I numeri dell’Immobiliare retail secondo Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle ha diffuso in data 26 Gennaio un Rapporto inerente alla situazione immobiliare retail nell'Europa continentale.
Prima di presentare il Rapporto si vuol brevemente ricordare che la Società Jones Lang LaSalle (JLL), offre servizi integrati di consulenza immobiliare che comprendono servizi di gestione, di mediazione e di investimento a livello nazionale e mondiale, dedicati a proprietari, utilizzatori finali e investitori. La Società dispone di un portafoglio pari a 91 milioni di metri quadrati gestiti in tutto il mondo, è l'unica Società inserita nella lista "100 Best Companies to Work For" del Fortune Magazine e compare nella lista "400 Best Big Companies" del Forbes Magazine, è presente in più di 125 mercati nel mondo, è operativa in più di 450 città, in più di cinquanta Paesi. Nel 2005 ha registrato un fatturato di circa 1,4 miliardi di Dollari.
Il Rapporto presentato da JLL definisce la situazione nei differenti Paesi europei in particolar modo pone l’accento su quelli occidentali che rappresentano il mercato più interessante per gli investitori (come si era già verificato nel corso del 2005).
Il Rapporto spiega che si è registrato un aumento d’interesse da parte degli investitori per le regioni settentrionali e per l’Europa dell’Est. Infatti nel «2006 sono stati investiti complessivamente 26 miliardi di euro nel settore immobiliare retail in Europa continentale: un aumento del 77% dal 2005 (14,6 miliardi di euro ) e tre volte il volume registrato nel 2004.
Il quarto trimestre del 2006 ha registrato da solo un volume intorno ai 10 miliardi di Euro (quasi il 40% del volume complessivo). Più di duecento investitori hanno acquistato immobili retail ed i dieci investitori più importanti hanno rappresentato un terzo del volume complessivo. Anche il numero delle transazioni registrate nel 2006 è aumentato significativamente: con quattrocentoventi transazioni ha superato il numero del 2005 del 70%».
Il Rapporto prosegue analizzando la situazione dei differenti Paesi, e inizia esaminando la condizione tedesca.
«La Germania rimane il Paese con la più elevata attività da parte degli investitori: più di 8 miliardi di euro (il 32% del volume complessivo) sono stati transati in Germania, un aumento del 72% rispetto all’anno precedente.
Le transazioni più importanti hanno interessato il portafoglio dei Supermercati “Lidl” e l’acquisto di quattro Centri Commerciali da parte di Merrill Lynch da Brune per circa 710 milioni di euro».
Lo Studio continua analizzando altri tre mercati europei che hanno registrato un volume complessivo superiore a 2 miliardi di Euro : Spagna, Polonia e Italia.
«In Spagna sono stati transati 2,5 miliardi di euro e tre investimenti sono stati particolarmente importanti: l’acquisto del Centro “Xanadu” da parte di Ivanhoe Cambridge per circa 350 milioni di euro, la vendita del Centro Commerciale “Diagonal Mar” a Barcellona da parte Deka per un valore superiore a 300 milioni di Euro a Quinlan Private e l’acquisto del “Barakaldo Retail Park” nei dintorni di Bilbao per 220 milioni di euro da parte di Resolution Property. Quest’ ultima è stata, dice JLL, la transazione più elevata nel segmento dei Parchi Commerciali in Spagna e nell’Europa continentale.
Il volume transato in Polonia (2,4 miliardi di euro) si è duplicato rispetto al 2005. Gran parte degli investimenti nel 2006 sono stati acquisti di interi portafogli, e anche il segmento dei Parchi Commerciali ha registrato un significativo aumento rispetto all’anno precedente. Un esempio di importante transazione avvenuta nel 2006: l’acquisto di un portafoglio retail da parte di AXA da Apollo per circa 600 milioni di euro. GE Real Estate ha acquistato un portafoglio di ipermercati per circa 550 milioni di Euro».
La situazione italiana
Il Rapporto illustra dettagliatamente la situazione italiana del settore immobiliare retail.
«L’Italia è il quarto Paese attivo in Europa continentale con un volume di 2,3 miliardi di Euro, un aumento del 35% rispetto al 2005. Il segmento dei Centri Commerciali è stato il più importante, rappresentando da solo circa il 74% del volume complessivo. Segue, con una sola transazione, il segmento dei Factory Outlet, 10% del volume totale. Citiamo due transazioni particolarmente significative: l’acquisto del “Franciacorta Outlet Centre” da parte di DEGI International Fund dal Gruppo Percassi per più di 230 milioni di euro e l’acquisto di un portafoglio di due Centri Commerciali del marchio Carrefour (a Limbiate e Siracusa) per 220 milioni di euro da parte di ING Real Estate».
Il Rapporto prosegue il suo percorso analitico con lo studio inerente alla tipologia delle transazioni, al volume degli investimenti, alle fonti di capitale.
La tipologia delle Transizioni
Nel corso del 2006 sono state particolarmente importanti transizioni d’interi portafogli che hanno rappresentato circa il 40% del volume commplessivo.
La Ricerca afferma: «In Germania, Polonia, Francia e Finlandia la quota delle transazioni di portafogli supera addirittura il 50% del volume complessivo. I Centri Commerciali si confermano il prodotto più richiesto: il volume transato ha raggiunto circa 15,2 miliardi di euro (circa il 60% del volume complessivo). Circa 7,5 miliardi di euro sono stati investiti in immobili retail di media superficie (Parchi Commerciali o unità singole di media superficie), 2,8 miliardi di euro in supermercati e 433 milioni di euro in Factory Outlet Centres in Italia, Spagna, Germania e Paesi Bassi. Benché il volume complessivo delle transazioni retail in Europa escluda le transazioni di singoli negozi nel centro città, va sottolineato che nel 2006 in Germania sono stati investiti 7 miliardi di Euro in portafogli di singoli negozi in centro città».
Il Volume degli investimenti e le fonti di capitali
Il Rapporto spiega che «il volume include investimenti in Centri Commerciali, Parchi Commerciali, Factory Outlet e supermercati in Europa continentale (escluso i mercati del Regno Unito e dell’Irlanda). Non sono incluse transazioni in unità commerciali nel centro città e transazioni inferiore a 5 milioni di Euro».
Lo Studio illustra la provenienza del volume investito in Europa :«Gli investitori britannici sono al primo posto per volume di capitale speso nel 2006. Circa il 22% del volume complessivo investito in Europa continentale è stato di provenienza britannica, per la maggior parte appartenente a Società immobiliari non quotate, che hanno comprato Centri Commerciali e singole unità di media superficie in Germania, Finlandia e Svezia. Seguono Fondi gestiti per conto terzi, con la maggior parte del capitale raccolto in Europa. In generale, gli investitori europei si sono confermati il Gruppo più attivo nel proprio mercato con una quota del 79%.».
La Ricerca illustra i differenti investimenti e le relative transizioni: «Gli investitori statunitensi hanno invece investito 2,5 miliardi di Euro e quelli australiani circa 1,7 miliardi di euro. Più di 800 milioni di euro sono stati transati ad opera di investitori provenienti dagli Emirati Arabi Uniti, di cui una parte consistente della St Martins Poperty Corporation, che ha speso oltre 600 milioni di euro in Turchia e ha realizzato altre acquisizioni in Polonia».
Le previsioni per il 2007
Il Rapporto prevede che «nel 2007 l’interesse per i cespiti retail registrerà un ulteriore aumento ed il mercato registrerà, come già negli ultimi due anni, un elevato livello di competitività. Le tendenze notate durante il 2006 si intensificheranno ulteriormente nel 2007. La Germania continuerà ad essere il mercato con il volume di investimenti più elevato in Europa continentale grazie al numero di investitori che vorrebbero capitalizzare i loro investimenti e di conseguenza vendere cespiti appartenenti al proprio portafoglio. I più importanti mercati europei registreranno un aumento di investitori: il tentativo di determinare un aumento del valore dei cespiti e di opportunità di asset management li guiderà nei mercati dell’Est e del sud Europa. I più importanti motori di questa diversificazione geografica saranno quindi i diversi livelli dei rendimenti e le opportunità di aumento del valore tramite un attivo asset management. Nel 2007 la Russia sarà il mercato che registrerà la più elevata crescita degli investimenti retail».