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“In data odierna il Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili SpA SIIQ ha approvato il progetto di Bilancio Civilistico e il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2010.
Il Risultato netto della gestione caratteristica 1 si attesta a + € 34,4 milioni con una crescita del 10% rispetto ai + € 31,3 milioni del 2009 per effetto dell’aumento del margine sugli affitti e sulle vendite nonché della riduzione dei costi operativi ricorrenti.
Il risultato netto consolidato è pari nel 2010 a + € 78,8 milioni, rispetto a un risultato di - € 51,5 milioni del 2009 con un significativo miglioramento da attribuirsi alla stabilizzazione del fair value del portafoglio immobiliare (+ € 15,9 milioni rispetto a - € 122,0 milioni del 31 dicembre 2009) passato a segno positivo già nel primo semestre 2010.
I ricavi netti di locazione passano a € 203,0 milioni (€ 196,7 milioni del 2009). Il miglioramento è dovuto a nuovi affitti da acquisizioni, alla negoziazione di nuovi contratti e all’effetto positivo dell’indicizzazione degli affitti Istat che hanno più che compensato la riduzione provocata dalla vendita di immobili (- € 5,8 milioni).
1 Beni Stabili definisce il risultato netto della gestione caratteristica quale indicatore gestionale alternativo di performance come il risultato netto derivante dall’attività industriale dell’azienda, ovvero rettificando il risultato netto per le partite di carattere rilevante straordinarie e non ricorrenti, incluse anche le variazioni di valore di mercato del patrimonio immobiliare stimate dagli esperti indipendenti.
I ricavi netti per servizi si attestano a € 10,8 milioni (€ 10,5 milioni del 2009) con un incremento imputabile principalmente al lancio di nuovi fondi a fine 2009 e nel corso del 2010.
Il margine netto sulle vendite, al netto dei relativi costi di transazione, si attesta a € 4,3 milioni in linea con i € 4,4 milioni del 2009. Tale margine si incrementa a € 9,1 milioni nel 2010 (€ 4,8 milioni nel 2009) se si includono le rivalutazioni effettuate nel primo semestre dell’esercizio e realizzate attraverso la vendita 2 e i margini derivati dalla vendita delle partecipazioni immobiliari 3.
I costi del personale si attestano a € 11,3 milioni in riduzione di € 0,7 milioni (- 5,7%) rispetto ai € 12,0 milioni del 2009.
I costi generali passano da € 18,3 milioni nel 2009 a € 20,9 milioni nel 2010 soprattutto per l’effetto di costi straordinari per consulenze relative all’esercizio dell’opzione SIIQ.
La variazione netta del valore di mercato del portafoglio immobiliare, basata sulle stime al 31 dicembre 2010 effettuate da CB Richard Ellis e da REAG American Appraisal, su un patrimonio complessivo a valori IAS pari a € 4.323,5 milioni è pari a € 15,9 milioni 4 (- € 122,0 5 milioni per l’anno 2009) netti.
Gli altri ricavi e proventi netti passano da un saldo negativo di - € 28,6 milioni nel 2009 a un saldo positivo di € 33,3 milioni del 2010. Tale variazione è principalmente dovuta all’effetto positivo relativo alla rideterminazione del carico fiscale differito rilevato in precedenti esercizi connessa all’adozione del regime speciale SIIQ/SIINQ, pari complessivamente a € 12,1 milioni.
Gli oneri e proventi finanziari netti si attestano a un saldo negativo di € 125,9 milioni nel 2010 rispetto a un saldo negativo di € 91,3 milioni del 2009. Depurando il dato dell’esercizio 2009 dal margine positivo netto di € 30,7 milioni relativo al riacquisto dei bond Imser, gli oneri e proventi finanziari netti passano da € 121,9 milioni a € 125,9 milioni. Tale incremento è principalmente connesso a un incremento degli oneri finanziari relativi all’emissione, nel corso del 2010, del nuovo prestito obbligazionario convertibile con scadenza 2015.
Gli oneri netti da partecipazioni passano da un saldo negativo di - € 2,3 milioni del 2009 a un saldo positivo di € 2,7 milioni del 2010, quest’ultimo prevalentemente connesso alla vendita delle partecipazioni in Torino Zerocinque Trading S.p.A. e Sviluppo Termale e Turistico S.p.A.
2 Classificati nei prospetti contabili (conto economico) in “Rivalutazioni di immobili”.
3 Classificati nei prospetti contabili (conto economico) in “Proventi da collegate”.
4 Di cui € 2,2 milioni relativi a rivalutazioni del primo semestre realizzate nella seconda metà dell’esercizio attraverso la vendita dei relativi immobili.
5 Di cui € 0,5 milioni relativi a rivalutazioni del primo semestre realizzate nella seconda metà dell’esercizio attraverso la vendita dei relativi immobili.
Le imposte di competenza passano da un saldo positivo di € 12,9 milioni dell’esercizio 2009 a un saldo negativo di € 32,2 milioni dell’esercizio 2010 e sono rappresentate per € 44,7 milioni da un costo per imposte correnti (costo di € 27,7 milioni per il 2009) e per € 12,5 milioni da imposte differite attive (ricavo di € 40,6 milioni per il 2009).
In ottemperanza alla comunicazione Consob n. DEM/9017965 del 26 febbraio 2009 si forniscono le seguenti informazioni sul portafoglio immobiliare.
A livello patrimoniale il valore complessivo del portafoglio immobiliare risulta pari a € 4.323,5 milioni a fronte di € 4.205,1 milioni al 31 dicembre 2009. Il portafoglio immobiliare di gruppo risulta suddiviso nelle seguenti tre categorie:
• Core portfolio , che ammonta al 31 dicembre 2010 a circa € 3.704,1 milioni (86% del portafoglio complessivo) con un tasso di occupazione di circa il 98%. Circa il 91% del Core portfolio è costituito da immobili a uso prevalentemente ufficio, mentre il rimanente consiste in immobili a uso prevalentemente retail e alberghiero;
• Dynamic portfolio , che ammonta al 31 dicembre 2010 a circa € 351,5 milioni (8% del portafoglio complessivo) ed è gestito in ottica di valorizzazione e/o dismissione;
• Development portfolio , che ammonta al31 dicembre 2010 a circa € 268,0 milioni (6% del portafoglio complessivo) e include immobili e/o aree da ristrutturare, trasformare e sviluppare per la produzione di immobili a uso terziario-commerciale da destinare alla locazione.
Le operazioni più significative concluse dal gruppo nei dodici mesi del 2010 sono state:
• Acquisizioni di immobili a uso ufficio e retail, anche tramite partecipazioni, per € 176,4 milioni, inclusivi dei costi di transazione.
• La sottoscrizione di un preliminare di acquisto per € 25,0 milioni relativo a un immobile a uso ufficio a Milano.
• La vendita di n.19 immobili (anche attraverso la vendita di partecipazioni immobiliari) per un prezzo di € 140,9 milioni; al 31 dicembre 2010 risultano in essere preliminari divendita per un valore di carico pari a € 12,2 milioni.
• Il pre-letting dell’intero complesso Garibaldi a Milano con un canone annuo a regime di € 15 milioni.
• Il collocamento di n. 134.802.004 azioni proprie detenute in portafoglio, pari al 7,04% del capitale sociale, per un controvalore complessivo di circa 89 milioni (0,66 €/azione), rivolto a investitori qualificati in Italia e all’estero;
• Il collocamento di un prestito obbligazionario equity linked riservato a investitori qualificati in Italia e all’estero per un valore complessivo di € 225 milioni convertibile in azioni ordinarie al prezzo unitario di € 0,8580, di durata quinquennale e con cedola semestrale fissa del 3,875% per anno;
• La quotazione del titolo Beni Stabili al NYSE Euronext di Parigi;
• L’esercizio dell’opzione per l’adozione del regime speciale SIIQ/SIINQ con decorrenza dal 1 gennaio 2011 per la società capogruppo Beni Stabili SpA e per le controllate ImSer 60, RGD e New Mall.
• Il riacquisto di n. 19.688.995 titoli obbligazionari convertibili con scadenza ottobre 2011 a un prezzo medio di 99,6438% per un ammontare complessivo di € 19,9 milioni, inclusi i costi di acquisizione.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2010 è pari a - € 2.084,7 milioni rispetto a - € 2.088,2 milioni al 31 dicembre 2009. Il LTV (Loan to Value) (valore di bilancio del debito al netto della liquidità rispetto al valore di bilancio del portafoglio immobiliare) a fine 2010 risulta pari a circa 48,2%, in netto miglioramento rispetto al 2009 (49,7%).
Il gross NAV diluito (Net Asset Value ), calcolato in base alle valutazioni effettuate al 31 dicembre 2010 da CB Richard Ellis e da REAG American Appraisal su tutto il portafoglio immobiliare di Gruppo, è pari a € 2.495,8 milioni (€ 1,144 per azione), rispetto al Gross NAV del 2009 pari a € 2.443,2 milioni (€ 1,175 per azione).
Il NNNAV - triple NAV - diluito (NAV al netto sia delle imposte differite sul portafoglio sia del Mark to Market dei derivati sui tassi e dei debiti finanziari a tasso fisso al netto del relativo effetto fiscale) è pari a € 2.174,7 milioni (€ 0,997 per azione) rispetto al NNNAV del 2009 pari a € 2.147,9 milioni (€ 1,033 per azione).
“Il dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari, Luca Lucaroni, dichiara ai sensi del comma 2 dell’art.154- bis del Testo Unico della Finanza che l’informativa contabile contenuta nel presente comunicato corrisponde alle risultanze documentali, ai libri e alle scritture contabili.”
Il Consiglio di Amministrazione ha stabilito di proporre all’Assemblea ordinaria degli Azionisti, la cui convocazione sarà decisa in occasione di una prossima riunione di Consiglio, la distribuzione di un dividendo pari a € 0,022 per azione, pari a complessivi € 42,1 milioni, sulla base delle azioni emesse al netto delle azioni proprie detenute in portafoglio, da corrispondersi in data 9 maggio p.v. con stacco della cedola il 12 maggio p.v..
Il Consiglio ha, tra l’altro, deliberato in merito alla rideterminazione del Comitato per la Remunerazione degli Amministratori che risulta, pertanto, così composto:
prof. Enrico Laghi Presidente - Indipendente
dott. Jean Gaston Laurent Membro
dott. Giacomo Marazzi Membro – Indipendente
Il Consiglio di Amministrazione, in data odierna, ha altresì deliberato di avviare le attività propedeutiche alla realizzazione di un programma di integrazione mediante la fusione per incorporazione in Beni Stabili delle seguenti società interamente controllate dalla medesima Beni Stabili: Beni Stabili Zero S.p.A., New Mall S.p.A. SIINQ e Riqualificazione Grande Distribuzione S.p.A. SIINQ.
Le fusioni saranno decise dai rispettivi organi amministrativi delle società coinvolte nell’operazione di fusione, nel rispetto delle previsioni di legge applicabili.
Contestualmente, il Consiglio di Amministrazione ha autorizzato, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2503- bis , secondo comma, del Codice Civile, la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale dell’Avviso ai possessori di obbligazioni convertibili dei prestiti denominati “ Beni Stabili S.p.A. 2,5% 2011 Convertibile in Azioni Ordinarie ” e “ € 225,000,000.00 3.875 per cent. Convertible Bonds due 2015 ”, nonché di procedere alla formalizzazione degli ulteriori adempimenti previsti dai Regolamenti dei sopra indicati prestiti.
Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato le linee guida strategiche dei prossimi tre anni che puntano, anche tenuto conto dell’effetto “step up” derivante dal passaggio al regime SIIQ, ad un sostanziale raddoppio del risultato netto della gestione caratteristica e del cash flow della gestione caratteristica nei prossimi tre anni, nell’auspicata prospettiva di consentire un costante significativo aumento del dividendo annuo.
Le linee guida strategiche si basano su un progressivo incremento del rendimento medio del portafoglio immobiliare attraverso un’efficace politica di rotazione degli attivi e di realizzazione di alcuni dei progetti di sviluppo in pipeline”.
(stralcio dal CS della Società)
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