Le mie ricette per la real estate communityIl Global Commercial Property Monitor, la survey trimestrale di RICS che misura il sentiment di investitori e occupier nel mondo nel settore commercial (retail, uffici, industria), conferma anche per il quarto trimestre del 2017 un ottimismo complessivo nella maggior parte dei mercati immobiliari interessati dal sondaggio. L’Occupier Sentiment Index* (OSI) è positivo in 28 dei 34 Paesi campione (tabella 1), mentre l’Investment Sentiment Index* (ISI) in 27. Al sondaggio hanno partecipato oltre 1600 aziende in tutto il mondo.
L’Eurozona sta vivendo uno dei suoi momenti migliori dalla crisi finanziaria. Ancora una volta, nell’ultimo trimestre del 2017 i mercati europei hanno registrato le performance più elevate sia per quanto riguarda l’Investment Sentiment sia l’Occupier Sentiment di RICS. Gli indicatori mostrano, inoltre, ottime prospettive per il 2018.
Tuttavia, gli intervistati delle città europee continuano a mettere in luce una mancanza di offerta di immobili di qualità, come ad esempio nel settore uffici, dove il tasso di unità libere è ai minimi dal 2008. Questo sta giocando un ruolo fondamentale nel mantenere alti i prezzi nei mercati più cari e, inoltre, potrebbe parzialmente spiegare la valutazione relativamente ottimista delle prospettive, a dispetto del possibile cambio di direzione della politica monetaria della BCE nel corso dell’anno.
L’impatto della Brexit
Nonostante recenti report indichino che la decisione della Gran Bretagna di lasciare l’UE si tradurrà probabilmente in una perdita di posti di lavoro meno consistente rispetto a quanto si prevedeva inizialmente, i partecipanti al sondaggio di alcune città europee continuano a segnalare una costante richiesta di informazioni sulla disponibilità di spazi immobiliari da parte delle aziende britanniche. Ciò riguarda soprattutto Amsterdam, seguita da Varsavia, Dublino, Parigi e Francoforte. Contestualmente, circa un quarto degli intervistati nel centro di Londra dichiara di essere stato contattato da aziende straniere intenzionali a trasferire almeno parte del proprio business in UK.
La piazza londinese resta attraente per gli investitori, nonostante continui ad essere giudicata costosa secondo i principali indici di valutazione.
Il mercato italiano
Per quanto riguarda il mercato italiano nel quarto trimestre, il Global Commercial Property Monitor di RICS rileva un aumento di 14 punti dell’Occupier Sentiment Index rispetto allo stesso periodo 2016. La domanda dei tenant aumenta in ogni area del mercato: nel settore retail la crescita è più consistente, mentre in quello industriale è marginale.
Si registra un costante aumento della disponibilità di nuovo prodotto nel settore uffici e in quello retail, anche se solo in quest’ultimo comparto si assiste a una maggiore offerta dei pacchetti di incentivi per attrarre nuovi tenant.
Rispetto al terzo quadrimestre, le aspettative di crescita dei canoni di locazione sono cresciute in tutti i settori, rimanendo negative solamente in quello secondario industriale.
Nel quarto trimestre 2017 l’Investiment Sentiment Index registra una crescita di 13 punti rispetto al 2016.
La crescita della domanda di investimenti continua a interessare i settori retail e uffici, mentre resta stabile nei confronti degli asset industriali. In quest’ultimo comparto emerge però il crescente interesse da parte di capitali stranieri.
Gli intervistati prevedono che tutti i prime asset registreranno consistenti guadagni sul capital value nel corso del 2018.
Milano continua ad essere la piazza italiana più interessante per il commercial property dove le previsioni di crescita delle locazioni nei sotto-settori prime superano ampiamente la media nazionale..
In generale, la maggioranza degli intervistati ritiene che il mercato italiano sia in una fase ancora iniziale/intermedia della crescita.
L’89% del campione ritiene che i prezzi nel nostro mercato siano uguali o inferiori al fair value.
Le previsioni sui prossimi 12 mesi registrano un trend positivo dei comparti prime sia per le attese di crescita dei capital value sia per le locazioni, mentre sono entrambi piatti in quello secondary.
“Per il 2018 si confermano le previsioni positive già registrate nel corso del 2017. Sul mercato italiano, anche rispetto al trimestre precedente, sia il sentiment degli investitori sia quello degli occupier esprimono un trend in crescita. Milano continua ad essere la piazza più attraente soprattutto per gli investitori internazionali, e il prime retail sembra essere il comparto su cui si concentrano le maggiori aspettative di crescita, testimoniata anche dalle importanti operazioni degli ultimi anni sia nell’high street sia nell’out-of-town. Un trend emerso anche nel corso dell’ultima European Retail Conference 2018, l’evento di RICS che ha richiamato a Milano i principali player tra retailer e investitori del settore”, ha commentato Daniele Levi Formiggini, MRICS e Presidente di RICS Italia.
Prospettive per mercato in Europa:
- In Germania le condizioni restano solide e le previsioni per il 2018 continuano ad essere positive, ma il 75% degli intervistati in questo momento ha l’impressione che il mercato sia prossimo ai suoi massimi. Berlino vanta le più forti aspettative sulla crescita del capital value. Tuttavia, le previsioni sono piuttosto incoraggianti sia per Francoforte sia per Monaco. Si stima che in quest’ultima città il settore prime industrial conquisti il primo posto nel 2018 in termini di aumento dei prezzi.
- In Spagna si prevede che nel 2018 il capital value aumenti in tutti i sotto-mercati, con guadagni più alti nei comparti prime office e retail, specialmente nei sotto-settori prime di Madrid, con aspettative piuttosto positive anche in quelli secondari del mercato. La maggior parte degli intervistati (il 78%) sostiene che i prezzi per il commercial real estate siano pari o inferiori al fair value.
- Nei Paesi Bassi l’Investment Sentiment Index di RICS ha segnato un nuovo record (+45% nel quarto trimestre), a testimonianza dell’ottimo momento del mercato. Si stima che nel corso dell’anno il capital value aumenti in tutti i sotto-mercati prime, trainati dai maggiori guadagni negli immobili ad uso ufficio e industriali.
- Il mercato in Portogallo attrae più investitori e l’Occupier Sentiment Index ha registrato un nuovo record: la domanda di locazioni è aumentata considerevolmente nel trimestre, con un +53% di intervistati che indicano una crescita. Ciò è riconducibile a un incremento particolarmente sostenuto nei settori uffici e retail, che hanno registrato rispettivamente +77% e +54%.
- In Francia, la domanda di locazioni si è ripresa al ritmo più sostenuto (in termini di net balance) dal periodo precedente alla crisi globale finanziaria del 2008; in particolare, è aumentata in modo significativo la domanda di uffici e spazi industriali. Le previsioni sull’aumento di locazioni a dodici mesi sono al momento positive in tutti i sotto-mercati prime (
industriale, uffici e retail), con un miglioramento delle aspettative degli intervistati in ogni comparto, relativamente al terzo trimestre. - In Italia, le previsioni sulle locazioni hanno segnato un lieve miglioramento, rispetto al trimestre precedente, in tutti i sotto-mercati, in particolar modo a Milano.
- Nella regione centro-orientale dell’Europa, l’Ungheria registra solide dinamiche di mercato e circostanze ottimali per occupier e per gli investimenti. Nonostante le prospettive sui canoni di locazione per l’anno successivo siano state riviste al ribasso rispetto alle rilevazioni precedenti, a causa di previsioni leggermente meno positive per i settori prime del mercato, gli intervistati si aspettano ancora canoni in aumento in tutte le aree del mercato.
- La Romania sta vivendo un momento positivo per quanto riguarda il mercato degli investimenti.
- In Polonia, la domanda da parte degli occupier continua a essere in forte crescita, ma anche la disponibilità di spazi rimane in aumento. In altre aree l’economia globale in crescita contribuisce al rafforzamento delle previsioni per il real estate nei mercati emergenti. I risultati per India, Cina e Brasile sono tutti in leggero miglioramento nell’ultimo sondaggio rispetto al terzo trimestre, con valori particolarmente positivi per quanto riguarda gli indicatori prospettici per città come Bangalore, NCR, Bombay, Pechino e Shanghai.
Fonte : RICS