Le mie ricette per la real estate communityIn Italia, gli introiti economici degli affittuari di immobili si basano in larga parte sulle entrate derivanti dalla domanda di servizi legati ai settori dell’hospitality, della ristorazione, del commercio al dettaglio e del tempo libero. La pandemia di Coronavirus ha fortemente impattato tutti questi comparti e ha fatto nascere preoccupazioni sulla tenuta dell’economia nazionale e sulle possibilità di poter garantire un pagamento regolare degli affitti ai proprietari.
Per indagare queste tematiche, GRI Club ha organizzato un eMeeting dal titolo “Italy & Coronavirus Impacts. Landlord, Tenant & Regulatory Solutions for the Lockdown”, di cui Duff & Phelps REAG è stato Club partner e sponsor. La tavola rotonda ha raccolto gli spunti e le riflessioni di importanti esponenti italiani in rappresentanza di proprietari di asset real estate, di investitori e di finanziatori su come stiano cambiando e cambieranno le dinamiche del mercato landlord/tenant e quali soluzioni possano essere introdotte dal Governo e dagli istituti bancari per ridurre il rischio di insolvenza e per adattarsi alle mutate esigenze dei consumatori.
Nell’introdurre la discussione dell’eMeeting, Paola Ricciardi, Country Managing Director di Duff & Phelps in Italia, ha dichiarato: “Tra gli operatori è forte l’interesse nel cercare di stabilire il possibile impatto della pandemia sulla valutazione dei beni immobiliari. Ad oggi è difficile elaborare una stima precisa: sappiamo infatti che i mercati azionari hanno registrato una significativa contrazione, così come il prezzo del petrolio, che molte persone e aziende stanno affrontando una crisi di liquidità e che l’aumento dell’incertezza e del rischio sta facendo aumentare i tassi di rendimento. Non sappiamo ancora quando sarà disponibile una cura o un vaccino efficace contro il COVID-19 e per quanto tempo rimarranno attive le misure di protezione e le restrizioni nei viaggi. In definitiva, siccome riteniamo che le varie asset class immobiliari saranno influenzate in modo diverso, l’approccio che consigliamo è di tipo “asset by asset” e “tenant by tenant”, con una forte attenzione all’attualizzazione dei flussi di cassa, a causa della loro instabilità.”
Sul tema più specifico delle valutazioni è intervenuto Simone Spreafico, Managing Director Advisory & Valuation di Duff & Phelps REAG, commentando: “Al momento è possibile elaborare solo un trend preliminare relativo all’andamento delle diverse asset class del Real Estate: occorrerà aspettare probabilmente la fine dell’anno per avere indicazioni più precise.
Sicuramente, possiamo individuare nei settori Retail – con la probabile eccezione dell’High Street – e nell’Hospitality quelli maggiormente impattati dalla pandemia. Per il primo, pur con le dovute differenze tra le categorie merceologiche, ci aspettiamo una contrazione dei fatturati, soprattutto per ristoranti e negozi di abbigliamento, mentre ne risentiranno meno i comparti alimentare e healthcare. Prevediamo inoltre una crescita dei rendimenti attesi dagli investitori correlata ad un aumento del rischio percepito per la componente equity e da una maggiore difficoltà di accesso al credito. Nel breve termine, inoltre, un fenomeno che stiamo osservando è una minore influenza delle conseguenze della pandemia sui negozi di prossimità rispetto ai centri commerciali nei quali la componente Leisure e le categorie merceologiche maggiormente impattate sono presenti in misura superiore. Nel prossimo futuro, infine, ci aspettiamo una maggiore ibridazione tra il Retail e la logistica last-mile, con soluzioni e spazi integrati.
Il settore Hospitality indubbiamente sarà quello maggiormente penalizzato nel medio-breve periodo e con significative diminuzioni di ricavi per mancata operatività dei gestori; si prevede una crescita dei cap-rate stante la crescita di rischio settore. La crisi potrebbe perdurare per il prossimo biennio, soprattutto per gli hotel a 4 e 5 stelle, a causa della forte contrazione del turismo internazionale. I proprietari ben capitalizzati potranno sfruttare questo periodo per progetti di investimento e miglioramento delle strutture,” ha commentato nel corso dell’eMeeting.
“Analizzando le altre asset class, il segmento Uffici necessita di un approccio “caso per caso”, con valutazioni diverse a seconda della location, della tipologia e della situazione dei singoli conduttori. La pandemia di Coronavirus porterà però necessariamente a un ripensamento degli open space, delle soluzioni di co-working e dei grandi head quarter centralizzati. La Logistica sembrerebbe emergere come comparto maggiormente resiliente, anche se richieste di riduzione dei canoni saranno possibili; prevediamo in particolare una crescita nel corso dei prossimi mesi delle strutture per la gestione dell’ultimo miglio delle consegne. Una visione positiva viene condivisa anche per il comparto Residenziale: la domanda di nuove abitazioni infatti dovrebbe rimanere sostenuta; tipologicamente si prevede che le nuove abitazioni aumenteranno in termini di metri quadrati e nella dotazione di superfici esterne (logge, terrazze, ecc).
Infine, le previsioni sono incoraggianti anche per gli investimenti in strutture quali data center, impianti tecnologici, infrastrutture e industria leggera, mentre risulteranno penalizzati quelli per il senior housing e per i servizi di intrattenimento. In conclusione, è e sarà fondamentale capire velocemente come gli investitori e i finanziatori decideranno di muoversi nel nuovo scenario che si è venuto a creare.”
Fonte : Company