Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
È un mercato sempre più dinamico e complesso quello dei centri commerciali in Italia. È questo quanto emerge dall’undicesimo rapporto di Scenari Immobiliari “Shopping 2019 – il mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia” presentato mercoledì 27 marzo a Milano.
La fotografia che emerge è quella di un settore rivoluzionato da fortissime dinamiche interne, con investitori, developer e tenant sempre più impegnati nel reperire nuove strategie e formule per continuare ad attrarre i consumatori in spazi -siano questi Shopping Centers, Retail Parks, o vetrine nelle High Streets dei centri urbani- il più possibile innovativi, evocativi, flessibili e fruibili, ma soprattutto vivibili e capaci di connettere tra loro diverse funzioni: dal leisure, alla cultura, dall’hospitality al food. L’obiettivo deve essere tenere sempre più lontano lo spettro odioso e pauroso dell’e-commerce: la crescita delle vendite online continua infatti a essere il primo motivo di preoccupazione per gli operatori del settore.
Ma andiamo con ordine. Le nuove tendenze nel mondo retail sono state ben evidenziate da Clara Garibello, Direttore di ricerca di Scenari Immobiliari, che ha anche riassunto i numeri più importanti: nel 2018 gli investimenti nel commercial real estate sono arrivati a 8,9 miliardi di euro in Italia, facendo registrare un positivo aumento del 2,9% rispetto al 2017. Per il 2019 Scenari si attende un’ulteriore crescita degli investimenti del 2,2% fino a toccare i 9,1 miliardi di euro. Aspettative a quota 9,3 miliardi per il 2020. Poco, eppur si muove.
L’atteggiamento degli investitori internazionali è sempre dominato da una grande cautela: da una parte non si può certo eliminare il retail dalla propria asset allocation che deve essere ben diversificata in modo da minimizzare i rischi, dall’altra ci sono nuove dinamiche che spaventano, prime fra tutti l’e-commerce, ma anche la recente proposta del Governo di chiudere i Centri Commerciali la domenica. I rendimenti appaiono comunque in costante calo.
Per quanto riguarda le vendite online, l’Italia è ancora indietro rispetto agli altri Paesi europei: da noi l’e-commerce rappresenta solo un 7-8% delle vendite complessive (pari a un fatturato che oggi si attesta attorno ai 27,4 miliardi di euro), cosa positiva, ma esistono grandissimi margini di crescita, quindi attenzione.
Del resto, continuano le chiusure di molti negozi nelle nostre città e il mercato retail è sempre più polarizzato su High street, Retail Parks e Centri Commerciali, che oggi devono essere di qualità. I Centri Commerciali di vecchia concezione diventano infatti meno attrattivi e, nel peggiore dei casi, possono arrivare alla completa chiusura. Proprio per questo il ricambio “generazionale” continua a essere dinamico e Scenari Immobiliari rileva che sono ben 48 i progetti di nuovi Shopping Center che dovrebbero vedere la luce entro il 2022, per oltre 1,6 milioni di metri quadrati di nuovi spazi commerciali.
All’interno di questo contesto l’incontro di Scenari ha dato la possibilità a molti esponenti del settore di lanciare degli utili flash sulle tendenze e dinamiche in atto: ben tre le Tavole Rotonde organizzate per commentare i risultati del Rapporto..
Di seguito una veloce carrellata di tutti gli interventi.
RAFFAELE PALETTI – Assotemporary
Assotemporary, associazione che fa parte di Confcommercio, rappresenta circa 80 milioni di euro di fatturato annuo legato al fenomeno dell’affitto temporaneo di spazi commerciali, i cosi detti ”temporary shop”. Nel 2018 hanno chiuso circa 40mila esercizi commerciali in Italia e c’è quindi grande disponibilità di spazi vuoti che rendono l’affitto temporaneo ancora più temporaneo di prima. La sfida importante per il futuro dei negozi temporanei è formare professionisti in grado di dare valore a questo comparto: affittare a tempo è come operare sul mercato azionario dove si rischia sempre qualcosa in più che non sul mercato delle obbligazioni. Bisogna quindi formare una base di professionisti di elevata competenza per poter cogliere le opportunità di innovazione in questo campo.
MAURIZIO CIABATTI – Direttore sviluppo immobiliare Gruppo Prada
Le High Street continueranno ad avere un ruolo molto importante anche se l’e-commerce e il Digital stanno cambiando radicalmente il mercato. Oggi la gente conosce i prodotti già prima di entrare in negozio, che quindi rimane un luogo di esperienza per toccare il prodotto dal vivo: è un momento prettamente esperienziale, occorre quindi puntare sull’architettura, sul personale giusto per dare la giusta emozione al consumatore. Dalle nostre analisi rileviamo che rispetto a dieci anni fa in tutte le grandi città sono aumentati i negozi di lusso presenti nelle High Street. Fa eccezione Venezia, che è in controtendenza, forse a causa del fatto che in genere i turisti visitano la città in un sol giorno e non si fermano a dormire.
CINZIA MURAZZI – Direttore sviluppo marketing Original Marines
Siamo impegnati in una grande trasformazione del brand e di tutta nostra rete vendita: da negozi giocosi e colorati arriveremo presto a nuovi negozi fashion di alto livello per promuovere il brand in modo diverso puntando su qualità dei prodotti e sulla sostenibilità ambientale a favore dei bambini che sono la nostra generazione futura. Siamo presenti in 40 Paesi nel mondo e in Italia abbiamo 475 negozi, di cui 275 in franchising. Abbiamo intenzione di entrare in Borsa nei prossimi tre anni e, anche grazie all’e-commerce, prevediamo una forte crescita. Il picco sarà nel 2020 con un aumento annuo previsto del fatturato di circa il 100% in Italia. La strategia in Italia si inserisce in una strategia di espansione a livello globale.
MASSIMO COSTA – Segretario Generale di Assomoda
Così come la sharing economy ha rivoluzionato il settore turistico, l’e-commerce sta rivoluzionando il retail portandoci verso un mercato sempre più “liquido” e veloce. Il piccolo negozio e la bottega stanno tuttavia tornando di moda in alcuni contesti. Non dimentichiamo infatti che Milano è la capitale della moda anche perché in città sono presenti circa 800 showroom (di cui 400 multimarca) che sono appunto rappresentati da Assomoda. Se è vero che stiamo assistendo alla chiusura di molti negozi e che esiste una difficoltà dei player a rimanere sul mercato, tuttavia non si può parlare di una “apocalisse” del settore. Si tratta piuttosto di una sfida continua all’innovazione: il settore deve sempre reinventarsi, evolversi, rilocalizzarsi e puntare sulle novità, come ad esempio le consegne rapide, l’automazione, il noleggio temporaneo, l’analisi del consumatore, l’introduzione dei prezzi dinamici e il “travel retail”.
MARCELLO PACE – CEO di Pittarosso
Siamo arrivati oggi ad avere 250 negozi in Italia dopo aver sperimentato un grande sviluppo avvenuto negli ultimi cinque anni. Ci affacciamo anche alle prime esperienze in Europa, in particolare Francia e Slovenia. Punteremo ancora molto sul negozio fisico e per il 2019 abbiamo in previsione in Italia altre dieci aperture con un format di mille metri quadrati. Pensiamo tuttavia anche a un “Pittarosso Digital Store” per far accedere online i nostri clienti alla totale collezione di prodotti Pittarosso e supportare così i negozi fisici. L’e-commerce non è solo una minaccia ma può essere un supporto vincente, così come strategie di corner e punti vendita temporanei che hanno il vantaggio di sorprendere in continuazione la clientela che frequenta i nostri store.
UMBERTO MONTANO – Presidente e Ideatore di Mercato Centrale
La nostra esperienza nasce dall’idea che per mangiare bene bisogna dare centralità ai veri protagonisti della cucina italiana: gli artigiani. Oggi gli artigiani sono in grande difficoltà soprattutto perchè non possono pagare affitti così alti come fanno invece altri settori, come la moda ad esempio, e dunque spariscono progressivamente dalle nostre città. Noi abbiamo voluto creare un modello per dare sostegno alla qualità artigiana e nel 2018 il Mercato Centrale di Firenze ha avuto 3 milioni di visitatori. Abbiamo imparato che la formula del nostro successo passa anche dall’inclusione e dall’aggregazione con l’arte, la cultura, la musica. Il nostro progetto si sposta oggi anche a Roma e nel centro commerciale dei Gigli, vicino Firenze, per una prima sperimentazione in un luogo maggiormente “regolamentato”. Ad aprile 2019 apriremo anche a Torino, e a fine 2019 è prevista un’altra apertura a Milano. Nel 2018 il nostro fatturato è stato di 42 milioni di euro, ci attendiamo che con le nuove aperture salirà a 80 milioni di euro.
DAVIDE BRAGHINI – Gianni, Origoni, Grippo, Capelli & Partners
Investitori, proprietari e locatari continuano a operare in un contesto normativo estremamente rigido in quanto la legge sulle locazione risale purtroppo al lontano 1978. Esiste la possibilità di operare in deroga solamente per le locazioni più grandi, sopra i 250mila euro di canone annuo. Rimane dunque un’enorme platea di soggetti che non può beneficiare di nuove soluzioni flessibili che permetterebbero di avvicinare domanda e offerta. Auspichiamo una vera liberalizzazione del settore senza rinunciare alla tutela da possibili abusi.
DAVIDE PADOA – CEO di Design International
Stiamo attraversando un periodo di grande cambiamento con diversi trend globali che da un approccio di tipo “Real Estate” portano sempre più ad un approccio di tipo “Hospitality” anche per gli Shopping Centers. Si punta sempre più all’integrazione di nuove funzioni, in particolare leisure ed entertainment, in grado di favorire esperienze che non possono essere trovate online. Si assiste quindi a un aumento del “Mixed Use” che permette di dare più vitalità e continuità nella fruizione delle strutture, sempre più pensate e progettate come grandi piazze che legano tra loro diversi elementi e diverse funzioni. La tendenza dei progettisti è quindi verso un aumento delle metrature per gli spazi comuni a discapito degli spazi propriamente retail. Oggi il vincitore è chi riuscirà a diventare un buon gestore di spazi pubblici, quegli spazi appunto dove gli individui interagiscono e dove i consumatori rimangono più a lungo, con piacere, per dare valore aggiunto alla propria visita.
ALBERTO DEAINA – Real Estate Executive Mi.No.Ter SpA
Oggi la progettazione deve partire dai bisogni delle persone. Mi.No.Ter sta completando la riconversione dell’ex birrificio Peroni a Napoli, che porterà all’apertura del nuovo Centro Commerciale “La Birreria” di 22mila metri quadrati con una grande piazza centrale e un parco urbano di 8 mila metri quadri. Saranno presenti 70 punti vendita e anche 300 unità residenziali che avranno a servizio una palestra, un nuovo auditorium, l’area bimbi, un centro benessere e un centro polidiagnostico. Tra un mese riconsegneremo a Napoli un nuovo pezzo di città.
RAFFAELE RUBIN – Partner di Josas Immobiliare
Josas immobiliare è un broker specializzato nel retail con focus sulle High Street. Negli ultimi anni stiamo assistendo a rivoluzioni importanti, e tutto sommato siamo fortunati che l’e-commerce in Italia sia ancora al 7% delle vendite totali. In futuro ci sarà una penetrazione sempre più importante con un impatto più devastante. Per fronteggiare tutto questo occorre una maggiore collaborazione tra le parti -proprietari e locatari- per ridurre i contrasti ed evitare che ognuno guardi al suo orticello. È vero, Milano funziona e Roma ha 15 milioni di turisti all’anno, ma in tutte le altre grandi città del Paese non si riescono a valorizzare le High Street e le altre aree per il retail. Occorre una politica comune a livello Paese per valorizzare le nostre città e attirare sempre più retailer.
STEFANO KELLER – Managing Director di LFPI Italia Reim
Siamo una società con 3 miliardi di patrimonio gestito nel mondo e negli ultimi cinque anni abbiamo effettuato 71 investimenti in Italia. Duole rilevare che all’ultima edizione del Mipim di Cannes il settore del retail italiano fosse praticamente inesistente. Sull’Italia non ci sono grandi aspettative da parte degli investitori internazionali. Detto questo, noi abbiamo intenzione di continuare a investire, sempre guardando a un retail capace di unirsi ad altri usi, tra cui sicuramente il “food”.
MATTEO CACCIATORI – Fund Manager di InvestiRE SGR
InvestiRE ha 7,1 miliardi di patrimonio gestito con una quota commerciale pari al 7%. Nel 2018 abbiamo comprato tre Centri Commerciali “non-prime location” in Italia, Paese che presenta sempre una buona opportunità di investimento, pur persistendo importanti fenomeni di incertezza. È fondamentale quindi mantenere un approccio camaleontico per adattarsi continuamente al mercato. Non credo che l’-ecommerce potrà mai sostituire il negozio fisico, ma sicuramente il Centro Commerciale diventa un oggetto sempre più complesso da gestire rispetto ad altre asset class. Lo Shopping Center è in pratica come un essere vivente da tenere costantemente sotto osservazione. Oggi le strategie di successo devono essere orientate all’intrattenimento dei clienti, all’integrazione dei servizi e nuova funzionalità.
ANTONIO DEL BUONO – Head of Valuation & Research di Fabrica SGR
Abbiamo 13 fondi gestiti con un 15% di commerciale per un Value Under Management di 550 milioni di euro, e con un tasso di occupancy del 100%. Fabrica SGR ha recentemente acquistato l’edificio in Galleria del Corso 4, a Milano, che diventerà la nuova sede di Victoria’s Secret appena ultimati i lavori di ristrutturazione. Osserviamo che i Centri Commerciali mantengono rendimenti più elevati rispetto agli uffici, sia a Roma che a Milano, anche se tutti i rendimenti continuano in una fase di contrazione, a riprova che nonostante l’e-commerce i fattori di rischio stanno diminuendo. Per Fabrica il segmento commerciale continuerà a essere fondamentale per una asset allocation equilibrata e strategica. Il retail non è un investimento satellite e nei prossimi due anni contiamo di investire 300 milioni di euro tra Italia ed Europa.
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista