Le mie ricette per la real estate communityQui di seguito un focus sul mercato della locazione a Roma che fa parte del Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato nel “FORUM LOCAZIONE – Una casa per tutti” organizzato oggi a Milano da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
I numeri della locazione a Roma
Il mercato immobiliare residenziale della locazione nella Capitale ha raggiunto nel 2023 un volume di oltre 74 mila nuove unità abitative locate, con un incremento sul 2022 di poco meno del tre per cento. Le dinamiche demografiche della città stanno dando luogo a un disallineamento sempre più marcato tra la consistenza del patrimonio residenziale e le domande dell’utenza. Nell’area urbana consolidata del centro storico il prodotto abitativo è rivolto principalmente al segmento di domanda del lusso e del turismo e ha visto la riqualificazione importante di immobili esistenti da destinare anche alla locazione di breve-medio periodo. Nei nodi urbani a ridosso del Gra, e nei punti infrastrutturali strategici le iniziative per la realizzazione di nuovi complessi sono principalmente rivolte al settore residenziale della compravendita. A livello complessivo, Roma ha visto un consolidamento del numero di contratti di locazione redatti e una crescita del valore medio del canone, soprattutto nelle zone del centro e del semicentro cittadino. Significativo l’aumento del numero di contratti a canone agevolato, all’interno del quale la scrittura rivolta agli studenti rappresenta una quota importante, favorito da un livello di canone medio pressoché in linea con quello dell’offerta del libero mercato. Questo quadro economico si affianca ad una qualità limitata dello stock abitativo a disposizione, dove una buona porzione è costituita da bilocali e trilocali che necessitano di interventi di manutenzione più o meno incisivi. Confrontando il mercato della locazione romano con quello delle altre città capoluogo, emerge come la Capitale si posizioni ben al di sopra degli altri comuni in termini di nuovi contratti di locazione stipulati in media ogni anno, mantenendo livelli sempre superiori alle 70 mila nuove locazioni annue. Il patrimonio edilizio, come su tutto il territorio nazionale, appare estremamente eterogeneo per caratteristiche, qualità e dimensioni. Nella città di Roma, la superficie media delle abitazioni in locazione si attesta intorno agli 80 metri quadrati. Il livello di canone medio annuo a Roma raggiunge i 151 euro al metro quadrato. La città si contraddistingue per un livello dei canoni agevolati in linea a quelli del libero mercato, permettendo che il numero dei nuovi contratti di locazione si suddivida in modo maggiormente equo tra le diverse tipologie contrattuali (40 per cento ordinario e 60 per cento agevolato). Il mercato della locazione residenziale di Roma documenta l’andamento più costante. A una lenta crescita è seguita una lenta decrescita, caratterizzata da volumi elevati, spinti dalla domanda sempre presente nella Capitale dovuta alla grande varietà di attrattività, non solo istituzionale, che la realtà urbana esprime. Roma ha raggiunto il suo massimo per numero di nuovi contratti di locazione stipulati nell’anno durante il biennio 2018-2019, con oltre ottanta mila accordi formalizzati. Analizzando le singole tipologie di scritture, Roma mostra un’importante contrazione in termini di nuovi contratti ordinari transitori stipulati tra 2015 e 2023, che si è di fatto dimezzato. Tale calo deriva da preferenze personali sostenute dalle possibilità derivanti da scelte precise messe in atto dalle associazioni di categoria e dalla pubblica amministrazione. Anche per quanto riguarda la stipula dei contratti ordinari di lungo periodo il volume romano ha registrato una significativa contrazione, superiore ai quaranta punti percentuali. La Capitale forma una parte importante del mercato agevolato a livello nazionale, e dal 2015 i contratti agevolati sono aumentati del settanta per cento e il loro peso nel mercato comunale della locazione è cresciuto dal 33 per cento al 57 per cento. Le oltre cinquantamila stipule di contratti agevolati si concentrano prevalentemente nella tipologia a canone concordato, con circa 43 mila nuovi contratti
I canoni di locazione
Roma si contraddistingue per un livello dei canoni medi al di sopra delle altre città capoluogo italiane. Questi si attestano intorno ai 350 euro al metro quadrato anno per un prodotto nuovo nel centro e ai 145 euro al metro quadrato anno in periferia.
L’offerta in locazione
L’offerta di immobili in locazione presente sul mercato si contraddistingue per caratteristiche dimensionali, livello di canoni e tempistiche di assorbimento differenti a seconda della città che si prende in considerazione. Le città di Roma, insieme a Milano, presenta i livelli di canoni medi richiesti più elevati: nella Capitale il canone medio al metro quadrato richiesto è superiore ai 250 euro. L’elevato livello dei canoni medi è conseguente alla forte pressione abitativa presente e coinvolge anche una importante quantità di immobili presenti sul mercato, pari a oltre 97 mila, con un tempo medio di assorbimento dell’offerta in locazione pari a poco più di trenta giorni. Nella Capitale si riscontra la maggiore quota di prodotto in locazione che necessita di interventi di ristrutturazione più o meno incisivi, pari a circa il 9,5 per cento degli immobili complessivi presenti sul mercato. In merito alla dimensione delle unità abitative, l’offerta più rilevante riguarda bilocali e trilocali, con un peso sul complessivo di circa il trenta per cento per entrambe le categorie.
Migliori localizzazioni dove vivere e dove investire
Il comune di Roma, grazie ai suoi oltre 2,75 milioni di abitanti e una superficie territoriale pari 1,3 milioni km, risulta in termini di popolazione residente e superficie la più grande a livello nazionale. La stessa si suddivide in 15 municipi e 155 zone urbanistiche, a dimostrazione della vastità del territorio comunale, che si traduce in una eterogeneità dell’offerta abitativa e della domanda a cui la città deve dare risposta. La grande dimensione della città attrae particolare attenzione sull’efficienza del sistema dell’accessibilità che i singoli municipi sono in grado di garantire ai propri cittadini. Il municipio che riesce a dare la miglior risposta in termini di infrastruttura del trasporto risulta il municipio 1, grazie alla presenza della stazione Termini, al sistema metropolitano e al trasporto urbano di superficie. Lo stesso municipio ricopre nella sua totalità il centro storico della città (oltre che il quartiere Prati), che si caratterizza per la forte connotazione turistica e ricettiva dovuta a un’elevata presenza di attrazioni storico-culturali, oltre che ad una concentrazione di attività legate a organizzazioni e strutture politiche e amministrative nazionali e internazionali. Fattori questi che incidono in modo rilevante sul mercato della locazione, portando i canoni medi in un range ricompreso tra 300 e i 350 €/mq/anno per usato e nuovo, con picchi per questi ultimi che sfiorano i 600 €/mq/anno. Complice la complessità del tessuto urbano e architettonico esistente, le aree centrali e semicentrali non risultano oggetto di particolari interventi di rigenerazione urbana, ad esclusione della Caserma Guido Reni e del progetto del nuovo stadio della squadra calcistica della Roma, il che porta a individuare i futuri quartieri più appetibili per il mercato degli affitti tra quelli che per ubicazione e valori di canoni medi espressi si posizionano a livelli sensibilmente inferiori alle medie della zona di riferimento. A fronte dell’elevata estensione territoriale della città, individuare singoli quartieri particolarmente attrattori per il mercato degli affitti risulta alquanto complicato. A fronte delle potenzialità edificatorie previste dallo strumento urbanistico vigente, che ammontano a oltre 3,25 milioni di mq su tutto l’ambito della periferia romana e che se attuati potrebbero stravolgere non solo il mercato degli affitti ma tutto il sistema immobiliare della capitale, sulla base delle risultanze del rating qualitativo dei 13 municipi ricadenti in quest’ambito si è proceduto ad individuare i più significativi, e cioè i municipi V, VII e IV.
Fonte : Scenari Immobiliari