29 gennaio 2008 Nel 2007, pur in assenza di dati consuntivi
ufficiali, si può stimare realisticamente che la flessione degli scambi di
abitazioni sia compresa fra -4,5% e -6,5%, con la parte alta della forchetta
che dovrebbe riguardare principalmente i grandi centri metropolitani.
"Di fatto ci troviamo di fronte all'inizio di un
nuovo ciclo: da una parte assistiamo a un'offerta che cresce nei segmenti di
minor qualità e dell'usato non ristrutturato, dall'altra registriamo una
domanda che non è più in grado di accedere al segmento medio basso del
mercato. Questo vale per tutto il Paese, con un'accentuazione del fenomeno
nel Nord Italia, soprattutto nelle zone periferiche delle grandi aree
metropolitane", commenta Alessandro Ghisolfi, direttore dell'ufficio studi
UBH. I prezzi di vendita delle abitazioni di nuova
costruzione e dell'usato ristrutturato fanno segnalare ovunque delle medie
annuali al di sotto del tasso inflattivo, con Milano (+0,9%), Firenze
(+0,3%), Roma (+0,1%) e Napoli (-0,4%) vicine allo zero nominale.
A fronte di una crescita zero che riguarda la
fascia media e alta del mercato, si registra invece un cedimento sensibile
del mercato dell'usato non ristrutturato. La media nazionale parla di un
-2,4% con grandi città, come Milano (-2,0%), Firenze (-3,0%) Roma (-2,2%) e
Napoli (-2,4%), che guidano la tendenza. "In particolare le vendite effettuate nella seconda
parte del 2007 e in questo inizio d'anno hanno assorbito due diverse cause
di sconto sui prezzi: la perdita di potere d'acquisto e il maggior costo dei
finanziamenti. Questo ha comportato un fenomeno di correzione dei prezzi,
dopo 4 anni di crescita costante, che lentamente stanno tornando a livelli
maggiormente in linea con le aspettative della domanda, in particolare per
quanto riguarda le fasce medie e medio basse del mercato", continua Ghisolfi.
Seguono questa tendenza al rallentamento anche i
tempi medi di vendita che stanno aumentando in tutta Italia e il
differenziale percentuale fra prezzo iniziale e prezzo d�acquisto che in
alcune città, come Roma e Napoli, ha raggiunto il 15%. Il 2008 promette di essere caratterizzato da una
nuova, seppur contenuta, dinamicità del mercato delle locazioni
principalmente dovuta da una domanda non più in grado di accedere al mercato
del credito. Nel finale d'anno e nel primo mese del 2008 non si sono
registrate variazioni significative nei valori dei canoni d'affitto ma è
lecito aspettarsi nel medio periodo una correzione al rialzo dei rendimenti
da locazione (oggi al 5,0% su scala nazionale), stante l'attuale tendenza
dei prezzi di vendita. UBH, guidata da Umberto Botti, è la holding di
partecipazioni attiva nel settore immobiliare e della mediazione creditizia.
Fondata nel 2004, UBH controlla al 100% il network Professionecasa, al 51%
Grimaldi Franchising e al 90% Rexfin. Con una rete complessiva di oltre 900
agenzie, UBH è controllata al 60% da Umberto Botti, presidente del Gruppo;
una quota del 17,5% è detenuta dal Banco Popolare. Recentemente UBH ha
sottoscritto un accordo con Gabetti Property Solution che prevede
l'aggregazione delle reti di franchising immobiliare e creditizio di
entrambi i gruppi sotto due holding di nuova creazione" (CS della Società).
Tabella 1 Prezzi medi minimi e massimi di vendita di
abitazioni libere, nuove o ristrutturate in euro al mq. pregio min pregio max centro min centro max semic.min semic.max perif.min perif.max TORINO 3.500 5.500 3.200 4.200 2.300 2.900 1.500 2.400 MILANO 7.500 10.500 5.500 6.500 3.300 4.300 2.700 3.500 GENOVA 4.500 5.900 3.000 4.000 2.000 2.800 1.500 2.000 VENEZIA 9.500 12.500 6.000 8.500 4.500 6.000 3.400 4.900 VERONA 4.800 5.500 3.900 4.800 2.700 3.200 2.100 2.500 BOLOGNA 4.500 6.000 4.000 5.300 3.100 3.900 2.500 3.500 FIRENZE 5.500 9.500 4.500 6.000 3.700 4.800 2.900 3.800 ROMA 8.500 11.500 7.500 9.500 4.500 5.500 2.400 3.500 NAPOLI 6.000 9.000 3.500 5.200 2.500 3.500 1.500 2.500 BARI 3.400 5.100 3.000 4.100 2.200 2.900 1.600 2.300 PALERMO 2.500 3.500 2.400 2.900 1.900 2.300 1.300 1.700 CATANIA 3.000 4.100 2.600 3.100 1.600 2.200 1.200 1.500 CAGLIARI 2.500 3.500 2.300 3.000 2.000 2.400 1.600 2.000
"L'ufficio studi
UBH (gruppo che controlla diversi network fra i quali i più importanti sono
Professionecasa, Grimaldi Immobiliare e Rexfin) ha pubblicato oggi il report
2008 sul mercato immobiliare residenziale italiano.
Tabella 2
|
Variazioni % nominali annue dei prezzi di vendita di abitazioni libere, nuove o totalmente ristrutturate (gennaio 2008) |
|||||||||
|
Città |
pregio min |
pregio max |
centro min |
centro max |
semic.min |
semic.max |
perif.min |
perif.max |
media |
|
TORINO |
1,5 |
2,0 |
0,0 |
0,0 |
1,8 |
2,3 |
2,8 |
3,0 |
1,68 |
|
MILANO |
2,0 |
2,2 |
0,0 |
1,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
2,0 |
0,90 |
|
GENOVA |
0,5 |
2,0 |
0,0 |
1,5 |
0,0 |
2,5 |
1,5 |
1,8 |
1,23 |
|
VENEZIA |
2,5 |
3,0 |
2,8 |
3,2 |
1,5 |
2,0 |
0,0 |
0,0 |
1,88 |
|
VERONA |
0,0 |
0,0 |
1,5 |
2,0 |
0,5 |
0,8 |
1,0 |
1,5 |
0,91 |
|
BOLOGNA |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
2,2 |
2,2 |
1,5 |
2,5 |
2,30 |
|
FIRENZE |
0,0 |
0,0 |
-1,0 |
1,5 |
-1,0 |
-2,0 |
2,0 |
2,8 |
0,29 |
|
ROMA |
1,5 |
2,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
-1,8 |
0,0 |
-1,0 |
0,09 |
|
NAPOLI |
0,0 |
0,0 |
2,5 |
2,5 |
-2,0 |
-2,5 |
-1,5 |
-2,7 |
-0,46 |
|
BARI |
1,5 |
2,0 |
2,4 |
2,9 |
0,0 |
0,0 |
2,5 |
3,0 |
1,79 |
|
PALERMO |
2,0 |
2,5 |
2,0 |
2,5 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
1,13 |
|
CATANIA |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
1,3 |
1,5 |
0,5 |
1,2 |
0,56 |
|
CAGLIARI |
1,5 |
3,0 |
1,5 |
2,5 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
1,06 |
|
MEDIE |
1,2 |
1,6 |
1,1 |
1,7 |
0,3 |
0,4 |
0,8 |
1,1 |
1,03 |
Tabella 3
|
Variazioni % nominali annue dei prezzi di vendita di abitazioni libere, usate, da ristrutturare (gennaio 2008) |
|||||||||
|
Città |
pregio min |
pregio max |
centro min |
centro max |
semic.min |
semic.max |
perif.min |
perif.max |
media |
|
TORINO |
0,0 |
0,0 |
-2,0 |
-3,5 |
-2,5 |
-3,0 |
-2,5 |
-3,0 |
-2,06 |
|
MILANO |
0,0 |
0,0 |
-1,5 |
-2,0 |
-2,5 |
-3,5 |
-3,0 |
-4,0 |
-2,06 |
|
GENOVA |
1,5 |
2,0 |
0,0 |
0,0 |
-1,5 |
0,0 |
-2,0 |
-2,5 |
-0,31 |
|
VENEZIA |
2,5 |
3,0 |
2,0 |
2,4 |
1,9 |
2,1 |
-1,0 |
-2,0 |
1,36 |
|
VERONA |
2,0 |
2,2 |
1,8 |
2,5 |
0,0 |
2,5 |
-2,3 |
-3,0 |
0,71 |
|
BOLOGNA |
2,5 |
3,0 |
2,5 |
3,0 |
0,0 |
0,0 |
1,5 |
2,0 |
1,81 |
|
FIRENZE |
-3,0 |
-3,5 |
-2,5 |
-3,0 |
-2,0 |
-2,6 |
-3,0 |
-4,0 |
-2,95 |
|
ROMA |
0,0 |
0,0 |
-1,8 |
-2,5 |
-2,5 |
-3,5 |
-3,5 |
-4,0 |
-2,23 |
|
NAPOLI |
0,0 |
0,0 |
-2,0 |
-3,0 |
-3,0 |
-3,8 |
-3,0 |
-4,5 |
-2,41 |
|
BARI |
2,3 |
3,5 |
1,5 |
2,0 |
1,8 |
2,2 |
2,0 |
2,5 |
2,23 |
|
PALERMO |
1,5 |
2,0 |
-2,5 |
-3,0 |
-3,0 |
-4,0 |
-3,5 |
-5,0 |
-2,19 |
|
CATANIA |
0,4 |
0,7 |
0,8 |
0,9 |
1,0 |
1,4 |
0,3 |
0,6 |
0,76 |
|
CAGLIARI |
2,5 |
3,5 |
2,5 |
2,8 |
0,0 |
0,0 |
1,5 |
1,8 |
1,83 |
|
MEDIE |
0,9 |
1,3 |
-0,1 |
-0,3 |
-0,9 |
-0,9 |
-1,4 |
-1,9 |
-0,42 |
Tabella 4
|
DIFFERENZA % FRA PREZZO INIZIALE E FINALE DI ACQUISTO |
|
|
TORINO |
8 |
|
MILANO |
12 |
|
GENOVA |
10 |
|
VENEZIA |
14 |
|
VERONA |
10 |
|
BOLOGNA |
10 |
|
FIRENZE |
11 |
|
ROMA |
15 |
|
NAPOLI |
15 |
|
BARI |
12 |
|
PALERMO |
14 |
|
CATANIA |
10 |
|
CAGLIARI |
8 |
|
MEDIA 11,5 (11,0 settembre 2007) |
|
Tabella 5
|
Canoni di locazione per un bilocale di circa 60 mq., libero, non arredato, in buone condizioni escluse le spese condominiali |
||||||||
|
Città |
pregio min |
pregio max |
centro min |
centro max |
semic.min |
semic.max |
perif.min |
perif.max |
|
TORINO |
1.300 |
2.200 |
1.100 |
1.500 |
650 |
1.000 |
350 |
700 |
|
MILANO |
2.300 |
3.500 |
1.500 |
2.500 |
1.000 |
1.300 |
600 |
1.200 |
|
GENOVA |
1.300 |
2.500 |
700 |
900 |
400 |
600 |
300 |
500 |
|
VENEZIA |
2.000 |
4.000 |
1.800 |
2.300 |
1.200 |
1.500 |
950 |
1.100 |
|
VERONA |
1.500 |
2.100 |
1.100 |
1.800 |
650 |
1.200 |
500 |
900 |
|
BOLOGNA |
1.100 |
1.300 |
1.000 |
1.200 |
900 |
1.000 |
650 |
750 |
|
FIRENZE |
1.200 |
2.000 |
1.200 |
1.600 |
1.000 |
1.300 |
900 |
1.200 |
|
ROMA |
3.000 |
5.000 |
2.800 |
4.500 |
1.500 |
2.500 |
900 |
1.300 |
|
NAPOLI |
1.800 |
2.500 |
1.200 |
1.700 |
800 |
1.100 |
600 |
900 |
|
BARI |
1.100 |
1.500 |
700 |
1.100 |
600 |
1.000 |
400 |
600 |
|
PALERMO |
700 |
900 |
750 |
900 |
600 |
700 |
400 |
550 |
|
CATANIA |
750 |
1.100 |
600 |
800 |
450 |
550 |
350 |
400 |
|
CAGLIARI |
750 |
1.100 |
600 |
900 |
450 |
550 |
350 |
550 |
Tabella 6
|
RENDIMENTI % ANNUI LORDI DA LOCAZIONE (gennaio 2008) |
|
|
TORINO |
4,5 |
|
MILANO |
4,5 |
|
GENOVA |
5,5 |
|
VENEZIA |
5,0 |
|
VERONA |
4,5 |
|
BOLOGNA |
4,0 |
|
FIRENZE |
4,5 |
|
ROMA |
5,5 |
|
NAPOLI |
5,5 |
|
BARI |
5,5 |
|
PALERMO |
6,0 |
|
CATANIA |
5,8 |
|
CAGLIARI |
6,0 |
|
MEDIA 5,1 (4,5 settembre 2007) |
|