurito” grazie ad acquirenti italiani e stranieri. In particolare tutti gli immobili nuovi immessi sul mercato sono stati presi d’assalto da investitori privati e nazionali che hanno deciso di far rientrare i capitali beneficiando dello scudo fiscale. Anche i fondi immobiliari hanno fatto la loro parte. Le zone più ad alto tasso di crescita sono il centro storico ma anche il quartiere Parioli, le consolari storiche (Via Appia) e le relative ville. Il difetto principale del mercato romano è la presenza di un’offerta piuttosto limitata alla quale mancano soprattutto progetti residenze dilusso di nuova costruzione. Sul fronte uffici Roma vive una fase di crisi, con prezzi e canoni in calo soprattutto a causa della domanda da parte dello Stato che ha gonfiato sempre il mercato. Rimangono gettonati gli uffici centrali e nei quartieri tradizionali Parioli e Prati, a discapito delle periferie. Uno dei luoghi più ad alto tasso di crescita è l’asse del Tritone e lungo l’Ara Pacis, grazie ad interventi sulla mobilità e a progetti di riqualificazione.
La capitale francese è altalenante anche nel trophy. A Parigi la capacità di tenuta degli immobili trofeo rispetto alle altre tipologie segue alterne vicende. Il 2012 si dovrebbe chiudere con valori degli immobili di lusso in linea con le punte del 2007, a fronte di un calo dell’11% per quanto riguarda la media cittadina e del 24,2% con riferimento alle abitazioni secondarie. Negli ultimi due anni, in particolare, il mercato parigino ha registrato un andamento diverso rispetto alla maggior parte delle altre capitali europee. Le quotazioni hanno registrato una ripresa nel corso del 2011 in un grande numero di zone, per poi calare di nuovo nel 2012, fatta eccezione per gli immobili trofeo, che si trovano in una situazione di stabilità. Anche gli uffici di lusso hanno rispettato questa legge, tra l’altro Parigi è una delle città europee con la percentuale più elevata di immobili di alto standing, quasi un terzo del patrimonio è di classe A.
New York la vivace. La vera e propria corsa dei prezzi dei trophy buildings inizia nel 1996, quando si fa più ampio il gap tra mercato medio e immobili di alta qualità. L’aumento dell’interesse per New York è attribuibile in parte alla fuga degli investitori dai mercati caratterizzati da cicli di mercati negativi o da forti rischi geopolitici, e in parte alle quotazioni degli immobili trofeo newyorkesi competitive rispetto a quelli di analogo livello in alcuni mercati europei. La zona a più alto interesse è Manhattan, anche se la concorrenza tra gli investitori è particolarmente evidente con riferimento agli immobili trofeo più importanti, come The Plaza, Time Warner o Central Park Tower. L’andamento del mercato terziario/uffici è stato decisamente meno brillante rispetto a quello residenziale: in ventisette anni la media cittadina non ha mai raggiunto i valori reali del 1985, mentre gli immobili di lusso l’hanno raggiunta solo a partire dal 2004. Come si spiega questa differenza? Sebbene il livello qualitativo degli uffici newyorkesi sia mediamente superiore rispetto alla maggior parte delle città europee, la crescita dei prezzi è rallentata dalla presenza di un’offerta quasi sempre abbondante, anche in considerazione dello sviluppo in altezza. Di conseguenza la domanda non riesce quasi mai ad assorbire uno stock di grandi dimensioni.
Fonte: CS congiunto
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