Le mie ricette per la real estate community1,5 milioni di metri quadri di territorio rigenerato, 3,5 miliardi di Euro investiti e 50.000 persone ospitate giornalmente: questi i numeri chiave del progetto di rigenerazione urbana delle ex aree Falck nel comune di Sesto San Giovanni (Milano), il più grande intervento di rigenerazione urbana in Italia e fra i principali in Europa.
L’operazione, che andrà a dare nuova vitalità a uno spazio che, fino agli anni ’90, era occupato dalle acciaierie Falck e che, dalla chiusura degli stabilimenti, è rimasto vuoto e inutilizzato, è sviluppata da Milanosesto S.p.A., società proprietaria delle aree che ricopre il ruolo di soggetto attuatore e di stazione appaltante, da Hines, advisor strategico e development manager del progetto, e investitore per lo sviluppo del primo lotto privato Unione 0, e dal Gruppo Prelios che cura il project management dell’iniziativa, oltre ad essere asset manager per il primo lotto privato.
Il progetto prevede la realizzazione di un polo di eccellenza sanitaria, la Città della Salute e della Ricerca, oltre al nuovo polo accademico e ospedaliero dell’Università Vita-Salute San Raffaele, e di spazi privati dedicati a strutture residenziali, uffici, studentati, spazi commerciali, e a proposte socio-culturali. I cantieri, in avvio a inizio 2022, si concluderanno dopo il 2032; nel 2025 saranno ultimati e messi a disposizione della collettività il primo lotto privato (“Unione 0”) e la Città della Salute e della Ricerca. Su questi due primi lotti si concentra l’analisi di impatto realizzata da The European House – Ambrosetti, per approfondire e dettagliarne le ricadute economiche, sociali e ambientali.
Il progetto. Unione 0 si sviluppa su una superficie lorda di oltre 250.000 mq, in cui saranno edificate abitazioni in affitto per il libero mercato e con modalità di affordable housing, residenze per studenti, uffici, un hotel e spazi commerciali, bar e ristoranti ad uso dei residenti e dei visitatori. La Città della Salute e della Ricerca ospiterà le nuove sedi dell’Istituto Nazionale dei Tumori e dell’Istituto Carlo Besta, due realtà d’eccellenza nel panorama sanitario non solo lombardo, ma internazionale.
Gli impatti. Un intervento di questa portata genera impatti di molteplice natura per il territorio. L’investimento previsto per la costruzione dei primi due lotti Unione 0 e Città della Salute e della Ricerca (oltre 825 milioni di Euro) genererà un giro d’affari di oltre 2,3 miliardi di Euro e oltre 5.300 posti di lavoro. Al termine dei lavori, con il completamento della Città della Salute e della Ricerca e la nascita del polo residenziale e lavorativo, sarà dispiegato il vero potenziale della rigenerazione. Innanzitutto, in termini di impatto economico: le persone che frequenteranno gli spazi, ovvero le famiglie insediate, i city user che alloggeranno all’hotel, i lavoratori del quartiere, i pazienti e i loro famigliari, ecc., porteranno sul territorio quasi 190 milioni di Euro di consumi addizionali, ogni anno. Il Comune di Sesto San Giovanni beneficerà di 2,6 milioni di Euro addizionali – fra IMU, TARI e addizionale IRPEF – cifra pari al 6,2% del gettito fiscale complessivo del Comune.
Non solo aspetti economici: la residenza per studenti e gli appartamenti affittati a prezzi convenzionati avranno importanti ricadute sociali, in un territorio in cui la disponibilità di alloggi studenteschi è drammaticamente insufficiente (mancano 30.000 posti letto per allineare la città alla media europea) e in cui il costo degli affitti rende complesso, per giovani e coppie, trovare adeguate soluzioni abitative senza intaccare eccessivamente i propri redditi. Grazie agli appartamenti disponibili a prezzi convenzionati, che saranno dotati di servizi di valore (spazi per lo studio, smart working, baby-sitting, fitness, ecc.), il 30% in più dei residenti nelle aree limitrofe potrà accedere ad un’abitazione a prezzi sostenibili che avrà un costo medio inferiore del 50% rispetto a soluzioni comparabili nel Comune di Milano.
Un intervento che non è solamente riqualificazione, ma una vera e propria rigenerazione. Il quartiere – una smart city, dotata di un network integrato di raccolta, gestione e analisi dati per efficientare tutti i servizi – avrà una spiccata attenzione ai temi ambientali. La salvaguardia del territorio è un tema importante a livello nazionale ma particolarmente importante in Lombardia, Regione italiana meno virtuosa per consumo di suolo (12,1% del suolo è consumato, verso una media nazionale del 7,1%). MilanoSesto è un intervento che rigenera un sedime inutilizzato, inquinato e inaccessibile, che è stato oggetto della più grande opera di bonifica effettuata da un soggetto privato sul territorio nazionale ed europeo. Inoltre, l’intera operazione non consumerà nemmeno un metro quadrato di suolo aggiuntivo.
Nel territorio rigenerato che comprende Unione 0 e la Città della Salute e della Ricerca saranno piantati quasi 1.600 alberi (che assorbiranno 48 tonnellate di CO2 ogni anno), metà dell’energia utilizzata sarà prodotta da fonti rinnovabili, gli edifici rispetteranno i criteri di certificazione LEED Gold e Platinum, LEED Neighbourhood Development e WELL. Grazie agli elevati standard edificativi, il fabbisogno energetico dell’area sarà ridotto del 30% rispetto ai sistemi edilizi tradizionali, ed evitando, ogni anno, anche grazie all’utilizzo di fonti rinnovabili e aree verdi, l’immissione di 5.500 tonnellate di CO2 nell’atmosfera (tanta quanta emessa da 21.000 auto).
Fonte : Company