Le mie ricette per la real estate communityNell’Eurozona la crescita ha cominciato a rallentare nei primi mesi del 2018. Il rallentamento è riconducibile a diversi fattori: un effetto meccanico dopo l’effervescenza del 2017, le incertezze politiche e i problemi legati all’offerta. Il tasso di disoccupazione è più vicino al livello strutturale (legato alla mancata corrispondenza tra offerta e domanda di lavoro) che al livello ciclico (determinato dalle variazioni del ciclo economico). Le tensioni commerciali internazionali hanno contribuito in maniera rilevante a questa performance deludente. Le previsioni di inflazione in Europa hanno indotto la BCE ad annunciare a dicembre 2018 l’interruzione del quantitative easing anche se i tassi di interesse dovrebbero rimanere costanti per sostenere l’economia. Le probabilità di un rialzo del tasso di rifinanziamento nel 2019 sono scarse e dipendono dalla sostenibilità della convergenza dell’inflazione verso il suo livello target del 2%.
Gli investimenti nel mercato immobiliare commerciale in Europa si sono stabilizzati nel 2018 a €264,5mld, 1% in meno rispetto ai livelli record del 2017. “Se il 2017 era stato l’anno del settore logistico, il 2018 può essere sicuramente definito come l’anno del settore degli uffici. Rispetto alle altre tipologie principali di asset, il settore degli uffici ha dato prova di resilienza attestandosi ai livelli più alti degli ultimi dieci anni grazie a una serie di mega deal”, ha confermato Larry Young, responsabile dell’International Investment Group di BNP Paribas Real Estate. Fatta eccezione per il settore degli uffici (+4%) e “altri servizi” (+18%), tutti i settori hanno registrato una flessione. Il retail (-16%) ha proseguito la tendenza al ribasso iniziata tre anni fa, mentre il settore industriale e logistico (-7%) rimane pressoché allineato al valore record di €38,2mld del 2017.
Con un volume di investimenti pari a €66,5 miliardi, il Regno Unito guida ancora il mercato europeo nonostante una flessione del 10% che ha influito sulla media europea. Questo risultato è riconducibile principalmente alla diminuzione della quota di investitori esteri (-21% vs 2017) come conseguenza dell’attuale contesto economico e politico. L’attività degli investimenti in Germania è stata molto dinamica nel 2018 con €61,5 miliardi, una cifra record per il mercato. Anche la Francia ha conseguito una performance record con un volume di €32,8 miliardi. Positivo anche l’andamento della maggior parte degli altri paesi europei, come Paesi Bassi (+3%), Spagna (+9%), Polonia (+42%), Belgio (+36%) e Irlanda (+43%). Pochi i paesi che hanno registrato una flessione, come l’Italia (-22%) e la Repubblica Ceca (-32%).
Nel 2018 la presenza di investitori esteri nel mercato dell’investimento immobiliare commerciale europeo è diminuita (-9% vs 2017). Tuttavia, con un volume complessivo di €124 miliardi, gli investitori esteri rappresentano ancora il 47% del mercato, un dato in linea con la media degli ultimi cinque anni. Gli investitori statunitensi, dopo un’attività sostenuta nel 2014 e 2015, si sono ritirati dall’Europa nel 2016 (-40%) e hanno mostrato solo una lenta ripresa negli anni successivi (+7% nel 2018). Gli investimenti asiatici, dopo i livelli record del 2017, sono diminuiti nel 2018 (-19%) ma si confermano eccezionali in un trend di lungo termine. Si è ridotta la quota degli investimenti mediorientali (-27%) e transfrontalieri europei (-4%).
Nel 2018 il mercato locativo si è confermato particolarmente vivace nei 15 principali mercati europei, nonostante una flessione del 13% dei volumi di take-up nel Q4 2018 rispetto a un eccezionale Q4 2017. L’anno scorso le transazioni hanno riguardato 10,02 milioni di metri quadrati, in calo di appena l’1% rispetto al 2017, l’anno decisamente più attivo del decennio. Il mercato del Central London è cresciuto per il terzo anno consecutivo attestandosi a 1,4 milioni di metri quadrati, mentre i 4 principali mercati tedeschi si sono posizionati su livelli di gran lunga superiori alla media di lungo termine con 3,04 milioni di metri quadri, seppur in flessione dell’8%. I volumi per il CBD di Parigi sono diminuiti del 9% a causa dell’assenza di mega deal. Risultati molto positivi per Vienna (+54%), Lussemburgo, Lisbona (+21%), Milano e Varsavia (+10%).
Aymeric Le Roux, executive director di International Advisory & Alliances ha commentato: “I mercati uffici in Europa hanno continuato a crescere nel 2018. Il tasso di vacancy è ai minimi nella maggior parte dei mercati, soprattutto nei CBD, mentre rimane indiscussa l’attrattività degli immobili per uffici di categoria A. I valori locativi di immobili prime hanno infatti registrato un forte aumento in Europa. Il tasso di vacancy si è ulteriormente ridotto con una media europea di unità sfitte di appena il 6,4%. Il tasso di vacancy è sceso principalmente ad Amsterdam (-310 bp) e Varsavia (-340 bp) mentre i mercati tedeschi confermano in assoluto i tassi di vacancy più bassi, come a Berlino (1,7%). Allo stesso tempo, i valori locativi del mercato prime sono rimasti invariati o sono cresciuti in tutti i principali mercati europei, eccezion fatta per Central London (-2% vs. fine 2018) dove le locazioni degli immobili di pregio hanno raggiunto £1.211/m²/anno. La crescita più significativa del valore locativo si è registrata a Madrid (+13%, €432/m²/anno). Anche Amburgo, Berlino (+9%), Milano e Francoforte (+7%) hanno segnato una forte crescita”.
Fonte : Company