Report immobiliare urbano di FIAIP : forte diminuzione dei prezzi, ma nessuna bolla

Il 2012 si chiude con un mercato in stagnazione in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale. Per le compravendite immobiliari si registra un andamento medio dei prezzi in calo dell’ 11,98% per le abitazioni, mentre crolla il numero delle compravendite che si attesta a -17,22% nel 2012. Netto calo dei prezzi per le locazioni ad uso abitazione -5,60% e delle locazioni commerciali -12,5% rispetto al 2011. FIAIP prevede una lenta ripresa nel secondo semestre 2013, ipotizzabile solo se vi sarà stabilità politica ed economica nei prossimi mesi.Sebbene il mercato abbia scontato dall’inizio della crisi ad oggi, oltre il 40% di diminuzione del volume degli scambi e un calo dei valori che in media si attesta a circa il 25%, il mattone ha garantito in Italia una “tenuta” superiore rispetto ad altre forme di investimento, attraverso il sostegno di una “domanda consolidata” che ha contenuto ulteriori ribassi scongiurando il verificarsi dell’esplosione della tanto richiamata “bolla”. Basti pensare che la sola Borsa di Milano ha fatto registrare un ribasso di circa il 65% e i titoli bancari addirittura un -93%.
Il Report immobiliare urbano FIAIP 2012, presentato il 15 febbraio a Roma, sottolinea come il comparto immobiliare è stato evidentemente provato durante il corso dell’anno, sebbene la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto si è ridotta del 5% rispetto al 2011, facendo segnare il 15%. Permangono però false aspettative di prezzo per gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori immobiliari del 2007 non più realizzabili.
Per il Presidente del Centro Studi FIAIP Mario Condò de Satriano, che  ha presentato il Report insieme al Presidente Nazionale FIAIP Paolo Righi e ad Augusto Vitale dell’Università degli Studi di Napoli Federico II: «il persistere del quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali e della diffidenza con cui vengono considerate le capacità di rimborso dell’enorme debito pubblico, hanno fortemente influito sull’andamento del mercato immobiliare nel corso del 2012 confermando il timore del paventato passaggio dalla fase di stagnazione, registrata nel corso della seconda metà del 2011 e nella prima metà del 2012, a una fase di recessione che, purtroppo, ha caratterizzato il secondo semestre del 2012 e ancora oggi è in atto. Le ragioni – che hanno spinto il numero di transazioni così in basso (circa 470.000 nel corso del 2012), sono da ricercarsi nelle forti criticità, già emerse dal 2008 a oggi, che vanno dall’accesso al credito al calo della domanda interna, dalla forte pressione fiscale alla diminuzione di reddito e conseguentemente di risparmio da parte delle famiglie, dalla diminuzione demografica all’ormai conclamato sentimento di sfiducia dei mercati internazionali nei confronti dell’Italia».
Il report immobiliare urbano della FIAIP evidenzia come sebbene siano state in parte stabilizzate le tensioni dei mercati borsistici a seguito del ridimensionamento dello spread tra i titoli italiani e quelli tedeschi, il mancato coordinamento delle politiche economiche europee finalizzato alla stabilizzazione di una governance condivisa dell’eurozona, continua a produrre l’innalzamento del costo del funding a cui si contrappone la strategia di autotutela posta in essere dagli istituti di credito, privando così la domanda di un sostegno indispensabile.
Infine, l’elemento determinante che ha fortemente influenzato la tendenza ribassista è costituito dal clima generalizzato di sfiducia e preoccupazione prodotto dal combinato disposto dell’inasprimento di una tassazione sulla casa divenuta insostenibile, e un costante e coordinato “terrorismo mediatico” che, prendendo spunto dall’attuale stato d’incertezza della politica fiscale sugli immobili, facendo leva sulla paventata introduzione di un’ulteriore patrimoniale e sull’ormai prossima revisione degli estimi catastali, tende a distrarre la gran parte del capitale degli investitori a favore del mercato mobiliare.
Si evidenzia, inoltre, come il vero problema che affligge il mercato immobiliare, continua ad essere rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori del 2007 che oggi non sono assolutamente più realizzabili in quanto, sebbene una parte del mercato dei venditori si sia adeguato ai valori correnti, facendo ridurre la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto dal 20 al 15%, a tutt’oggi, ancora una cospicua parte degli immobili posti sul mercato, continuano ad avere richieste di prezzo troppo alte e quindi, oggi a maggior ragione, fuori mercato.
Fonte :  stralcio dal CS dell’ Associazione