Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (**)
È stata presentata ieri mercoledì 7 giugno a Milano, nella splendida sede dell’Hotel Four Seasons di via del Gesù, la trentesima edizione del sempre atteso Rapporto di Scenari Immobiliari sull’andamento de “I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL’ESTERO”, realizzato in collaborazione con lo Studio Casadei che ne cura la parte di analisi finanziaria.
Unica nota “grigia”, in una giornata luminosa di sole, e frizzante quasi a sottolineare il buon momento segnato dai Fondi Immobiliari e dai REITs in Europa, il toccante ricordo della prematura scomparsa di Paola Gianasso che per molti anni è stata la guida e l’anima di questo rapporto di Scenari. «La nostra tradizione è sempre stata quella di cambiare il colore della copertina del Rapporto, a volte rosso a volte verde, a volte anche oro, a voler indicare il sentiment del momento» ha spiegato Mario Breglia. «Quest’anno la copertina è grigia. Non perchè il mercato sia negativo, ma perchè dopo 25 anni Paola Gianasso purtroppo non è più con noi. È stata tra le migliori conoscitrici del mondo dei Fondi immobiliari in Italia e all’estero» ha ricordato il Presidente di Scenari, scatenando un lungo commosso applauso di saluto da parte della Sala, circa 300 partecipanti.
Il dato principale che emerge è che in Europa il patrimonio dei Fondi immobiliari ha spiccato il volo nel 2016 facendo registrare un inaspettato +12,4% rispetto al 2015 (valore mai registrato nell’ultimo decennio) superando i 517 miliardi di euro.
L’Italia beneficia di questa situazione congiunturale favorevole a livello europeo -che è favorita anche dal miglioramento delle prospettive economiche, dai bassi livelli dei rendimenti obbligazionari e dalla consistente disponibilità di capitali pronti per essere investiti- e raggiunge un positivo incremento del NAV di circa il 6%. «Il patrimonio ha raggiunto nel 2016 i 48 miliardi di euro e per il 2017 vediamo il realistico obiettivo di toccare i 50 miliardi di euro con oltre 400 Fondi immobiliari» ha sottolineato Mario Breglia.
Sembrerebbe “tutto oro”, e invece una differenza con l’Europa esiste ed è anche abbastanza significativa: riguarda infatti la “performance” dei Fondi immobiliari italiani, purtroppo drammaticamente distante dai valori fatti registrare oltralpe. Mentre in Svizzera, Francia, UK, Olanda, Lussemburgo e Germania i ROE medi del settore variano infatti tra il 4,5% (della Svizzera) e il 2% (della Germania), con una media del 2,9% nel 2016, l’Italia è fanalino di coda, con un ROE medio di appena lo 0,2%. Un risultato un po’ striminzito che solleva le preoccupazioni degli esperti, che sollevano il tema della “reputazione” del comparto e della necessità di mantenere gli impegni presi.
Altra differenza importante con l’Europa è anche la dimensione dei Fondi italiani: mentre all’estero si assiste a una continua crescita del patrimonio gestito da ogni singolo Fondo, che in media ammonta a circa 350 milioni di euro, in Italia sembra che lo storico problema di “nanismo” della dimensione dei Fondi nazionali sia insuperabile, con il dato medio che da anni si attesta attorno ai 110 milioni di euro di “Asset Under Management”.
«Nota positiva per il settore» ha però ricordato Mario Breglia «è che le operazioni di ristrutturazione del debito hanno permesso una significativa riduzione dell’indebitamento dei Fondi immobiliari italiani che negli ultimi cinque anni è sceso da 30 miliardi di euro a 25,5 miliardi. Il numero di Fondi operativi continua inoltre ad aumentare e sarà in crescita anche nel 2017, nonostante le liquidazioni di molti Fondi che sono a fine vita».
Un’altra tendenza significativa è infine il cambiamento delle strategie di “Asset Allocation”. La ricerca di sempre maggiore stabilità dei rendimenti porta alla diversificazione sia dei prodotti su cui investire che della location, con sempre più SGR che guardano a prodotti diversi dai tradizionali uffici e spazi commerciali, e a location secondarie diverse dalle tradizionali piazze di Milano e Roma.
Oggetto di questo processo di “diversificazione dei portafogli”, è in particolare il settore residenziale che ha raggiunto una quota di asset allocation pari al 10% del totale. I nuovi investimenti si concentrano su attività di ristrutturazione e sulle residenze specializzate, in particolare case per studenti e senior housing. Bisogna tuttavia osservare che ancora oggi circa l’80% dell’Asset Allocation dei Fondi Immobiliari in Italia è incentrato su immobili a uso uffici e spazi commerciali, mentre in Europa il dato è un più equilibrato e si attesta ad un 66%. Le tendenze in atto sono quindi ancora iniziali: si guarda insomma alla diversificazione su prodotti innovativi, ma senza colpi di testa.
«Il mondo naturale ci insegna che sopravvive di più chi sa adattarsi meglio» ha osservato Gottardo Casadei, alla guida dello Studio Casadei «e certamente in questi anni il settore dei Fondi ha dovuto affrontare molti cambiamenti e imprevisti repentini, tra cui la continua modifica della fiscalità e l’avvento delle nuove tecnologie digitali». La battaglia tuttavia non è finita e altre sfide sono all’orizzonte: oggi molti Fondi sono in scadenza e in futuro bisognerà affrontare rapidi disinvestimenti del patrimonio che potrebbero impattare sui rendimenti, ha osservato Casadei.
Su questo e altri temi si sono dunque confrontati gli esponenti delle principali SGR italiane, chiamati a dibattere nel corso del tradizionale “panel” di commento ai dati del Rapporto. Ecco di seguito una sintesi degli interventi più significativi.
EMANUELE CANIGGIA (Amministratore Delegato di IDeA Fimit SGR)
Gli operatori italiani devono giocare una partita più europea, altrimenti saremo sempre una piccola regione dell’Europa senza particolare visibilità agli occhi dei grandi investitori globali. Nelle Asset Allocation delle SGR italiane ci devono essere anche asset all’estero, è questo lo sforzo che dobbiamo fare. Oggi IdeA Fimit ha nove miliardi di euro di AUM di cui solo 100 milioni allocati all’estero. Il nostro sentiment per il futuro è positivo, ma sussistono grandi incertezze all’orizzonte, come le elezioni politiche e le decisioni della BCE: non sappiamo infatti per quanto tempo ancora la BCE continuerà a operare per mantenere basso il costo del denaro. Quando questo finirà, i tassi sui titoli di stato aumenteranno a discapito degli investimenti nel mattone che potrebbero avere una contrazione.
PAOLO BERLANDA (Amministratore Delegato di Polis Fondi SGR)
Abbiamo assistito a un trend positivo del mercato negli ultimi anni, ma parlare di consolidamento è esagerato considerate le incertezze politiche e del bilancio pubblico. L’auspicio è che questa piccola ripresa non venga soffocata nella culla. Oggi il settore dei Fondi immobiliari vive un momento particolare perchè molti Fondi Retail stanno andando verso l’estinzione, con gran parte della clientela che è insoddisfatta dei risultati ottenuti, cosa che apre una questione di reputazione e credibilità del settore a cui bisogna porre attenzione. Le SIIQ non hanno ancora dimostrato di poter “prendere il posto” dei Fondi Retail in chiusura. Forse in futuro ci saranno solo Fondi Riservati? Viviamo il paradosso di un Paese dove l’immobiliare in proprietà è la regola ma non esistono strumenti efficaci per gli investitori.
BENEDETTO GIUSTINIANI (Head of Fund Management di GENERALI RE SGR)
A livello globale l’Italia è un Paese che ha ancora un interesse limitato da parte degli investitori. Milano, la nostra prima città, è al tredicesimo posto in Europa come attrattività per gli investitori e viene dopo molte città tedesche di minori dimensioni, mentre la stessa Madrid è al secondo posto pur avendo caratteristiche simili. Nel corso del 2006 c’è stata una leggera flessione degli investimenti esteri in Italia, passati dal 70% al 62%, probabilmente perchè i rendimenti su Milano si stanno allineando ai rendimenti delle altre città europee e il differenziale è meno interessante. Cresce l’interesse degli investitori per nuovi prodotti innovativi, soprattutto nel mercato alberghiero, per le residenze assistite e per i data center, prodotto ideale per investitori istituzionali.
MARCO LUONI (Head of Sales Management di BNP Paribas REIM SGR)
Entro il 2020 andranno in scadenza ben diciannove Fondi Immobiliari, pari a circa 2,7 miliardi di euro di AUM. Si tratta di un dato significativo, pari a circa il 6-7% del patrimonio complessivo, ma il problema dell’assorbimento del prodotto che sarà immesso in seguito ai processi di dismissione in corso non ci preoccupa. Ci aspettiamo che così come il 2015 e il 2016 anche il 2017 sarà un buon anno per gli investimenti e confidiamo nella capacità di assorbimento del mercato.
FABRIZIO LAURO (Head of Business Development di Investire SGR)
Crediamo che oggi il quadro europeo sia il migliore degli ultimi sette anni, con grande disponibilità di capitali e moderato ottimismo per l’Italia nel breve periodo. Il mercato dei Fondi continua a essere molto dinamico, anche se il tema della “performance” è di forte discontinuità con il resto d’Europa e ci deve far riflettere. Tutto il sistema deve fare uno sforzo per mantenere la credibilità e gli impegni presi. Dopo essere stati tra i primi in Italia a operare nel settore del Social Housing, dell’Health Care e degli NPLs, oggi stiamo pensando al lancio di nuovi prodotti nel settore Retail e Hotellerie, che sono di forte interesse per gli investitori.
Hanno partecipato al Panel di commento di Scenari Immobiliari anche Alessandro Busci (Head of Business Development di Prelios SGR), Giovanni Cerrone (Direttore Generale di Sorgente SGR), Cristiano Rossetto (Fund Manager di COIMA SGR), e Andrea Airò (Investment Analyst di Torre SGR).
(*) Il Rapporto è stato realizzato con il contributo delle seguenti SGR: Amundi Real Estate Italia, AXA Real Estate Investment Managers, Bnp Paribas Reim Italy, Castello, CDP Investimenti, Coima, Fabrica Immobiliare, Generali Real Estate, IdeA Fimit, Investire, Invimit, Polis Fondi Immobiliari, Prelios, Ream, Sorgente e Torre.
(**) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista