14 febbraio 2008

Una voce fuori dal coro, quella di Harry Farthing. Il CEO della società di consulenza immobiliare Cushman & Wakefield in Italia, infatti, si è detto "ottimista" sul futuro del mercato immobiliare. O, almeno, di quello che tratta lui, cioè degli uffici. In particolare a Milano. Ma anche a Roma.

E' ottimista perchè sia a Milano che nella Capitale mancano nel mercato spazi di primo livello ( Roma ha tuttavia registrato nel 2007 un aumento record dei canoni , pari all’11%); perchè la crescita dovrebbe verosimilmente essere stabile durante il 2008, dal momento che la mancanza di spazi di primo livello continuerà a caratterizzare il nostro mercato; perchè il take up è stato nel 2007 , in particolare a Milano, decisamente elevato ( 270 mila metri quadrati ) ; perchè nel capoluogo lombardo è sempre vivace la presenza delle multinazionali (che costituiscono la clientela di riferimento di C&W); e perchè la situazione del real estate italiano , pur difficile, non presenta comunque caratteristiche di oversupply. La " dichiarazione di ottimismo " (che non può non far piacere ...visto il sentiment generale di pessimismo o comunque di grande incertezza che pervade da mesi la Community immobiliare italiana) ha avuto luogo a Milano, il 14 febbraio, al termine della Conferenza Stampa di presentazione dell’ultima edizione di " Office Space Across the World 2008" , tradizionale indagine svolta da C&W a livello mondiale sui costi delle location a uso ufficio. Non tutti, però. Confronta infatti solo i costi di occupazione degli uffici " prime", nelle 203 location più importanti in 58 Paesi. La classifica è stilata a partire dalla location con il costo di occupazione più elevato per ogni nazione monitorata. I canoni, che costituiscono la parte più rilevante dei costi di occupazione complessivi, sono calcolati sulla superficie interna netta.

Ecco qualche dato.

Innanzitutto, Milano è uscita dalla classifica delle top ten, e (con 703 euro a metro quadrato/anno). Perdendo quattro posizioni, si trova ora " solo" al dodicesmo posto, superata da molti dei "Paesi - canguro" (nel senso che non solo corrono, ma corrono facendo salti) tra cui troviamo ovviamente Dubai , e di cui diremo dopo.

Londra mantiene il primato della classifica: a un’azienda occupare un metro quadrato di spazio a uso ufficio nel West End costa - tra canone e spese - 2.277 euro all’anno, + 30% rispetto all’anno precedente. Sale al secondo posto Hong Kong, con 1.745 euro al metro quadrato e un aumento , in valuta locale, pari al 40%.

Entrano per la prima volta in classifica quest’anno Kiev, Ucraina, che si attesta direttamente al 16° posto, e Ho Chi Minh City, Vietnam, al 17°.

La città che ha registrato la maggior crescita all’interno della classifica è Oslo, che è salita di 14 posizioni attestandosi all’ undicesimo posto.

Mosca è risalita di due posizioni, rientrando così per la prima volta nella top five delle location più costose per spazi di primo livello, sopravanzando Parigi che è stata a sua volta superata da Mumbai. Nella top ten della classifica globale delle città che hanno registrato la maggiore crescita compare Singapore, che è salita di dieci posizioni attestandosi al settimo posto. Singapore, India e Vietnam, con le loro performance significative, sono i Paesi che più hanno aiutato l’Asia Pacifica a registrare la maggiore cresicta regionale, con un aumento pari al 25% nel corso del 2007.

Delle 203 location esaminate, il 79% ha registrato una crescita nell’ultimo anno, il 20% è rimasto stabile e solo l’1% ha registrato un calo nei canoni di locazione, rispetto al 6% dell’anno precedente. In generale i canoni hanno registrato nel 2007 un aumento del 14%, rispetto al 10% del 2006.

In termini di previsioni, Elaine Rossall (Head of Business Space Research & Consultancy, Cushman & Wakefield EMEA) ha dichiarato, in una Nota di Stampa distribuita insieme alla sintesi del Rapporto : «Non saremo in grado di stabilire quali saranno i pieni effetti dell’attuale stretta creditizia sui costi di occupazione di uno spazio a uso ufficio nelle principali location fino a 2008 inoltrato. Nello stesso tempo possiamo prevedere che il mercato per il prodotto giusto e nella giusta location resterà florido, specialmente nei più ottimisti mercati dell’Asia pacifica, nonostante per quest’anno che le aspettative siano di un allentamento della crescita dei canoni di locazione rispetto all’anno scorso».

Nella stessa Nota di Stampa Guy Taylor, Head of West End Office Agency della sede londinese del West End di Cushman & Wakefield, ha così commentato la prima posizione del West End di Londra: «Circa il 50% delle richieste di spazi a uso ufficio nel Mayfair/St James sono pervenute l’anno scorso dal settore finanziario, attratto dall’offerta di spazio di altissima qualità e dal prestigio insuperabile di cui gode l’area. Rimane ancora un sano livello di richieste di questo tipo, nonostante sia chiaro che gli alti livelli di crescita del passato dei canoni di locazione hanno subito un rallentamento».

«La crescita dei canoni d’affitto a Singapore è stata indotta da una forte domanda proveniente dal settore bancario e dei servizi, insieme a un' offerta molto limitata di spazi di qualità. La domanda da parte di aziende provenienti dalla maggior parte dei settori industriali sarà forte ancora per tutto il 2008, mentre l’offerta resterà invece limitata fino al 2010. Possiamo prevedere un continuo aumento dei trend , sebbene a una velocità ridotta rispetto al 2007» ha dichiarato Arsh Chaudhry, Executive Managing Director Cushman & Wakefield South-East Asia.

Dichiarazioni e commenti a parte, va segnalato che la Ricerca di C&W è stata presentata , nella Conferenza Stampa, dalla brava Claudia Buccini (Head of Business Space Research a Milano). I dettagli sui mercati di Milano e Roma sono stati illustrati da Daniele Pisoni, responsabile del settore.

Nelle immagini : Harry Farthing, e building a uffici , rispettivamente a Londra ( Mayfair ) e a San Paolo , United Nations Street. (Courtesy of C&W)

Qui sotto, la classifica di C&W.

LE LOCATION PER UFFICI PIÙ COSTOSE AL MONDO*
 

Classifica 2008	Classifica 2007	Città	Paese	Location	Costi totale occupazione € per mq all’anno
1	1	Londra	Regno Unito	West End	2,277
2	3	Hong Kong	Cina	CBD	1,745
3	2	Tokyo	Giappone	CBD	1,536
4	5	Mumbai	India	CBD	1,214
5	7	Mosca	Russia	CBD	1,160
6	4	Parigi	Francia	CBD	1,035
7	17	Singapore	Singapore	CBD	954
8	10	Dubai	Emirati Arabi Uniti	CBD	921
9	6	Dublino	Irlanda	2/4 Districts	823
10	9	New York	Stati Uniti	Midtown	733
11	25	Oslo	Norvegia	CBD	727
12	8	Milan	Italia	CBD	703
13	13	Zurigo	Svizzera	CBD	653
14	16	Madrid	Spagna	CBD	651
15	14	Stoccolma	Svezia	Birger Jarlsgatan	598
16	n/a	Kyiv	Ucraina	CBD	572
17	n/a	Ho Chi Minh	Vietnam	CBD	554
18	15	Lussemburgo	Lussemburgo	CBD	551
19	19	Sydney	Australia	CBD	542
20	11	Seoul	Corea del Sud	Gangnam	541
21	20	Francoforte	Germania	CBD	522
22	27	Varsavia	Polonia	CBD	508
23	18	San Paolo	Brasile	CBD	508
24	21	Shanghai	Cina	CBD	502
25	n/a	Caracas	Venezuela	CBD	478
26	22	Amsterdam	Pasei Bassi	Zuidas	476
27	26	Atene	Grecia	Syntagma Sq	457
28	24	Bruxelles	Belgio	Quartier Leopold	428
29	31	Buenos Aires	Argentina	CBD	412
30	23	Copenhagen	Danimarca	Harbour Area	402
31	30	Vienna	Austria	Central	378
32	39	Tel Aviv	Israele	CBD	367
33	29	Lisbona	Portogallo	Av de Liberdade	367
34	40	Istanbul	Turchia	European side (Levent)	359
35	34	Bucarest	Romania	CBD	346
36	32	Budapest	Ungheria	Pest CBD	343
37	35	Beirut	Libano	CBD	342
38	38	Praga	Repubblica Ceca	CBD	340
39	42	Bratislava	Slovacchia	CBD	326
40	28	Calgary	Canada	CBD	314
41	41	Auckland	Nuova Zelanda	CBD	313
42	37	Helsinki	Finlandia	CBD	312
43	n/a	Città del Messico	Messico	CBD	304
44	36	Taipei	Taiwan	CBD	286
45	n/a	Montevideo	Uruguay	CBD	280
46	n/a	Santiago	Cile	CBD	268
47	n/a	Belgrado	Serbia	CBD	258
48	42	Zagabria	Croazia	CBD	258
49	44	Kuala Lumpur	Malaysia	CBD	251
50	n/a	Manila	Filippine	Makati	247
51	45	Sofia	Bulgaria	CBD	228
52	n/a	Bogota	Colombia	CBD	217
53	45	Riga	Lettonia	CBD	216
54	49	Sandton	Sud Africa	CBD	207
55	48	Vilnius	Lituania	CBD	204
56	47	Tallinn	Estonia	CBD	198
57	51	Giakarta	Indonesia	CBD	194
58	50	Bangkok	Tailandia	CBD	194

LE 10 LOCATION CHE HANNO REGISTRATO IL MAGGIOR AUMENTO IN PERCENTUALE DEGLI AFFITTI IN VALUTA LOCALE NEL 2007