Le mie ricette per la real estate communityA cura di Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers
1. Problemi di liquidità nel mercato immobiliare o all’interno di segmenti di asset class
Sui mercati immobiliari stiamo assistendo a un disallineamento. Da un lato, per quanto riguarda il segmento degli uffici sedi principali, della logistica e degli immobili residenziali, non abbiamo riscontrato problemi di liquidità. Al contrario, dalla fine del lockdown l’attività di transazioni è sostenuta e riflette il forte sentiment e l’appetito degli investitori per questa asset class in grado di generare reddito. Tassi di interesse bassi ancora a lungo dovrebbero sostenere un forte rimbalzo dell’investimento e garantire la liquidità di questi segmenti.
D’altra parte, per il settore retail, gli alberghi, gli uffici per sedi secondarie, la liquidità può essere un problema a causa delle incertezze sul il futuro cash flow. Tuttavia, riteniamo che una concorrenza meno intensa su questi asset apre la porta a strategie di investimento opportunistiche.
2. La situazione sul mercato degli uffici: gli effetti del lavoro da remoto sul mercato
Prima del lockdown, le aree urbane centrali soffrivano una certa
mancanza di offerta, come evidenziavano i tassi di immobili liberi
inferiori al 3% nei distretti commerciali di città come Parigi, Lione,
Berlino, Londra e Amburgo. Durante il lockdown
quindi questi mercati, si sono trovati in una posizione favorevole per
assorbire il calo temporaneo della domanda.
La crisi sanitaria ha semplicemente accelerato i trend di cambiamento nello stile di lavoro. che erano già emersi negli ultimi anni. Tuttavia, non crediamo nei benefit dello smart working in una prospettiva permanente di lungo termine. Alcune aziende vedono il lavoro da remoto come un’opportunità per tagliare i costi. Noi tuttavia riteniamo che i possibili risparmi potrebbero essere controbilanciati da un decremento della produttività e dalle implicazioni di un’eventuale nuova legislazione che potrebbe modificare la remunerazione degli smart workers.
Siamo convinti che le aziende dovranno definire politiche lavorative flessibili, che coniughino la presenza fisica, in azienda, al lavoro da remoto. In questo caso, gli uffici:
· Diventerebbero luoghi di iper-comunicazione con ampi spazi per le attività in comune; gli spazi per uffici diventerebbero modulari e flessibili
· Sarebbero situati nelle zone centrali, facilmente accessibili dai nuovi luoghi di vita dei dipendenti
· Sarebbero iperconnessi, così da fornire a tutti i lavoratori (fisicamente presenti o al lavoro da remoto) lo stesso accesso alle informazioni
A La Française abbiamo sviluppato una gamma di soluzioni che permettono alle aziende di aumentare la propria flessibilità (cioè spazi in grado di accogliere un numero variabile di dipendenti)
3. I trend regionali, positivi o negativi, che sono emersi o hanno acquisito slancio a causa del Covid-19
La solidità finanziaria dei locatari dovrebbe diventare il primo indicatore del risk assessment nel leasing per immobili commerciali.
Il lockdown ha causato molte incertezze sui flussi futuri degli affitti per asset retail e per alberghi: questo rende difficile determinarne i prezzi e richiede competenze specifiche. Nel settore degli uffici, ci si attende che alcuni mercati se la caveranno meglio di altri grazie alla diversificazione delle loro economie. Ad esempio, grazie a una base di utenti diversificata, la regione della Grand Paris sembra meglio posizionata di altri mercati che invece sono dipendenti dalle industrie automobilistica o aeronautica.
4. L’accresciuta importanza dei fattori ESG nelle asset class illiquide e nel mercato immobiliare
L’ESG è ormai dappertutto e le iniziative per armonizzare le metodologie e rendere l’approccio di tutti più trasparente si stanno moltiplicando in tutta Europa. In Francia e per La Française, l’etichetta SRI sembra un’iniziativa particolarmente interessante, poiché la nostra filosofia di investimento si impernia sul principio di non escludere gli asset con i punteggi ESG più bassi, ma piuttosto sull’idea di lavorare su tali asset per gestire la transizione migliorando le proprie credenziali di sostenibilità.
L’immobiliare rappresenta un investimento particolarmente interessante per l’ESG, a differenza delle altre asset class illiquide, perché il proprietario dell’immobile controlla appieno il bene sottostante e pertanto può dare massimo impatto alla riqualificazione in senso ESG.
Fonte : La Française