Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
Il boom immobiliare degli anni ’60-’70 è ormai alle spalle da oltre mezzo secolo e il settore oggi non è più focalizzato sulla realizzazione di nuove costruzioni, ma semmai sulla gestione e rigenerazione del patrimonio già esistente. Una verità abbastanza scontata che è sotto gli occhi di tutti, non certo dei soli addetti ai lavori. Eppure, quando questa situazione viene tradotta in numeri, la razionalità lascia spazio a un certo stupore.
Secondo i dati dell’ultimo rapporto “FUTU.RE” di Scenari Immobiliari che analizza la filiera dei Servizi immobiliari, emerge infatti chiaramente che ormai il fatturato dei Servizi in Italia vale tre volte tanto quello delle costruzioni.
Nel 2018 le attività di Asset Management, Property Management, Facility management, Project management, Agency e Valuation hanno avuto in Italia un giro d’affari pari a circa 41 miliardi di euro (11,9% del PIL) a fronte dei soli 15 miliardi di fatturato delle costruzioni (4,2% del PIL). Tre volte tanto!
Un dato abbastanza disarmante, tanto che nel corso della presentazione del Rapporto “FUTU.RE” – svoltasi a Milano lo scorso mercoledì 30 ottobre – il Presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, non ha avuto alcun tentennamento nell’affermare che da qui in avanti il futuro del mercato immobiliare sarà proprio il comparto dei Servizi. «Tra cinque anni quella che oggi chiamiamo “filiera” dei Servizi immobiliari diventerà una vera e propria “industria”. Anzi, la più forte industria del Real Estate in Italia».
Oggi la filiera va sempre più strutturandosi e le tendenze in atto sono dunque il passaggio da realtà che operano ancora in maniera artigianale a realtà sempre più professionali, che dialogano tra loro, che eventualmente si aggregano per aumentare le dimensioni e allargare i volumi della propria clientela, sempre con un occhio all’innovazione tecnologica, assolutamente imprescindibile.
«La cosa singolare è che la filiera dei Servizi immobiliari fattura di più della filiera delle costruzioni impiegando quasi la metà degli occupati» ha osservato Massimo Tiano, Senior Analyst di Scenari Immobiliari «circa 750mila contro un milione e 300mila. La crescita dei Servizi è guidata da una domanda sempre più forte ed esigente, che pretende tempi di risposta sempre più veloci e risultati di qualità». Sia che si tratti di un grande investitore che deve valutare la “compliance” di un building da acquistare, sia che si tratti di un tenant in un Centro Commerciale, oppure anche di un semplice locatario all’interno di un condominio che offre servizi centralizzati, come ad esempio palestra e lavanderia. Di sicuro il mercato è ancora agli inizi ed esistono enormi potenzialità di crescita. In Germania e UK i Servizi immobiliari fatturano 135 miliardi di euro e 95 miliardi di euro rispettivamente, il triplo e il doppio che in Italia.
Il rapporto FUTU.RE è arrivato quest’anno alla sua quinta edizione e verrà singolarmente ri-presentato tra pochi mesi a Roma (il prossimo 6 Febbraio 2020, ndr) in una versione ulteriormente arricchita. «L’analisi presentata oggi è assolutamente attendibile» ha puntualizzato Mario Breglia «anche se è in continuo divenire: ci aspettiamo infatti che sempre più società vorranno collaborare con noi». E già oggi sono diverse le “new entry” della quinta edizione, alla quale hanno partecipato: Abaco Team, Agire Gruppo IPI, BNP Paribas Real Estate, CDP, Coima, Cushman & Wakefield, Generali Real Estate, GVA Redilco, Revalo, Rina Prime Value Services, Sidief, e Yard.
«Abbiamo aderito alla stesura di FUTU.RE perché vogliamo essere aperti al mercato e al confronto» ha spiegato Benedetto Giustiniani, Head of Southern Europe di Generali Real Estate. «Generali ha appena concluso una fase di forte riorganizzazione interna che ha portato il Gruppo a divenire un unico Asset manager globale operante in nove Paesi d’Europa con oltre 450 professionisti e 31 miliardi di Asset Under Management, di cui circa dieci miliardi gestiti in Italia. Per il Property Management abbiamo appena organizzato una Business Unit ad hoc che sarà in grado di seguire i tenant in maniera più veloce ed efficiente. È questa la più importante innovazione su cui abbiamo puntato, la nuova struttura lavorerà anche per altre SGR».
Efficienza è la parola d’ordine anche per un colosso mondale della certificazione come RINA. Nata a Genova nel 1861, la Società conta 3.800 dipendenti nel mondo e un fatturato annuo di 500 milioni di euro. «Siamo appena entrati nel settore del Reale Estate e già oggi abbiamo un fatturato di circa 13 milioni di euro» ha reso noto Ugo Giordano, Presidente di RINA Prime Value Services. «Siamo un “ibrido” tra servizi immobiliari e certificazione: non vogliamo fare Property Management o Agency, ma certificare il valore e la compliance degli immobili con un incrocio di competenze dedicato principalmente a clienti istituzionali».
«Anche per noi è la prima collaborazione al Rapporto FUTU.RE di Scenari» ha sottolineato Giuseppe Amitrano, CEO di GVA REDILCO. «La filiera dei Servizi immobiliari è in espansione e crediamo che il residenziale sia il comparto con le più alte opportunità per il futuro. Il residenziale in Italia è infatti dieci volte più “grande” del Commercial Real Estate, e tuttavia nessuno di noi ci lavora ancora stabilmente, come è possibile? Mancano competenze e proprio per questo abbiamo da poco portato a termine l’integrazione con SIGEST per creare un nuovo soggetto con un fatturato aggregato di circa 30 milioni di euro e una forte specializzazione nel residenziale».
Altra recente operazione di integrazione è stata quella tra il Gruppo YARD e REAAS. «Volevamo completare la serie di servizi che possiamo proporre ai nostri clienti, tra cui non ci sono solo clienti “property” ma anche società bancarie e di leasing» ha spiegato Alessandro Pasquarelli, CEO del Gruppo YARD. «Crediamo che il settore sia ancora troppo frammentato e sono poche le aziende che hanno fatturati importanti. Tuttavia la presenza sul mercato di grandi investitori spingerà il mercato dei Servizi sempre più verso la crescita e l’aggregazione».
«Quello che sta accadendo» ha riassunto Stephen Coticoni, Ceo di BNP Paribas Real Estate Advisory «è che siamo in un momento storico di inflazione zero e quindi i nostri clienti hanno tutti un grande bisogno di redditività: non è più come in passato quando la compravendita di immobili era in grado di generare plus-valore, oggi tutto passa attraverso il mercato dei Servizi immobiliari in grado di generare redditività. Il nostro cliente non è più solo il tenant, ma incominciamo a parlare anche con i clienti del tenant e con i dipendenti del tenant. Dobbiamo poter garantire la massima soddisfazione di chi utilizza un centro commerciale, un business park, un centro logistico o un office building. Il gioco si fa sempre più complicato e sebbene la filiera dei Servizi immobiliari sia ancora poco industrializzata la presenza di investitori internazionali che si aspettano di trovare anche qui in Italia gli stessi servizi che trovano all’estero spinge molti operatori ad adeguarsi agli standard internazionali, in uno stimolante contesto e di crescita e di opportunità».
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista.