Le mie ricette per la real estate communityIl quadro economico: nel 2018/2019 è previsto un rafforzamento della crescita economica
In base alle previsioni di Blue Chip Economic Forecast Indicators, la crescita dell’economia statunitense sfiorerà il 3,0% nel 2018 e si aggirerà intorno al 2,6% nel 2019. Nell’anno in corso e nel prossimo il ritmo della crescita economica supererà la media annua del 2,2%, raggiunta in questa fase di ripresa. Il rafforzamento dell’economia e del mercato del lavoro dovrebbero arrivare a stimolare la domanda nel settore immobiliare in un momento assolutamente opportuno, poiché l’offerta è in aumento e la domanda inizia a rallentare. Una crescita economica più sostenuta dovrebbe incentivare la domanda di immobili, estendendo di alcuni anni il ciclo immobiliare.
I rendimenti del settore immobiliare core US sono in fase di rallentamento. Nei dodici mesi precedenti marzo 2018 l’indice NFI-ODCE ha evidenziato rendimenti pari all’8,07%, al lordo delle commissioni, in calo rispetto ai rendimenti a doppia cifra registrati all’inizio del ciclo attuale, ma in ogni caso superiori rispetto alla media storica. Secondo TH Real Estate, nel 2018 i rendimenti dell’immobiliare core, senza considerare la leva finanziaria, si attesteranno su percentuali comprese tra il 5% e il 6%.
Uffici: aumentano gli spazi adibiti al co-working nel mercato degli uffici USA
I fondamentali del mercato degli uffici sono in generale più solidi nei centri città piuttosto che nelle aree periferiche. Secondo TH Real Estate, gli immobili ad uso ufficio periferici, ubicati nelle aree metropolitane identificate di recente come “Flight to Suburb”, potrebbero rappresentare un’opportunità di investimento interessante, poiché esercitano la loro attrattiva in particolare sui millennial più avanti negli anni, che puntano alla gestione più agevole possibile del percorso casa-lavoro, per aver più tempo a disposizione per la vita familiare.
In linea con l’evolvere delle preferenze e delle richieste dei locatari, gli spazi adibiti al co-working continuano a proliferare nel segmento uffici statunitense e in tutto il mondo. Come emerge dal grafico che segue (1), New York, Chicago e Washington D.C. sono le città con il maggior spazio adibito a co-working negli Stati Uniti. Nelle previsioni di TH Real Estate queste cifre continueranno a crescere nel breve periodo. Anche gli uffici flessibili hanno evidenziato una ripresa negli ultimi anni, con un incremento di 43 milioni di piedi quadri rispetto al 2010.
Multifamily: l’opportunità nei “Next Millennial Magnet”
Secondo RealPage, a marzo il tasso di occupazione degli appartamenti è sceso al 94,5%, in calo di 50 punti base rispetto all’anno precedente. Inoltre, la crescita annuale dei canoni di locazione è stata pari al 2,3%, il tasso di incremento più basso registrato dal Q3 2010. Questo fenomeno è ampiamente attribuibile all’eccesso di offerta nei mercati urbani.
TH Real Estate prevede che il segmento residenziale in ciascuna di queste nuove città “magnete” beneficerà dello sviluppo tecnologico e dell’arrivo dei millennial più giovani.
Retail e industria: l’e-commerce continua a essere un fattore importante
Al di là dei titoli negativi apparsi sui giornali, la crescita annuale effettiva dei canoni di locazione per tutto il settore retail ha raggiunto un un picco ciclico, come si evince dalla Fig.4. Secondo TH Real Estate, l’e-commerce non annullerà il desiderio dei consumatori di fare acquisti nei negozi.
Per l’anno concluso con il Q1 2018, l’indice NPI degli immobili ad uso retail ha registrato un rendimento del 4,8%, composto da un 4,7% di reddito e da uno 0,1% di apprezzamento.
Quello industriale è rimasto il settore meglio performante anche nel Q1 2018: l’indice NPI degli immobili ad uso industriale ha registrato un rendimento del 13,5%, rappresentato da un 5,0% di reddito e da un 8,2% di apprezzamento. Nel primo trimestre il rendimento totale trimestrale è sceso leggermente, passando dal 3,28% registrato nell’ultimo trimestre al 3,25%.
La disponibilità di spazi industriali continua a calare, a causa della domanda sostenuta di magazzini, e attualmente si attesta al 7,3%, il dato più basso registrato dal Q1 2001.
La Fig. 5 dimostra che proporzionalmente all’incremento delle vendite online di Amazon aumenta la domanda di spazi da adibire a magazzino.
Suggerimenti sulle città e sui loro cicli immobiliari
- Molte città secondarie sono ben posizionate a livello ciclico, perché l’offerta non vi ha ancora raggiunto livelli elevati
- Alcune città principali, invece, in particolare legate al settore tech, stanno evidenziando un picco dei prezzi, in concomitanza con una nuova offerta di immobili, il che le rende meno interessanti in questa fase del ciclo
- Secondo TH Real Estate, gli appartamenti di classe B e gli immobili ad uso magazzino dovrebbero registrare buone performance nella prossima fase del ciclo attuale
- L’ottimo rendimento del settore dei magazzini è incentivato dal trend favorevole di lungo periodo dell’e-commerce e del retail multicanale
Città da monitorare: Austin
Austin è risultata una delle città con tassi di crescita più elevati nel 2017, in tutti gli Stati Uniti. Il numero dei residenti è aumentato di 53.000 unità fra il primo semestre 2016 e il primo semestre 2017.La città offre moltissime opportunità di lavoro, in particolare nel settore tecnologico, oltre a un’ottima qualità della vita. Nel 2017 è stata definita la migliore città negli USA in termini di vivibilità, da US News e World Report.
Nel quarto trimestre 2017 il tasso di disoccupazione di Austin è stato il più basso registrato negli ultimi 17 anni, attestandosi al di sotto del 3%. Tra le aziende più interessanti vanno citate Dell Inc., Samsung Austin Semiconductor, Apple Computer e IBM Corporation. Anche le principali società del settore tecnologico, come Apple, Google e Facebook, si stanno espandendo nell’area metropolitana di Austin. La società di software Oracle ha selezionato Austin come sede del primo programma di accelerazione di start up avviato negli USA, ospitato in un nuovo campus e rivolto alle start-up focalizzate sulla tecnologia basata sul Cloud.
Fonte : Company