Le mie ricette per la real estate community
Si è svolta oggi a Rimini la prima edizione di ITHIC – Italian Hospitality Investment Conference, evento che riunisce
la community dell’immobiliare turistico:
investitori, developer, gestori per fare il punto sul settore
alberghiero, che sta vivendo in Italia a livello immobiliare un boom
senza precedenti.
Ma quali sono i costi di costruzione e ristrutturazione da sostenere per investire nell’hôtellerie in Italia?
A questa domanda risponde in maniera strutturata e puntuale la ricerca “Hotel Development Costs Survey 2019”,
basata sull’analisi di 50 progetti alberghieri realizzati negli ultimi
quattro anni, per un investimento complessivo di 507,3 mln di Euro
riversati su circa 5.600 camere. La prima panoramica sui costi di
realizzazione e ristrutturazione nel sistema alberghiero italiano –
realizzata da Horwath HTL in collaborazione con Hospitality Project
.
La ricerca ha analizzato i costi complessivi di costruzione (da nuovo,
greenfield), ristrutturazione e semplice revamping per hotel e resort di
catena (68%) e indipendenti (32%), fotografando una immagine molto
frastagliata e, contrariamente alle attese, con
valori poco consolidati intorno a delle medie.
Nel complesso, le nuove realizzazioni (da terreno greenfield o
da demolito e ricostruito) si aggirano su un costo complessivo (al netto
di oneri e spese amministrative ed IVA) di circa 1.975 Euro/mq. Il
valore registrato per camera è invece 137 mila
Euro. Il valore cambia poco se si distingue fra catene (1.890
Euro/mq) e indipendenti (2.061 Euro/mq) mentre appare molto
significativa la differenza fra hotel (109.500 Euro a chiave) e resort
(164.500 Euro a chiave). In particolare, fra i pochi progetti
di hotel/hostels e studentati presenti nel panel della ricerca, si
rilevano costi a unità pari a circa 110 mila Euro, ma in interventi che
sono tutti riconversioni da precedenti usi in edifici esistenti, non
quindi nuove costruzioni in senso stretto.
Sul fronte delle ristrutturazioni (totali o parziali), il costo medio a camera è di 83.800 Euro.
Per il revamping, che comprende interventi soprattutto sull’interior design, i complementi di arredo e spesso soprattutto il
touch & feel delle aree comuni di maggiore utilizzo, i valori si attestano su una media complessiva di 54.700 Euro a camera e 883 Euro/mq.
A determinare il costo unitario dell’intervento di ristrutturazione o
revamping concorrono molti fattori, non solo il segmento. Contano le
dotazioni della struttura (facilities), la dimensione totale in camere e
la presenza di un brand.
Le strutture molto grandi presentano costi unitari inferiori
perché gli interventi sulle aree comuni generano un impatto unitario (a
camera) minore. Le ristrutturazioni con brand (già presente o
concomitante al rilancio) mediamente assorbono costi maggiori
per un +20%.
Mentre appare comunque modesta e forse inattesa la differenza
fra le ristrutturazioni di un 3 ed un 4 stelle: a camera 58.500 Euro e
63.800 Euro rispettivamente, a testimonianza del fatto che i costi “core” di una ristrutturazione, quali quelli
impiantistici, di messa a norma e di tecnologie, poco differiscono fra i segmenti. Per contro,
ristrutturare pesantemente un 5 stelle può invece costare più
che costruirlo nuovo: 173.800 Euro per camera è il valore medio
registrato, figlio forse della particolare voglia di estro estetico che ha caratterizzato soprattutto i progetti internazionali
degli ultimi 4-5 anni.
Le ristrutturazioni per rilancio o conversioni da precedenti usi costano
molto anche nel segmento budget, aspetto che forse ha contribuito, sino
ad oggi, alla pochezza degli sviluppi di catena in questo segmento di
mercato.
La ricerca riporta infatti un inatteso valore di 2.196 Euro/mq
nel segmento economico (pochi progetti in panel), mentre più in linea
con le attese risultano i 1.207 Euro/mq nel midscale, 1.300 Euro
nell’upscale e 1.999 nel lusso. Quindi un valore medio
pari a Euro 1.318 Euro/mq contro 1.975 Euro/mq per il costruito nuovo.
Inoltre, come prevedibile dato il pregio immobiliare del nostro patrimonio nei primari centri urbani,
le ristrutturazioni o gli aggiornamenti di prodotto (revamping)
su strutture storiche costano oltre il doppio (1.729 Euro/mq) di quelle
su edifici moderni (858 Euro/mq).
La ricerca evidenzia che i progetti analizzati (tutti giù realizzati e
conclusi, ad eccezione di 3 in corso di ultimazione) sono anche molto
differenti fra di loro e le medie, su un panel ancora ristretto,
faticano a presentare in modo statisticamente significativo
tutta la realtà nazionale. I risultati però rappresentano un primo
punto di riferimento chiaro per chi intende programmare un investimento.
Zoran Bacic, Managing Director e Senior Partner di Horwath HTL: ‘La
ricerca fa finalmente chiarezza su cosa ci si deve aspettare, a grandi
linee, quando si pianifica una costruzione di hotel o resort o una
ristrutturazione sul mercato Italiano. Fra tutti
i dati emerge certamente che ancora oggi, in Italia, costruire (o
riconvertire) una camera d’albergo con un investimento inferiore a
110-130 mila Euro è difficile, per i più vari motivi: pertanto solo
certi progetti e certe location sono in grado di assicurare
una redditività adeguata a chi approccia nuove realizzazioni. È
determinante pianificare il budget di costruzione con una attenzione
particolare a cosa crea valore per il mercato,
e cosa invece genera solo investimenti e costi operativi’.
Marco Pignocchi, MD di Hospitality Project : ‘Va comunque tenuto in
considerazione che molti degli interventi presi ad esame rientrano tra
quelli ad alto impatto, con coinvolgimento degli spazi comuni. Sovente,
nelle ristrutturazioni, per rientrare in
parametri di redditività accettabili, si stabilisce un budget di
intervento e si decide di focalizzare l’attenzione sulle aree a maggiore
impatto sull’esperienza di soggiorno, dirigendo le risorse su attività
di revamping mirato, per mantenere i costi in linea
con le previsioni.’
Fonte : ITHIC