"L’ultima analisi di Jones Lang LaSalle rivela che gli investimenti immobiliari in Europa raggiungono una cifra record di € 120,7* miliardi durante il primo semestre del 2007, un aumento del 9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli investimenti cross border continuano a dominare il mercato, registrando il 64% degli investimenti complessivi, in linea con la quota rilevata durante i primi sei mesi del 2006. Gli investitori più dinamici sono quelli che utilizzano capitale globale (cioè capitale che proviene da paesi europei e non), i fondi non quotati ed i fondi che gestiscono capitali del governo. Le vendite da parte delle corporate si sono triplicate, favorite dalle attuali condizioni del mercato che permettono alle società di realizzare una notevole plusvalenza tramite le transazioni di sale & leaseback. Un altro elemento trainante del mercato è rappresentato dalle vendite d’interi portafogli, che ammontano ad un totale di € 36 miliardi nei primi sei mesi dell’anno, triplicate rispetto al primo semestre del 2006 (€ 11 miliardi).

Patrick Parkinson, amministratore delegato e responsabile del settore Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italia: "La prima metà dell’anno ha segnato un eccellente risultato e riteniamo che il 2007 si confermerà un anno con un volume d’investimenti in linea con il record del 2006, grazie alla crescita dei canoni e all’elevata domanda da parte degli utilizzatori. Tuttavia, osserviamo anche l’emergere di mercati che si muovono con un ritmo diverso: prevediamo che nel Regno Unito si registrerà un rallentamento degli investimenti, mentre in Europa continentale si confermerà l’attuale dinamicità".

Più di due terzi degli investimenti registrati durante i primi sei mesi dell’anno si sono concentrati in tre mercati: Regno Unito, Germania e Francia. Il Regno Unito ha registrato il 34% (€ 40,6 miliardi) degli investimenti complessivi, con un aumento marginale del 4% rispetto al primo semestre dell’anno precedente. Continua a beneficiare della forte domanda la Germania, registrando € 26,6 miliardi, un quarto del volume europeo totale, ed un aumento del 25% rispetto allo stesso periodo del 2006. Anche in Francia si registra un aumento del 25% rispetto ad un anno fa, con un ammontare di € 15 miliardi, il 13% del volume europeo.



I Paesi Bassi hanno registrato un record di € 6,6 miliardi grazie ad un numero di transazioni singole molto elevate ed alcuni portafogli. Al contrario, nei paesi nordici si è verificata una flessione degli investimenti in due dei tre mercati: la Svezia ha registrato un volume di € 4,5 miliardi investiti nei primi sei mesi del 2007, in diminuzione rispetto alla cifra record di € 6,8 miliardi della prima metà del 2006; la Norvegia ha registrato soltanto € 2,2 miliardi, meno della metà rispetto alla cifra registrata durante lo stesso periodo dell’anno precedente. Tale flessione è stata influenzata anche dalla crescita dei tassi di finanziamento. La ricerca di rendimenti più elevati e la crescita del valore ha portato invece gli investitori in Finlandia, con un aumento degli investimenti del 30% su base annua, raggiungendo quota € 2,5 miliardi.

Anche i mercati di Bulgaria, Repubblica Ceca, Romania, Turchia ed Ucraina hanno registrato un aumento dell’attività durante i primi sei mesi dell’anno. La Russa ha invece registrato una flessione degli investimenti diretti, mentre il volume è aumentato del 50% nel caso degli investimenti rivolti a progetti di sviluppo.

Patrick Parkinson: "La continua compressione dei rendimenti nei mercati core favorirà un interesse crescente e, di conseguenza, un’attività più dinamica nei mercati minori e meno trasparenti. Difatti, gli investitori sono disposti ad accettare un rischio più elevato pur di ottenere rendimenti maggiori e ritorni più consistenti. Poichè la crescita del valore dei cespiti sta rallentando, gli investitori dovranno accettare, in futuro, ritorni di livello inferiore rispetto a quello al quale si sono ormai abituati. Per ottimizzare i ritorni sarà necessario tornare a focalizzarsi sui fondamentali del mercato, e cioè il fatturato e le opportunità di gestione attiva dei cespiti".

L’aumento dei tassi di finanziamento sta facendo diminuire il margine di profitto, e per gli investitori che utilizzano una leva elevata le opportunità d’investimento sono in diminuzione. In compenso, si confermano attivi nel mercato molti investitori, incluso i fondi che gestiscono capitali del governo ed i fondi pensioni. Il sempre crescente interesse da parte dei fondi oltreoceano con elevati capitali, incluso quelli asiatici e medio-orientali, sosterrà la domanda elevata, nonostante il mercato si rivelerà meno competitivo durante la seconda metà dell’anno.

Nei primi sei mesi del 2007 i fondi non quotati continuano a rappresentare il gruppo più attivo d’investitori (incluso fondi gestiti per conto terzi). Con un investimento complessivo di € 46 miliardi questi fondi sono rimasti in linea con il volume investito nello stesso periodo del 2006. I fondi provenienti dal Regno Unito sono stati più attivi in Europa continentale dove i loro investimenti hanno rappresentato circa un terzo di tutti gli acquisti effettuati con capitale proveniente dall’UK: si sono focalizzati soprattutto sui mercati maturi di Francia, Germania e Paesi Bassi, ma hanno incrementato il proprio impegno anche nei mercati dell’Europa centrale ed orientale. Le società immobiliari quotate (incluso i REIT) hanno comprato cespiti per un controvalore di € 17 miliardi in Europa, con un aumento di € 1,35 miliardi rispetto ad un anno fa.



Gli immobili ad uso ufficio rimangono i cespiti prediletti dagli investitori, con un volume di € 63 miliardi, il 53% degli investimenti complessivi. Gli immobili commerciali hanno registrato invece una leggera flessione, anche se il volume si conferma elevato e raggiunge € 21,6 miliardi (rispetto agli € 27 miliardi del primo semestre 2006). Al momento sono in corso alcune trattative importanti, che contribuiranno ad incrementare il volume durante la seconda metà dell’anno. Anche i cespiti ad uso logistico (€ 6 miliardi) hanno registrato una flessione su base annua (un trend da imputare alla mancanza di prodotto di qualità), mentre la domanda per asset logistici si conferma elevata.

Patrick Parkinson: "Riteniamo che la domanda da parte degli investitori in Europa continentale si confermerà elevata, anche perché gran parte dei capitali destinati al settore immobiliare durante l’ultimo anno deve ancora essere investita nel mercato. Nonostante ciò, prevediamo un atteggiamento più cauto da parte degli investitori, perchè la necessità di trovare nuovi capitali rallenterà le operazioni durante la seconda metà dell’anno. Alcune vendite opportunistiche e la conseguente realizzazione di plusvalenze aumenterà la disponibilità di prodotto, spingendo i venditori, in futuro, ad assumere un approccio più realistico verso i prezzi di mercato. Riteniamo, inoltre, che aumenteranno i flussi di capitale verso l’Asia dove la maggior parte dei mercati presenta rendimenti più elevati grazie ai fondamentali del mercato forti".

*Nel volume sono esclusi il settore residenziale, terreni e progetti di sviluppo