Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
Si è conclusa ieri, giovedì 24 maggio, la “due-giorni” milanese di MAPIC Italy, manifestazione giunta alla sua terza edizione e momento d’incontro d’eccellenza tra domanda e offerta del settore del Retail Real Estate italiano.
Al fianco di developer e operatori “tradizionali” che offrono spazi commerciali si fa sempre più nutrita all’interno della manifestazione la schiera di tenant e retailer che rappresentano la domanda: grazie infatti al lancio di MAPIC Food & Beverage quest’anno è accresciuta molto la presenza di espositori impegnati nella ristorazione, una gustosa presenza che ha condito di nuovi sapori e colori il già vivace appuntamento di MAPIC Italy.
Dai dati ufficiali di Reed Midem, società organizzatrice, i due eventi contestuali di MAPIC Italy e MAPIC Food & Beverage sono stati in grado di richiamare oltre duemila partecipanti in provenienza da 49 Paesi, 800 retailer nazionali e internazionali in rappresentanza di 180 brand. Ben 82 gli espositori presenti con stand di cui, appunto, una trentina i “nuovi” retailer del “Food & Beverage” ospitati nella nuova sede dell’evento, che per la prima volta si è svolto a MiCo – Milano Congressi.
Positivo il trend di crescita rispetto all’anno scorso (che aveva registrato la presenza di circa 1.600 partecipanti in provenienza da 35 Paesi e 600 retailer, ndr), ma non pienamente convincente la scelta della nuova sede: MiCo è sicuramente più centrale e facilmente raggiungibile della precedente via Tortona, ma non è tuttavia più elegante e spaziosa. Via Tortona offriva infatti la possibilità di godere di alcuni spazi verdi all’esterno senza dover uscire per strada, ed era sicuramente più “ariosa”. I soffitti di MiCO sono infatti sembrati un po’ troppo bassi per ospitare un evento vivacemente chiassoso e gogliardico come MAPIC Italy. Grande miglioramento invece, rispetto al passato, per gli spazi dedicati alle conferenze, ora assolutamente silenziosi e con abbondante disponibilità di posti a sedere.
Molto bella e azzeccatissima anche l’idea della nuova “Tasting Area” nella sezione “Food & Beverage” che permette ai Retailer di presentare al meglio le proprie creazioni, e ai visitatori di assaggiarle rendendo così più gustosa l’esperienza di networking…. sempre che si possa fare networking di fronte a tranci di pizza all’anduja, hamburger farciti, street food al cous-cous, boccali di birra artigianale, voluttuose tavolette di cioccolato, gelati a profusione, e molte altre golosità.
La presenza dei retailer “Food & Beverage” è apparsa davvero molto significativa, tanto da dare quasi l’impressione che un domani il MAPIC “Food & Beverage” potrà addirittura “fagocitare” la parte più propriamente immobiliare del salone.
«Un quinto delle visite totali presso le catene di ristorazione avviene oggi all’interno dei siti commerciali e i livelli sono in aumento» ha ricordato Nathalie Depetro, Direttore di MAPIC, dicendosi lieta di vedere «una combinazione particolarmente vivace di retailer Food & Beverage presentare a Milano i nuovi concept delle future tendenze culinarie che si diffonderanno nel mondo».
Pur essendo al suo primo anno, MAPIC Food & Beverage ha venduto tutto lo spazio espositivo, permettendo alle società espositrici di presentare agli occhi del pubblico i propri piani di espansione sia in Italia che all’estero. Tra gli altri erano presenti anche Caffè Pascucci (non ha bisogno di presentazioni, simbolo del caffè italiano di qualità che si diffonde nel mondo), We Love Puro (ha annunciato un recentissimo accordo per la gestione di bar e caffetterie lungo la rete autostrade e nelle stazioni di servizio Q8), Bottega Portici (bellissimo concept di punti vendita di piatti e prodotti di “pasta fresca” realizzati sul momento sotto gli occhi dei clienti, apriranno presto nuovi punti vendita in Italia), Chef Express (del Gruppo Cremonini, impegnato nella diffusione in Italia dei nuovi negozi a marchio “JUICE Bar”), Spontini (pronto ad aprire i primi punti vendita anche in Asia e in Giappone), Laurenzi Consulting (sempre più leader in Italia nella creazione, design e brand identity di nuove idee di ristorazione), Mama Burger, Wok To Walk, Lowengrube, Rinaldini Pastry, Illy Caffè, Cioccolati Italiani, Birra&Brace, CapaToast, e CA’Puccino, solo per citare alcuni degli stand più accattivanti, creativi, gustosi e vivaci.
Hanno presenziato al MAPIC Food & Beverage anche diversi operatori del settore travel, tra cui gli aeroporti Stanstead di Londra, Manchester, Ginevra, Roma, Milano, SNCF Retail & Connections e Grandi Stazioni. Richard Cross, Head of Retail per London Stansted Airport, ha spiegato che «stiamo valutando diverse opzioni per introdurre nuovi spazi F&B all’interno dell’aeroporto. Ad esempio, a Stansted stiamo lanciando un nuovo concept “street food” che permetterà a 10-15 retailer di presentare i loro brand alla community dei viaggiatori».
Mentre nel settore Food & Beverage sono sicuramente predominanti i retailer italiani che strizzano l’occhio all’estero, a MAPIC Italy non sono certo mancati quei retailer stranieri che guardano all’Italia con importanti progetti di sviluppo commerciale. Alcune delle maggiori novità in questo senso sono state illustrate nel corso del convegno “Italia: una nuova frontiera per i retailer internazionali”.
La notizia più importante è sicuramente l’ingresso in Italia di un “top player” mondiale, un gigante dell’elettronica come il gruppo XIAOMI. Nome ancora oscuro ai più, ne sentiremo parlare sempre più spesso in futuro, proprio come è avvenuto per HUAWEI negli anni passati. Quarto produttore mondiale di smartphone presente in 62 Paesi nel mondo, XIAOMI è nata appena otto anni fa, nel 2010, e ha oggi un fatturato in crescita vertiginosa di circa 12 miliardi di euro nel 2017, e previsto a 18 miliardi nel 2018.
«Il motto di XIAOMI è “Innovation for Everyone”» ha spiegato a MAPIC Italy il General Manager per l’Italia del Gruppo, Francesco Zhou. «Oltre ai cellulari produciamo altri duemila prodotti tecnologici tra cui anche il monopattino elettrico. Abbiamo attualmente mille negozi nel mondo e il prossimo sabato 26 maggio apriremo il nostro primo Store in Italia proprio qui a Milano».
La strategia del gruppo XIAOMI è di arrivare a 20-30 punti vendita in tre anni. «A partire dall’esperienza già acquisita in Spagna e Francia, intendiamo puntare per prima cosa ai centri commerciali con 10 negozi nei migliori mall presenti nel Paese» ha spiegato Zhou. «Solamente in una seconda fase punteremo sui centri storici delle grandi città. È vero che i nostri punti vendita non sono enormi, circa 200-300 metri quadrati, ma il nostro primo target sono i centri commerciali».
A livello globale i punti vendita XIAOMI hanno raggiunto oggi il podio nella speciale classifica mondiale del “miglior fatturato per metro quadrato”. Al primo e secondo posto, rispettivamente, ci sono nomi di assoluto rispetto come Apple e Tiffany. XIAOMI occupa oggi il terzo posto.
Molto interessante anche la strategia di espansione nel Bel Paese del colosso francese dei cosmetici SEPHORA, che dopo vent’anni di presenza in Italia ha oggi circa 140 punti commerciali divisi equamente tra centri commerciali e centri storici delle più principali città italiane. «Nel nostro settore la concorrenza è molto presente» ha spiegato Harvè Montaner, Direttore dell’espansione in Europa del Gruppo «e intendiamo differenziarci lanciando nuovi “flagship store” dal concept innovativo: cercheremo di favorire il più possibile la possibilità per la gente di testare e giocare con i prodotti. Siamo interessati a rilocalizzare alcuni dei vecchi punti vendita in nuove prime locations delle principali città italiane e negli shopping malls».
Oltre a questa operazione di relocation di negozi già esistenti, SEPHORA ha anche intenzione di aprire 20 nuovi punti vendita in Italia. «Crediamo che la location sia la cosa principale per dare qualità al nostro marchio. Al momento i punti vendita nei centri delle città fanno gli stessi numeri dei punti vendita degli shopping mall, quindi intendiamo procedere con questo trend, in un’ottica di miglioramento del concept dei nostri store».
Un altro operatore francese che ha appena fatto il suo ritorno in Italia, dopo alcuni anni di assenza, con la recente apertura nella piazza di CityLife del suo nuovo negozio è HABITAT, catena di arredamento, oggetti per la casa, accessori di design, illuminazione, decorazioni e tessuti.
«Siamo presenti in 23 Paesi nel mondo con un centinaio di negozi e siamo veramente contenti di essere tornati a Milano in una sede di prestigio» ha esordito Alain Houli, Italy Manager di HABITAT. «Trovare questo spazio a CityLife è stata per noi una grande opportunità, non è facile infatti reperire spazi di 800 metri quadrati all’interno dei centri cittadini e siamo molto soddisfatti di questo nuovo format che, da Milano, abbiamo ora riproposto anche a Lione. In genere infatti i nostri store superano i 2.500 metri quadrati di superficie, ma questo rappresenta un handicap per la diffusione nelle high-street di pregio. Ecco perchè in genere preferiamo guardare ai centri commerciali, dove sono disponibili metrature maggiori».
Il Manager ha poi spiegato che, benchè non ci sia ancora una strategia specifica per l’Italia, lo stivale rimane tuttavia un grande mercato di sviluppo per il futuro di HABITAT: una espansione è eventualmente pensabile anche attraverso punti vendita in franchising.
Tra i principali player del Retail Real Estate, hanno partecipato come espositori a MAPIC Italy grandi gruppi del calibro di: Aedes, Agire, Altarea, Carrefour Property, CBRE, Cushman & Wakefield, Ece Projectmanagement, Eurocommercial Properties, Falcom Malls, Foruminvest, Gallerie Commerciali Italia, Grandi Stazioni Retail, IGD, GVA Redilco, Klepierre, Multi, Sonae Sierra, Svicom e Westfield Europe.
Tra gli investitori leader nel mondo hanno partecipato anche: Union Investment, INTU, United Developers/Place Vendome, Iran Mall, Allied Investments and Housing Private Limited, CP Group, Capitaland, Capital Holdings e Inmuebles Panamericana S.A.
La sensazione degli esperti per il futuro del comparto è di generale ottimismo. In Italia, secondo le cifre elaborate da JLL, dall’inizio dell’anno sono stati investiti nel settore circa 780 milioni di euro, oltre il doppio rispetto allo stesso periodo del 2017, con una pipeline che prevede ben 43 progetti di sviluppo, di cui 16 entro la fine del 2021.
Inserendosi nel dibattito che vede da poco protagonisti i dead mall degli Stati Uniti, Joachim Sandberg, Head of Italy & Southern Europe Region di Cushman & Wakefield ha puntualizzato che «non vi è una diretta correlazione tra la situazione critica che sta vivendo il mercato americano e l’Italia. Le vendite online non rappresentano necessariamente un impatto negativo sui centri commerciali, anzi l’e-commerce è spesso complementare all’off-line e può essere in grado di prolungare la vita dei prodotti più maturi dando un nuovo impulso alle vendite».
«Solo i player in grado di adattarsi alle nuove condizioni imposte dal mercato potranno affrontare con successo le sfide del futuro» ha fatto eco Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE. «Il futuro sarà sempre più tecnologico: potremo a breve provare combinazioni infinite di abiti in camerini virtuali, e la merce arriverà direttamente a casa il giorno stesso dell’acquisto. La tendenza dei mall nei prossimi anni sarà quella di ridurre lo spazio dedicato agli ipermercati».
Avvisati di queste tendenze sono tutti quei developer che hanno in corso nuovi progetti di sviluppo. Tra questi anche la società Parsec, che ha annunciato proprio a MAPIC Italy la commercializzazione di “Maximo”, un nuovo Centro sviluppato a Roma, la cui apertura è prevista per fine 2019.
Il leasing e la gestione sono stati affidati a Cushman & Wakefield, che ha già completato la commercializzazione delle “ancore” e che sta ora selezionando i brand e gli operatori per le superfici più piccole. Chissà se qualcuno dei retailer presenti a MAPIC Italy non abbia già opzionato alcuni dei 165 negozi di Maximo. Il Centro ospiterà anche una trentina tra ristoranti e bar, un cinema multisala, un fitness center all’avanguardia e un percorso dedicato allo street food.
Maximo si colloca nelle immediate adiacente dell’EUR a meno di un chilometro dal Grande Raccordo Anulare lungo la via Laurentina. Il centro, certificato BREEAM e dotato di un modernissimo impianto di trigenerazione che assicurerà l’autosufficienza energetica del complesso con notevoli risparmi in bolletta per i tenant, prevede un investimento complessivo pari a oltre 300 milioni di euro, con totale copertura finanziaria.
Altro progetto annunciato da Parsec è “Officine S”, un nuovo format polifunzionale localizzato nella zona Nord di Torino che si propone come nuovo spazio di aggregazione popolare nel cuore delle ex Officine Savigliano, un edificio “memoria storica” della Torino industriale che un tempo ospitava la produzione e la manutenzione di materiale ferroviario. La nuovissima “Food hall” che inaugurerà nella primavera 2019 si affiancherà a due importanti ancore alimentari posizionate alle due estremità di una galleria di circa 300 metri di lunghezza con circa 40 nuovi spazi commerciali.
Lo sviluppo chiavi in mano del progetto è affidato al Gruppo Policentro, attivo da oltre 40 anni in Italia ed all’estero nello sviluppo di centri commerciali e polifunzionali, mentre il progetto di restyling è stato affidato a Laurenzi Consulting.
Il prossimo anno, MAPIC Food & Beverage e Mapic Italy si svolgeranno durante la “Milano Food City 2019”, la settimana internazionale dedicata al food, durante la quale si svolgeranno una moltitudine di degustazioni ed eventi legati allo street food e allo show cooking con alcuni dei più rinomati chef internazionali presenti nel capoluogo lombardo.
Un’ulteriore prova -se ancora ce ne fosse bisogno- che la forza del Food & Beverage è ormai sempre più trainante nelle strategie del Retail Real Estate.
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista.
Nelle immagini, alcuni gustosi momenti della Fiera ( foto di Francesco Tedesco)