Sarpi Immobiliare analizza il mercato.

 23 ottobre 2007



E’ stata presentata a Milano in data 23 ottobre presso il Circolo della Stampa una Ricerca intitolata “Evoluzione del mercato immobiliare e finanziario” curata dal Centro Studi Sarpi Immobiliare e da AICOMEC Associazione Italiana Consulenti e Mediatori Creditizi in collaborazione con Circuito Immobili Italia. L’Incontro è stato organizzato dai curatori del Rapporto.
Lo Studio è stato elaborato tramite un sondaggio effettuato da 110
rilevatori in tutta Italia, titolari di agenzie Sarpi Immobiliari, consulenti finanziari e professionisti del settore; su di un campione totale di 3 mila intervistati. L’ Analisi è stata realizzata alla luce delle recenti evoluzioni del settore, che hanno interessato anche la categoria dei mediatori creditizi, con l’obiettivo di fornire una visione olistica delle prospettive di cambiamento del mercato immobiliare e finanziario italiano.
Emanuele Barbera (Presidente Sarpi Immobiliare) ha indicato l’andamento del mercato che ha confermato la sua vivacità anche nel 2007, con scambi per circa 130 miliardi di euro, dove le transazioni effettuate nel campo residenziale hanno mantenuto un ruolo leader con il 78 per cento di compravenduto totale.
Alla luce di questi dati, bisogna prendere atto che è in corso un rallentamento in un settore che negli ultimi sei anni ha continuato a crescere, raddoppiando i valori degli immobili. Quindi se anche ci fosse un segnale negativo del 6 per cento sulle compravendite, si tratterebbe di un normale assestamento e della necessaria riselezione di operatori quanto di interventi che erano fuori mercato per prezzo.
Il Presidente, ponendo a confronto la situazione italiana con quella americana, ha affermato che nel nostro Paese sarà tuttavia difficile assistere a crolli del settore, come è avvenuto in USA, soprattutto perchè i principali investitori non sono Fondi Immobiliari (che occupano solo una fetta del 12 per cento delle transazioni), bensì privati che concludono il 78 per cento delle compravendite, non usando la casa come leva finanziaria.
Quindi il rischio di sofferenza può essere causato principalmente dalla difficoltà presente nei bilancio familiare nella corresponsione dei mutui dovuta all’innalzamento degli interessi.
Il sistema bancario sta cercando di risolvere questo problema tramite un intervento con rinegoziazioni sulle pratiche di mutuo.
Emanuele Barbera ha enunciato che «i segnali restano comunque positivi in un mercato che deve solo decongestionarsi sia da eccessi di valutazioni sia da player poco professionali».
Roberto Borioli (Presidente AICOMEC) ha illustrato il ruolo del consulente finanziario spiegando la correttezza metodologica nella creazione di sinergie fra i differenti attori che ruotano attorno all’acquisto dell’immobile.
Il Relatore ha sostenuto che «il mediatore creditizio deve fare il mediatore creditizio, l’agente immobiliare deve fare l’agente immobiliare, l’assicuratore deve fare l’assicuratore; però tutti insieme, sinergicamente, non in concorrenza, ma in collaborazione, solo così offriranno il massimo della loro professionalità al cliente. AICOMEC chiede ai propri associati maggiore specializzazione nel ruolo senza invasioni di campo, ma operando sinergicamente con gli agenti immobiliari e con gli assicuratori considerati partners privilegiati e non concorrenti».
Roberto Borioli ha sintettizato il quadro di riferimento della situazione attuale mediante i seguenti dati: «L’80 per cento della popolazione italiana abita in una casa di proprietà e di questi il 13,8 per cento paga un mutuo la cui rata rappresenta peso consistente nel bilancio familiare. Nel 2006 sono stati stipulati 404.276 mutui per la casa, con un incremento del 2,9 per cento rispetto al 2005. L’importo medio finanziato nel 2006 ammonta ad euro 127.571,00 per abitazione. Il monte mutui erogato alle famiglie è passato dai 36.874 milioni di euro del 1996 ai 208.295 del 2006 (+466 per cento) con un aumento solo nell’ultimo anno del 13,3 per cento.
A fronte del minor aumento del numero dei finanziamenti si è avuto un
notevole incremento degli importi e conseguente aumento del rischio e della
necessità di una sempre più attenta valutazione della clientela.
Le compravendite realizzate attraverso la richiesta di un mutuo rappresentano il 47,8 per cento del totale, e se consideriamo che i mediatori creditizi iscritti all’albo sono ora circa 90 mila, e che il mercato non va certo verso un aumento delle operazioni, le prospettive di business non sono delle migliori».
Il Presidente ha detto che il contesto economico è in continua evoluzione e richiede da parte del consulente non solo la capacità di interpretare i bisogni del gruppo familiare con cui dialoga ma anche quella di sapersi sostituire, nella fase preliminare, anche all’intermediario finanziario.
Il ruolo del consulente finanziario è diventato sempre più complesso sia a fronte dei nuovi adempimenti legislativi, organizzativi e delle responsabilità
anche penali, sia riguardo le recenti disposizioni di legge ,non sempre chiare ed immediatamente applicabili. L’esempio è dato dalla Legge
2 aprile 2007, n. 40 in materia di “portabilità" dei mutui. Nell’intenzione del Legislatore vi era l’offerta della possibilità di sostituire i vecchi finanziamenti con nuovi mutui a condizioni economiche più favorevoli, tramite l'istituto, previsto all'art. 1202 del Codice civile, della surrogazione per volontà del debitore. La Legge contempla l’estinzione anticipata, la cancellazione delle ipoteche e la predisposizione degli atti di compravendita, tutte queste enunciazioni hanno creato incertezza e confusione nella clientela e nei professionisti del settore.
Le banche ora stanno molto più attente nella concessione del credito e
utilizzano formule rigide di analisi (scoring) che anche il consulente deve
conoscere e applicare nelle fasi preliminari alla presentazione
dell’operazione, soprattutto in conseguenza delle mutate esigenze della
clientela sempre più orientata verso finanziamenti al 100 per cento del valore degli immobili e per durate ultratrentennali.
Roberto Borioli ha dichiarato che «nei momenti di forti tensioni economiche, il consulente deve seguire il proprio cliente anche dopo l’erogazione del finanziamento: l’esempio più chiaro l’abbiamo in questo periodo dove in conseguenza dell’aumento dei tassi di interesse molti acquirenti non sono più in grado di pagare le rate dei mutui sottoscritti qualche anno fa, in questo momento quindi il mediatore creditizio deve essere professionalmente e eticamente corretto preoccupandosi di contattare il cliente per aiutarlo nella ricerca di una soluzione e quindi di una rinegoziazione del finanziamento».
Se ci riferiamo all’operatività relativa alle compravendite immobiliari è Il mediatore creditizio che nel corso della delicata fase della transazione deve coordinare tutte le operazioni, l’erogazione del finanziamento, la stipula del rogito, i rapporti fra l’agente immobiliare e acquirente successivamente i rapporti con la banca, con il notaio e con il perito e a volte anche con il venditore.
Tutto questo comporta una sempre più accentuata specializzazione.
La figura del mediatore creditizio deve sempre di più puntare sulla formazione per venire in contro alle richieste del mercato.

Il mercato immobiliare delle principali città italiane è stato analizzato dalla Ricerca svolta in base ai dati forniti dal numero di compravendite concluse sino al perido del settembre 2007, dalle 98 agenzie Sarpi Immobiliari operanti sul territorio. I dati e le indagini sono state raffrontate con quelle svolte nell’anno precedente.
Il risultato ottenuto sul campione analizzato presenta un abbassamento del 6 per cento delle compravendite immobiliari.
Il Rapporto fotografa la situazione del mercato nelle diverse città delle Penisola. La città d’inizio è Milano, dove in seguito alla normalizzazione delle stime rilevate nelle transazioni relative al 2006, nell’anno successivo si assiste a un netto ribasso soprattutto su prodotti medi o poco qualificati. Restano vivaci gli scambi sui prodotti nuovi o di piccolo taglio. La situazione torinese presenta un trend positivo anche se si nota un lieve rallentamento nelle trattative popolari.
Bologna indica una discreta stabilità nelle transazioni con un leggero incremento legato alla periferia qualificata. A Genova è possibile osservare un rallentamento negli scambi soprattutto nel settore industriale. Mentre a Firenze si registra una crescita mirata principalmente sulle piccole unità e sui grandi spazi legati alla moda.
A Roma l’innalzamento incondizionato dei valori delle abitazioni ha causato
un brusco rallentamento del mercato.
A Napoli grazie ai progetti di riqualificazione di alcune aree industriali e centrali il mercato mantiene un andamento positivo anche se in leggera diminuzione.
Bari presenta un lieve rallentamento dei prezzi pur essendo il settore residenziale quello dominante della città.
Palermo, nonostante l’andamento generale di rallentamento del mercato
italiano, continua a registrare un trend positivo, grazie agli interventi di recupero e riqualificazione delle aree dismesse.
La Ricerca divide l’indagine fra il settore immobiliare quello finanziario.La suddivisione del Campione è redatta in classi e percentuali, i privati rappresentano il 62 per cento degli intervistati, le società e i piccoli imprenditori sono in misura del 25,8 per cento, la popolazione extracomunitaria 9,6 per cento, infine gli operatori dei Fondi Immobiliari che sono il 2,5 per cento.
L’età media degli intervistati è compresa fra i 25 e i 40 anni.
Lo Studio dimostra che i tempi medi d’acquisto previsti per le città di Milano, Bologna, Torino, Palermo sono di 140-150 giorni, il 61.4 per cento del campione sta cercando la propria abitazione da comprare da circa sei mesi; in caso di ricerca negativa, il 41,9 per cento non effettua cambi di residenza; mentre il 26 per cento rimane all’interno del proprio nucleo familiare;il 18,6 per cento si “accontenta” della locazione dopo il mancato acquisto; solo il 13, 5 per cento sceglie una zona meno costosa.
La domanda relativa al comportamento verificatosi in sede di vendita dimostra che gli intervistati che risiedono nell’Italia settentrionale si sono resi disponibili a trattare il prezzo nella percentuale del 81.6 per cento, contro il 18.4 del Sud.
La prima parte del Rapporto si conclude con l’analisi delle Città nelle quali la riqualificazione delle aree porterà a una maggiore offerta di prodotto con un probabile ridimensionamento dei prezzi delle case.
Nel caso di Roma sono state indicate le aree interessate dai programmi di riqualificazione del centro e delle periferie.
Nel capoluogo lombardo i metri quadrati previsti per gli interventi di riqualificazione sono 10.500.000, contro i 2.100.000 di Torino, gli 850.000 di Venezia e gli 810.000 di Firenze.
Milano è superata da Roma che destina una superficie media di 135.975 000 metri quadrati alle nuove realizzazioni.
Napoli offre una superficie media di 5000.000 di metri quadrati, e il fanalino di coda è dato da Genova con i suoi 800.000 metri quadrati.
Il secondo capitolo del Rapporto indica il comportamento, le “paure” e le richieste che il campione ha mostrato nei confronti del mutuo.
La Ricerca ha confermato il dato ISTAT relativo all’aumento delle famiglie che hanno scelto il mutuo come modalità di acquisto della propria abitazione. Il 70,8 per cento degli intervistati si è dichiarato favorevole a usare questa modalità di finanziamento.
I comportamenti degli intervistati si possono così riassumere: il 51.4 per cento ha avuto difficoltà nel pagamento della rata del mutuo, il 60,7 per cento mostra la preferenza verso i mutui a tasso fisso.
Le preocupazioni maggiori dimostrate dal campione nel comprare casa usando il mutuo riguardano per il 45,1 per cento la perdita del proprio lavoro; per il 33,8 per cento l’aumento del tasso d’interesse e per il 18,3 per cento la probabilità di ammalarsi gravemente.
La scelta di rivolgersi alla figura del mediatore creditizio è positiva per l’81,7 per cento; tale azione è giustifcata dal fatto di avere un professionista che può fornire assistenza durante le varie fasi della transazione per il 68,5 per cento, mentre per il 20,8 per cento la motivazione risiede in un offerta più ampia di prodotti finanziari.
Il Rapporto si conclude con lo studio relativo al tasso d’indebitamento delle famiglie italiane. La loro percentuale d’indebitamento è aumentata negli ultimi sette anni nella misura del 48 per cento.