Residenze esclusive a Milano e Roma, secondo Tirelli & Nomisma

Nella seconda parte del 2012 il Mercato delle Residenze Esclusive (di seguito MRE) a Milano si è confermato ancora rarefatto in termini di transazioni concluse, anche se negli ultimi mesi dell’anno sono emersi segnali di un rinnovato interesse da parte della domanda, su valori comunque più contenuti rispetto a quelli proposti dai proprietari. “La domanda sta finalmente cominciando a “fare la prima mossa” formulando proposte concrete. Una necessità abitativa immediata e un’offerta coerente per prezzo e standard qualitativi si concretizzano creando una transazione reale”, spiega Marco E.
Tirelli, Senior Partner di Tirelli & Partners.  “In un mercato caratterizzato da un’offerta quantitativamente limitata e qualitativamente inadeguata, anche in momenti di poco slancio economico ed emozionale, dopo un po’ di fatica emergono quei prodotti con caratteristiche di vivibilità ed efficienza in linea con i tempi”. L’esistenza di un forte divario, tra le richieste della domanda e la qualità del prodotto immobiliare in circolazione, appare evidente analizzando la dinamica dei tempi medi di vendita, che si sono ulteriormente allungati passando dai 13,9 mesi del primo semestre agli attuali 16,5. Il dato è ancora più emblematico se consideriamo i 7,5 mesi di inizio 2010. Parimenti cresce costantemente l’anzianità dello stock immobiliare in vendita, che nel semestre tocca i 14 mesi (10,6 nel semestre precedente; 6,8 nel 1° semestre 2010). “Il mercato pare afflitto da molto prodotti per i quali non esistono compratori e questo principalmente per l’ insufficiente qualità immobiliare. Una consistente riduzione dei prezzi in un mercato più effervescente potrà contribuire a riassorbire una parte di questo stock – continua Tirelli – ma molti immobili invece non hanno concrete possibilità di trovare acquirenti, anche in un futuro, per l’insufficiente qualità architettonica degli edifici in cui sono ubicati, la loro scarsissima usabilità e la disefficienza”. Un ulteriore dato che riassume le tendenze in corso è il livello di sconto. La diminuzione dei prezzi è stata del 1,1% su base semestrale. Una flessione meno marcata rispetto al -2,3% del semestre precedente. Ciò che invece è aumentato
sensibilmente è il divario tra prezzo richiesto ed effettivo che è arrivato al 12,8% (5% nel 2010).
Sommando la diminuzione dei prezzi e l’aumento dello sconto negli ultimi 5 anni il MRE mostra una flessione dei valori di vendita effettivi del 23%. Di questi però solo poco più del 10% ascrivibile alla riduzione “autonoma” dei venditori delle loro richieste. “E’ un dato che contiene molte buone informazioni.- dice Tirelli – La prima che il mercato dei prodotti di qualità è solido perché i proprietari non sono disponibili a “uccidere” le loro aspettative di prezzo di vendita. La seconda che una domanda seriamente intenzionata può recuperare in sede di trattativa un margine interessante che riduce il suo prezzo di acquisto. Eʼ chiaro che questo secondo punto vale soprattutto per i prodotti sul mercato da più tempo. Sul prodotto più recente la richiesta economica dei proprietari viene, da noi, allineata al mercato in sede di acquisizione dell’incarico. Noi non prendiamo incarichi a prezzi che non riteniamo realizzabili.” Nel mercato delle locazioni invece resta invariato il gap tra le esigenze di una domanda alla ricerca di case immediatamente abitabili e unʼofferta che fatica ad effettuare gli investimenti necessari affinché le case incontrino queste esigenze. “E’ a questo, molto più che alla distanza tra domanda e offerta sul canone, che va ascritto il modesto dinamismo del mercato locativo”, continua Tirelli. I dati raccolti nel semestre confermano questa analisi: solo il 15,1% degli immobili presenti sul mercato è stato locato, ossia il livello più basso mai registrato a partire dal 2010.
I tempi di locazione si allungano ulteriormente, arrivando a 11 mesi. “Una media che inganna molto – spiega Tirelli – Il valore è la sintesi tra quello delle case pronte, che oggi si affittano in tempi inferiori al mese e quello delle abitazioni che diventa quasi impossibile locare.” “Il MRE nel semestre appare ancora una volta vischioso,  macchinoso, affaticato. – aggiunge Tirelli – Da un lato imperversa una qualità immobiliare insufficiente ed obsoleta; dall’altro però assistiamo ad uno scontro “comunicativo” tra due mondi ciascuno sordo all’altro: i) il mondo dei venditori che chiamano gli acquirenti seri a distinguersi dai semplici “osservatori curiosi” attraverso concrete proposte che spesso ottengono sconti ulteriori rispetto al prezzo richiesto; ii) il mondo degli acquirenti che vorrebbero che i proprietari modificassero unilateralmente i prezzi in maniera più ampia, lasciandosi meno spazio di trattativa.”
Lo scenario più auspicabile vede una Domanda più vivace a fronte di un’Offerta disposta a riconoscere sconti importanti, tali da neutralizzare i rischi e le incertezze connessi con la situazione politica ed economica del Paese. “Tanto nella compravendita, quanto nelle locazioni, a fronte delle potenzialità di un mercato che sembra avere ormai raggiunto le condizioni per un rilancio, la qualità e l’efficienza degli edifici rappresentano elementi imprescindibili per avviare una traiettoria di crescita.
In questo senso è l’offerta a dover fare un passo in avanti” conclude Tirelli.
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Fonte: Company