JLL: boom nel mercato direzionale europeo con eccezione dell’Italia

 7 agosto 2007

Secondo Jones Lang LaSalle il mercato direzionale italiano registra un rallentamento dell’attività nei primi sei mesi del 2007, in controtendenza con la maggior parte dei mercati direzionali europei. L’ultima analisi dei due mercati italiani più importanti, Milano e Roma, condotta dalla Società individua la causa di questo rallentamento soprattutto nella non coincidenza tra esigenze della domanda e caratteristiche dell’offerta, che si conferma limitata per quanto riguarda gli spazi moderni. Ecco la Nota dell' Ufficio Studi della Società. Il livello della domanda di spazi ad uso ufficio ha cominciato a salire durante il 2006, e alla fine dell’anno si è registrato un aumento dell’assorbimento nei due mercati principali. Nei primi mesi del 2007 la domanda da parte degli utilizzatori ha continuato ad essere alimentata dalle buone prospettive dell’economia, facendo registrare un generale ottimismo da parte delle aziende. Questo ottimismo oggi si traduce in una maggiore domanda di spazi ad uso ufficio rispetto agli ultimi anni. Tuttavia, il mercato direzionale italiano si mostra impreparato a rispondere positivamente nell’immediato. "La domanda da parte degli utilizzatori è guidata principalmente dalla necessità di consolidamento (aumento di M&A come la recente acquisizione di Capitalia da parte di Unicredit, oppure la necessità di raggruppare uffici oggi sparsi in varie localizzazioni), o di ampliamento interno, grazie al rafforzamento dell’economia aziendale, e quindi alla crescita di organico, soprattutto nelle multinazionali", spiega Pierre Marin, amministratore delegato di Jones Lang LaSalle Italia. "Le esigenze di localizzazione sono sempre più allineate agli standard europei e sono determinate da due principali fattori: la necessità di ottimizzare spazi e/o costi e di concentrare i dipendenti all’interno di uno spazio unico con l’obiettivo di migliorare la comunicazione a tutti i livelli". A causa della bassa attività di costruzione che si è registrata negli ultimi anni, i due mercati si caratterizzano per la mancanza di prodotto di qualità. Il tasso di sfitto si conferma sotto la media europea in entrambi i mercati, ed anche gli spazi di grado A si presentano scarsi. "Per garantire un mercato equilibrato e flessibile si rende necessario avere una percentuale di spazi immediatamente disponibili intorno al 6-7%" evidenzia Pierre Marin. Continua: "Considerando l’attuale bassa offerta, riteniamo che la maggior parte degli spazi di grado A oggi immediatamente disponibili sul mercato potranno essere quasi completamente assorbiti durante la seconda metà dell’anno. Inoltre, si nota un incremento d’interesse per i progetti futuri: oggi i potenziali occupiers iniziano a percepire come concreta la possibilità che nell’arco dei prossimi 4-5 anni sarà disponibile un prodotto migliore. Per questa ragione preferiscono locare nell’immediato degli spazi temporanei nell’attesa che il nuovo prodotto entri nel mercato". Oggi i mercati italiani dovrebbero puntare sui nuovi progetti per non rischiare in futuro il rallentamento dell’attività con conseguenti perdite nella competizione con gli altri mercati europei. In confronto ad altri mercati, si nota ad oggi ancora una differenza nel livello d’assorbimento rispetto allo stock complessivo. "Vediamo per esempio che a Parigi o Madrid l’assorbimento medio annuale degli ultimi anni si è attestato sempre intorno ad una media del 4% dello stock esistente, mentre a Milano e Roma la quota raggiunge appena un 2%. Siamo convinti che questa differenza sia legata alla bassa qualità dell’offerta", sottolinea Pierre Marin. "Per questo il mercato italiano possiede una grande potenziale di crescita, se l’offerta sarà allineata agli standard della domanda". Infatti, i progetti futuri rappresentano un’importante area di miglioramento, soprattutto i grandi progetti urbani che dovrebbero realizzarsi entro il 2010-2012, o anche successivamente al 2012 su entrambe le piazze principali italiane (CityLife, Porta Nuova, Europarco, Parco Leonardo, ed altri). Tali progetti sono concepiti secondo gli standard internazionali di qualità e sono in grado di rispondere a tutte le esigenze degli utilizzatori, condizione oggi scarsamente realizzabile sia a Milano che a Roma. Nei primi sei mesi dell’anno l’assorbimento ha registrato una flessione del 21% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tuttavia, nel secondo trimestre l’assorbimento ha mostrato una ripresa, con 107.000 mq. locati da aprile a giugno, un aumento del 95% rispetto al primo trimestre. Si conferma che la domanda di spazi di qualità non viene soddisfatta da un’offerta adeguata, soprattutto in riferimento al canone di fascia media. Analizzando l’assorbimento dei primi sei mesi per fascia di canone pagato, si nota che siano proprio questi gli spazi più scambiati. La maggior parte dei nuovi contratti d’affitto è stata chiusa ad un canone medio inferiore a 250/mq/annuo, mentre, a causa della limitata offerta di spazi moderni nelle aree centrali del mercato, non sono stati chiusi contratti per canoni più elevati, nonostante la disponibilità elevata da parte degli utilizzatori di pagare il canone massimo per acquisire nuovi uffici nel centro. Considerando l’attuale livello della richiesta, nella seconda metà dell’anno si prevede che anche gli spazi di qualità elevata ancora disponibili con affitti inferiori ai € 250/mq/anno (concentrati soprattutto nella periferia) saranno completamente assorbiti. Durante il 2° trimestre sono stati consegnati soltanto circa 45.000 mq. di nuovi spazi ad uso ufficio nella piazza milanese, che si vanno a sommare ai 20.000 mq. del 1° trimestre. In conseguenza all’attività di costruzione così limitata, il tasso di sfitto è sceso al 7,5% ed è ormai inferiore alla media europea. Alla fine di giugno 2007, circa 870.000 mq. d’uffici risultano non occupati. Lo sfitto degli uffici di qualità (grado A) è leggermente aumentato durante il trimestre per la consegna di nuovi progetti, tuttavia, gli uffici di qualità immediatamente disponibili non ammontano a più di 250.000 mq. Considerando che nella seconda metà dell’anno sono previsti solo ulteriori 8.000 mq. di nuovi spazi, questo dato mostra un’insufficienza nell’offerta nel medio termine. Rispetto al 1° trimestre si è registrato un leggero aumento dei volumi relativi ai progetti che dovrebbero essere completati nel 2008-2009, raggiungendo circa 380.000 mq. E’ importante notare come si inizi ad osservare una crescita degli sviluppi pre-let per i progetti con consegna tra il 2010-2012, e successivamente al 2012, in quanto gli utilizzatori considerano questi i spazi più attraenti e sono quindi disposti a posticipare la loro domanda di un paio d’anni, trovando una soluzione temporanea. I canoni massimi di locazione si sono mantenuti stabili sia durante il trimestre, sia durante gli ultimi dodici mesi, e si prevede che rimangano tali almeno fino alla fine dell’anno. Per quanto riguarda le nuove realizzazioni, quelle che saranno successivamente immesse sul mercato, si prevede una potenziale crescita dei canoni nella sottozona di riferimento.

Roma
Durante i primi sei mesi dell’anno il mercato romano ha registrato un arresto dell’assorbimento con un volume di soli 17.000 mq., con una flessione dell’85% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un dato condizionato dalla mancanza di prodotto di qualità, non dall’assenza d’interesse. Anche a Roma la domanda si presenta matura, allineata sugli standard internazionali. A causa della mancanza di prodotto adeguato, il mercato però non riesce a soddisfare la potenziale domanda.
Il tasso di sfitto complessivo è del 4,4%, evidenziando un mercato poco liquido e flessibile alla domanda. Analizzando l’attuale offerta per grado di qualità, si nota maggiormente la scarsità di scelta: l’offerta di qualità (grado A) immediatamente disponibile a Roma oggi ammonta a meno di 20.000 mq. di spazi, chiaramente insufficienti nel mercato locativo. L’offerta di grado B (circa 200.000 mq.), collocata per gran parte in zone periferiche oppure con scarso accessibilità alla rete del trasporto pubblico, non può rappresentare un’alternativa se non per un periodo temporaneo, nell’attesa che entrino nel mercato i nuovi progetti.
Analizzando la preferenza nella location da parte degli utilizzatori, si evidenzia, durante il 2° trimestre 2007, una chiara tendenza a prediligere le aree a sud di Roma nel corridoio EUR-Torrino-Laurentina-Fiumicino. Queste sono le aree dove si concentrano la maggior parte degli sviluppi avviati o proposti, ovvero dove ci sono buone potenzialità per l’assorbimento futuro.
Nonostante Roma registri molteplici nuovi progetti direzionali di qualità moderna, ad oggi sono stati avviati soltanto pochi cantieri. Difatti, l’attività di sviluppo di nuovi complessi direzionali è ferma sui livelli registrati lo scorso trimestre. L’obbligo imposto dal nuovo Piano Regolatore di sviluppare solo progetti misti crea un’ulteriore freno all’attività edificatoria. Il mercato romano continua ad essere caratterizzato da un atteggiamento prudente da parte dei costruttori, in maggior parte locali, che privilegiano l’attività di pre-letting rispetto a quella speculativa, cioè non dando inizio ai lavori prima di aver identificato il futuro inquilino. "Rispetto allo scorso trimestre emerge, tuttavia, un atteggiamento più coraggioso da parte degli investitori, che in alcuni casi iniziano ad acquisire progetti di sviluppo, assumendosi maggiori rischi. Questa tendenza potrebbe tradursi in futuro in una crescita degli sviluppi speculativi", spiega Luca di Nisio, responsabile del settore Agency Roma di Jones Lang LaSalle. I canoni massimi di locazione, dopo un aumento del 4% durante il 1° trimestre 2007, sono rimasti fermi durante il 2° trimestre. Nonostante la scarsità dell’offerta, questo accade perché il basso grado della qualità non consente ai proprietari di aumentare i canoni richiesti. "Riteniamo che i canoni si confermeranno stabili anche durante la 2° metà dell’anno", dichiara Luca di Nisio. "Mentre prevediamo che canoni cresceranno nel 2008, favoriti dalla nuova offerta di grado A".