Le mie ricette per la real estate communityL’attesa evoluzione dei rendimenti obbligazionari ridurrà l’attrattività relativa del settore?
La velocità del rialzo dei rendimenti obbligazionari è il fattore principale per valutare l’attrattività del settore immobiliare. Il nostro scenario principale prevede un lieve rialzo nei prossimi mesi dei rendimenti obbligazionari a breve e medio termine. Al momento, lo spread tra i rendimenti prime degli uffici e i tassi d’interesse a lungo termine è ancora ampio (ad esempio un premio di rischio di 234 pb a Parigi e di 275 pb a Monaco di Baviera per gli uffici di ottima qualità nel giugno del 2017) rispetto ai premi di rischio medi storici (rispettivamente 151 pb e 169 pb di media tra il 2000 e il 2016). Se i rendimenti obbligazionari salissero moderatamente, questo spread potrebbe comprimersi ma rimanere interessante. Noi pensiamo che gran parte della compressione dei rendimenti sia già avvenuta, anche se nel secondo semestre del 2017 potrebbe verificarsi ancora una lieve flessione in alcuni mercati come quello degli uffici tedeschi. Gli aumenti dei canoni prime dovrebbero continuare nella maggior parte delle città europee che risultano interessanti per le aziende e dove le persone amano vivere. Continuiamo a privilegiare le attività core-plus con una focalizzazione in una prospettiva a lungo termine.
Rafforzare il potenziale rialzista delle attività esistenti è sempre una buona strategia e probabilmente lo è ancora di più oggi.
Un contesto caratterizzato da tassi di interessi più elevati potrebbe avere un impatto negativo su tutte le proprietà immobiliari, in particolare gli immobili di maggior pregio acquistati a tassi bassi e finanziati ricorrendo massicciamente ai prestiti. In tal caso la ristrutturazione dell’attività offre all’investitore l’opportunità di migliorare l’edificio e di beneficiare dei futuri aumenti del canone, andando così a compensare il tasso di capitalizzazione più alto. Pur rimanendo fiduciosi nel nostro scenario centrale di rialzi progressivi dei tassi, crediamo che gli investitori dovrebbero aumentare la quota di portafoglio investita nelle attività a valore aggiunto ma che sono comunque ubicati in quartieri attraenti, per premunirsi contro il rischio di un rialzo più rapido dei tassi d’interesse in Europa.
La gestione attiva è indispensabile in un mercato in cui le valutazioni sono elevate.
Crediamo che né gli investimenti passivi, né le strategie “acquistare, finanziare e mantenere”, genereranno rendimenti adeguati nell’attuale contesto. La focalizzazione sui miglioramenti tecnici degli edifici, sull’ottenimento di inquilini più solventi e sul riempimento delle unità sfitte sarà decisiva in futuro. Cresce il numero dei locatari alla ricerca di uffici con soluzioni più flessibili, nonché di un maggior numero di servizi all’interno degli edifici. Sempre più società sono interessate a soluzioni che offrono un ambiente di lavoro creativo. Sia gli investitori, sia i locatari, desiderano in misura crescente degli edifici che offrono prestazioni energetiche elevate. Gli investitori apprezzano gli edifici efficienti da un punto di vista energetica perché queste attività conservano meglio il loro valore e sono più liquide sul lungo termine. Tutti questi cambiamenti offrono delle opportunità per ristrutturare gli edifici esistenti, rendendoli più appetibili ai locatari.