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Nonostante l’incertezza legata alla crisi dell’Euro che ha caratterizzato il secondo semestre dell’anno, il 2011 si è dimostrato un anno intenso di attività sia da parte degli investitori che degli operatori alberghieri nell’area EMEA (Europa, Medio Oriente ed Africa). Secondo l’ultima edizione dell’Hotel Investment Highlights di Jones Lang LaSalle Hotels, alla fine dell’anno il volume complessivo di investimenti si è attestato a €8,1 miliardi, registrando un incremento del 5% rispetto al volume del 2010.
Roberto Galano, Executive Vice President di Jones Lang LaSalle Hotels, ha dichiarato: “Nel 2011 abbiamo assistito ad una strategia di “flight to quality”. I trophy asset nelle principali città hanno raggiunto prezzi record, ampliando il differenziale di prezzo tra asset primari e secondari. I principali trophy hotel sono stati acquisiti da investitori Medio Orientali ed Asiatici, principalmente rappresentati da high-net-worth-individual (HNWI) e fondi sovrani, nonostante l’elevato prezzo per camera pagato ed i bassi rendimenti associati a tali investimenti.”
Nel 2011 si è registrato un incremento degli investimenti in portafogli alberghieri, in crescita del 16% rispetto al volume del 2010. Tale incremento è stato principalmente trainato dalla vendita di due portafogli alberghieri, Mint ed il portafoglio europeo di InterContinental, venduti rispettivamente a €698 milioni e €450 milioni. Roberto Galano ha commentato: “Nonostante la crescita registrata per le transazioni di portafogli alberghieri durante l’anno, la maggior parte dell’attività di investimento ha riguardato transazioni di singoli asset, che hanno rappresentato il 60% del volume di investimento complessivo del 2011. Il 78% circa delle transazioni ha riguardato acquisizioni al di sotto dei €50 milioni, con solo il 3% superiore a €200 milioni.”
Nell’area EMEA, il mercato più liquido è stato ancora una volta il Regno Unito, con un volume di transazioni pari ad €2,9 miliardi nel 2011. Al secondo posto si è classificata la Francia con €1,1 miliardi, seguita dalla Germania con circa €800 milioni.
Nel 2011 si è registrato un incremento nelle operazioni collegate alla ristrutturazione del debito.
Numerosi gruppi bancari, soprattutto nel Regno Unito ed in Irlanda, hanno iniziato un processo di razionalizzazione, vendendo asset detenuti in bilancio al fine di rafforzare i propri requisiti patrimoniali. Le banche hanno dunque preso una posizione più netta nel portare gli asset alberghieri in stato di insolvenza, in amministrazione controllata o fallimentare. Galano ha detto: “Le vendite di asset distressed nel 2011 sono state in realtà circoscritte a Regno Unito ed Irlanda. Tuttavia, alla luce delle crescenti pressioni delle autorità affinché le banche incrementino i propri requisiti patrimoniali, altri mercati europei ne seguiranno a breve l’esempio.”
Il miglioramento delle performance nella maggior parte dei mercati dell’area EMEA è stato uno dei principali driver dell’attività di investimento nel 2011. Galano ha commentato: “La crescita nelle performance alberghiere nel 2011 è stata notevole, tuttavia è da segnalare che molto spesso tale crescita si paragona a delle performance molto basse, rappresentative degli anni di crisi. In molti
mercati il ricavo medio per camera disponibile (RevPAR) è ben al di sotto dei livelli conseguiti prima della crisi del 2008 e 2009. Inoltre, la ripresa delle performance ha subito una battuta d’arresto nell’ultimo trimestre del 2011 e nel 2012 ci aspettiamo una crescita relativamente modesta.”
Jones Lang LaSalle Hotels stima che nel 2012 il volume delle transazioni alberghiere rimarrà stabile a circa €8,0 miliardi. Le operazioni stimolate dalla ristrutturazione del debito sono destinate ad aumentare, in quanto le banche sono costrette a ridurre la propria esposizione nel settore immobiliare per raggiungere i parametri fissati da Basilea III. Allo stesso modo anche il numero di distressed asset sul mercato è atteso in crescita, specialmente in mercati secondari. Performance alberghiere ancora deboli che si riflettono in bassi margini di profitto o addirittura negativi molto probabilmente indurranno alcuni proprietari a vendere i propri asset.
Fondi sovrani ed HNWI continueranno ad investire in asset di pregio nelle principali città. Questi investitori, grazie all’apporto di capitale proprio non sono esposti alle difficoltà di accesso al credito con cui si interfacciano molti investitori, con un loan to value ratio tipicamente compreso in un range tra il 50% ed il 60%. Inoltre questi investitori sono certamente avvantaggiati dalla possibilità di ottenere finanziamenti presso banche della loro stessa area geografica.
Galano conclude, “L’attuale crisi del debito sovrano potrebbe rallentare l’attività di investimento. Il clima di incertezza ha reso gli investitori più prudenti e ci aspettiamo che tale trend proseguirà fintanto che non venga ripristinato un clima di stabilità e fiducia versi i mercati Europei.”
Fonte: CS della Società
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