Solo Affitti: si punti sulla locazione con patto di riscatto

Le difficoltà che il settore immobiliare sta incontrando spingono sempre più costruttori a utilizzare la formula della locazione con patto di riscatto, per mettere a reddito le case di nuova costruzione rimaste invendute. Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nella locazione ha condotto un’indagine tra i suoi 310 affiliati in Italia su questo fenomeno che inizia ad attirare anche l’attenzione dei proprietari ‘privati’ di immobili.
Lo schema contrattuale prevede un normale contratto di locazione al quale viene affiancata una scrittura privata, regolarmente registrata, con cui il locatore concede al locatario un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile locato, accettando di considerare, in tutto o in parte, i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di “acconto” sul prezzo di vendita prefissato. Il conduttore può decidere se acquistare l’immobile entro 4 anni e deve comunicare al locatore, a mezzo raccomandata, l’esercizio del diritto di opzione. Entro 60 giorni dal ricevimento di questa raccomandata le parti dovranno procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita presso il notaio scelto dal conduttore/acquirente. Qualora il conduttore non eserciti il diritto di opzione entro il termine concordato, il contratto di locazione proseguirà per la sua naturale durata.
«E’ una formula – spiega Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti – vantaggiosa sia per il locatore, che non è riuscito a vendere immediatamente l’appartamento, sia per il locatario che al momento non ha i requisiti sufficienti per ottenere un mutuo. Il primo metterà a reddito l’immobile rinviandone l’eventuale vendita di un massimo di quattro anni, il secondo entrerà subito in possesso della casa “dei desideri”, iniziandola a pagare con i canoni d’affitto riservandosi il perfezionamento dell’acquisto in un secondo momento».
Questo tipo di contratto permette a locatore e locatario di inserire clausole di vario genere, in particolare sulle modalità del riscatto. Sono, infatti, molteplici le fattispecie che emergono dalle singole contrattazioni. «Noi ad esempio – racconta Tiziana Romano, titolare Solo Affitti di Ostra (Ancona) – al contratto di locazione colleghiamo un scrittura privata che disciplina l’opzione sull’acquisto e prevede  un acconto del 10% sul prezzo stabilito dell’immobile così il proprietario si sente più tutelato. Con il contratto di locazione legato all’opzione di acquisto la manutenzione dell’immobile passa all’inquilino. In alcune situazioni per ulteriore sicurezza abbiamo aggiunto una polizza. L’inquilino che vuole acquistare ma non può avere un mutuo in quel momento è come se lo avesse direttamente dal proprietario».
La stagnazione del mercato immobiliare colpisce le imprese edili che si trovano fra le mani sempre più immobili nuovi invenduti e così, per limitare i danni, adottano la formula della locazione con patto di riscatto. «A Forlì – racconta Simone Righi, titolare dell’agenzia Solo Affitti – abbiamo stretto con una società costruttrice un accordo di esclusiva per l’offerta di appartamenti secondo lo schema della locazione con patto di riscatto. Si tratta di due palazzine di 7 piani ciascuna con appartamenti di varia metratura, di classe energetica ‘A’, che includono anche superattici duplex. Abbiamo già selezionato alcuni inquilini interessati alla formula della locazione con patto di riscatto, la cui durata oscilla tra i 2 e i 4 anni. Oltre al contratto di affitto, che prevede la deduzione dal prezzo finale di vendita del 100% di quanto pagato per l’affitto, mediamente circa 900 euro mensili, gli inquilini devono firmare una scrittura privat che disciplina le condizioni per l’esercizio del riscatto. In caso l’inquilino non voglia o non sia in grado di procedere all’acquisto è prevista una penale di importo pari 4 o 6 rate d’affitto. Altri costruttori – conclude Righi – ci hanno richiesto informazioni sulla formula e sui vantaggi che ne derivano».
Ci sono anche diverse variabili da valutare. «Prima del riscatto – spiega Andrea Cioli, tutor Solo Affitti Centro-Sud adriatico – il proprietario paga le tasse sull’immobile, come Imu e Irpef. E’ ovvio che voglia recuperarle facendo leva sul prezzo finale fissato per l’immobile».
Fonte: C S della Società
 
“A Spoltore, invece – racconta Monica Lopez Suarez, titolare della locale agenzia Solo Affitti – il contratto di locazione con patto di riscatto sta incontrando il crescente interesse delle coppie giovani, che hanno delle momentanee difficoltà di accesso al mutuo. La controparte è generalmente una società costruttrice, anche se non mancano privati che vorrebbero vendere il proprio immobile con questa modalità. Nella nostra esperienza non sono previste penali nel caso in cui la vendita non si perfezioni, ma solo il 50% del canone d’affitto è portato in detrazione del prezzo di vendita. Anche da noi – aggiunge Lopez Suarez – si applica una maggiorazione ai canoni di affitto, in virtù del fatto che il proprietario continuerà a pagarci le tasse di proprietà. Normalmente per un appartamento di 60 mq il canone di locazione con riscatto ammonta a circa 600 euro mensili”.
“Ad Arezzo oltre alla coppia giovane – racconta Danilo Betti, titolare dell’agenzia Solo Affitti – è interessata a questo tipo di contratto anche la famiglia che sta per vendere un altro immobile ma che nel frattempo, pur di non perdere l’opportunità di comprare la casa desiderata, va in affitto impegnandosi a perfezionare l’acquisto nel giro di due anni. O ancora il professionista che si trasferisce da un’altra città e sceglie la locazione con patto di riscatto in attesa di vendere la casa posseduta nel paese di origine. Per un bilocale preso in locazione con patto di riscatto – aggiunge Betti – si possono pagare anche 550 euro al mese. La durata media dei contratti è di 2 anni e si prevedono delle penali in caso di mancato acquisto. Ciò che notiamo è la lunghezza delle trattative, soprattutto per stabilire le penali e la percentuali di computazione al costo di vendita delle rate d’affitto pagate”.
A Rozzano, alle porte di Milano, si sperimentano nuove clausole:  “La tipologia contrattuale che applichiamo – racconta Bruno Cavallari, titolare dell’agenzia Solo Affitti – si differenzia leggermente da quelle applicate altrove. Il canone di locazione è un normalissimo 4+4 e non ha maggiorazioni rispetto la media di mercato. Altra peculiarità è che l’opzione per l’acquisto della casa va esercitata entro 3 anni e che in deduzione si può portare una sola annualità. Quindi se l’opzione d’acquisto viene esercitata entro il primo anno si scala dal prezzo di vendita dell’immobile il 100% dei canoni pagati, se viene esercitata entro il secondo si scala il 50% e se viene esercitata entro il terzo la percentuale di canoni dedotti dal valore dell’immobile sarà del 33%”.
Nata nel 1997 Solo Affitti è un’azienda che opera in franchising ed è specializzata nel mercato della locazione. Con sede a Cesena, l’azienda conta oggi 350 agenzie, di cui 40 in Spagna e una negli Stati Uniti. La focalizzazione sul settore delle case in affitto consente agli agenti di Solo Affitti di diventare professionisti delle locazioni, competenti in tuta la vasta e complessa materia, in grado di tutelare gli investimenti dei proprietari e curarsi dei bisogni degli inquilini. L’unicità dell’azienda ha permesso a Solo Affitti di diventare leader indiscusso di questa fetta del mercato immobiliare, dove annualmente vengono stipulati oltre un milione di contratti di locazione. Gli agenti di Solo Affitti, nella logica di una assistenza continuativa, offrono servizi che vanno dalla fase di stima del canone, a quella di stipula del contratto, fino alle pratiche post contrattuali.
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