Le mie ricette per la real estate communityReddy’s Group – con la collaborazione del Centro Studi di AICI (Associazione Italiana Consulenti Gestori e Valutatori Immobiliari) e di FIABCI ITALIA (Capitolo italiano della Federazione immobiliare internazionale) – ha messo a confronto gli investimenti in immobili residenziali e in azioni quotate sia in Italia sia negli USA.
L’analisi comparativa (lo Studio completo di tabelle e grafici è qui allegato) è stata condotta prendendo in esame i dati dal 1963 al 2017 (30 giugno) per un totale di 54,5 anni.
In tal modo sono stati considerati più cicli economici.
Nel periodo esaminato
* la valuta italiana (prima lira e oggi euro) si è svalutata rispetto al dollaro US di ben 2,73 volte: nel 1963 si comprava un dollaro con 621,5 lire (equivalenti a 0,321 euro) e al 30 giugno 2017 si comprava un dollaro con 0,876 euro. E ciò nonostante il recente rafforzamento dell’euro rispetto al dollaro;
* l’inflazione in Italia è stata circa tre volte più aggressiva che negli USA. Nel corso dei 54,5 anni esaminati in Italia l’indice inflattivo è cresciuto da 1,0 a 24,5 mentre negli USA è cresciuto da 1,0 a 8,1. In Italia l’incremento inflattivo annuo medio composto è stato superiore al 6%;
* per le azioni quotate alla Borsa di Milano il Total Return (cioè considerando non solo la variazione di prezzo di un titolo ma anche il reinvestimento dei dividendi distribuiti negli anni) reale (cioè depurato dalle variazioni inflattive) è stato pari al 47% ovvero l’investimento è cresciuto da 100 a 147. Cioè 100 euro investiti nel 1963 sono diventati 147 euro (al netto da inflazione) al 30 giugno 2017;
* per le azioni quotate alla borsa di New York il Total Return (cioè considerando non solo la variazione di prezzo di un titolo ma anche il reinvestimento dei dividendi distribuiti negli anni) reale (cioè depurato dalle variazioni inflattive) è stato pari al 2.337% ovvero l’investimento è cresciuto da 100 a 2.437. Cioè 100 dollari investiti nel 1963 sono diventati 2.437 dollari (al netto da inflazione) al 30 giugno 2017. Se si ipotizza l’investimento effettuato da un italiano e quindi se si tiene conto della rivalutazione del dollaro US rispetto a lira/euro, i 100 euro del 1963 sono diventati 6.650 euro al 30 giugno 2017;
* per gli immobili residenziali italiani (media nazionale) l’incremento di valore (senza considerare il reddito netto annuo eventualmente generabile da un immobile) reale (cioè depurato dalle variazioni inflattive) è stato pari al 171%. Cioè 100 euro investiti nel 1963 sono diventati 271 euro (al netto da inflazione) al 30 giugno 2017;
* per gli immobili residenziali negli USA (media nazionale) l’incremento di valore (senza considerare il reddito netto annuo eventualmente generabile da un immobile) reale (cioè depurato dalle variazioni inflattive) è stato pari al 76%. Cioè 100 dollari investiti nel 1963 sono diventati 176 dollari (al netto da inflazione) al 30 giugno 2017. Se si ipotizza l’investimento effettuato da un italiano e quindi se si tiene conto della rivalutazione del dollaro US rispetto a lira/euro, i 100 euro del 1963 sono diventati 480 euro al 30 giugno 2017.
Premesso che
* i rendimenti di un investimento nel passato non sono certamente replicabili nel futuro
* questa analisi comparativa non ha lo scopo di consigliare o sconsigliare alcun tipo di investimento
* per investire in azioni è sempre opportuno essere assistiti da un esperto (ad esempio un consulente finanziario)
* per investire in immobili è sempre opportuno essere assistiti da un esperto (ad esempio un consulente immobiliare)
dai dati emersi da questa analisi comparativa risulta che in passato (dal 1963) per un investitore italiano
a) sarebbe stato più saggio investire in immobili italiani piuttosto che in azioni italiane
b) sarebbe stato più saggio investire in azioni quotate a New York piuttosto che in azioni quotate a Milano.