II Rapporto Nomisma

13 luglio 2007

Il 13 luglio è stato presentato in Conferenza Stampa a Bologna il "Rapporto sul Mercato Immobiliare" redatto da Nomisma (antecipato ai Soci della Società in data 11 luglio, a Roma).

La Ricerca afferma che nel primo semestre del 2007 i prezzi degli immobili hanno proseguito il trend di crescita inaugurato ormai dieci anni fa facendo registrare aumenti più contenuti rispetto al passato: la maggiorazione annua si attesta al 5,6 per cento (4,2 per cento in termini reali), quella semestrale al 3 per cento.

Il Rapporto asserisce che "si assiste a una diversa tendenza per i settori d’impresa (uffici e negozi), dove la crescita dei prezzi dell’ultimo semestre è risultata, invece, più accentuata rispetto al passato, con aumenti su base annua rispettivamente del 6,1 e 6,2 per cento. Le perduranti tensioni sui costi si accompagnano, con un ulteriore peggioramento del quadro congiunturale, come testimoniano l’aumento dei tempi medi di vendita e locazione, il rafforzamento dello sconto riconosciuto in sede di trattativa, la riduzione del numero dei contratti e, in generale, l’affievolimento della domanda.

Il numero delle compravendite nel corso del 2007 è destinato a flettere leggermente, rispetto ai livelli record di quasi 850 mila compravendite raggiunti nel corso del 2006. E’ interessante notare come le flessioni più marcate si avvertiranno in corrispondenza dei comuni capoluogo maggiori, mentre continueranno a tenere sia i mercati minori che l’hinterland dei grandi centri urbani".

Secondo gli analisti di Nomisma, la domanda di abitazioni sara' influenzata dall'andamento futuro dei tassi di interesse che appaiono raddoppiati in meno di un biennio e che cresceranno ancora. Questo comportera' un maggiore costo per i mutui con una potenziale contrazione della domanda di accensione di nuovi contratti.

Dai dati presentati durante la Conferenza Stampa si evince che i prestiti sostengono per il 46 per cento l’acquisto della prima casa, per il 39 per cento quello relativo alla seconda abitazione, per l’8 per cento gli interventi di nuova costruzione e per il 7 per cento il recupero dell’esistente. Il 74 per cento dei mutui presenta una durata superiore ai 15 anni, mentre il 69 per cento è stato stipulato a tasso fisso. Il tasso annuo di crescita si attesterà al 3,6 per cento per le abitazioni, al 4,9 per cento per gli uffici e al 5,3 per cento per i negozi. Per il 2008 gli incrementi previsti saranno rispettivamente del 5,6 per cento, del 4,3 per cento e del 2,6 per cento.

La Ricerca evidenzia che "un elemento di potenziale problematicità per il mercato è rappresentato dall’ulteriore stretta monetaria prevista per la seconda parte dell’anno, con l’obiettivo di disinnescare un remoto rischio inflazione. La politica restrittiva della BCE da una parte e la debolezza relativa sul lato dei canoni di locazioni rispetto ai prezzi, con conseguente compressione degli yield, dall’altra, rischiano di ridurre in maniera significativa l’interesse degli investitori per il mercato immobiliare (si ricordi al riguardo che le erogazioni di mutui per l’acquisto alle abitazioni nell’ultimo trimestre 2006 hanno segnato un aumento trimestrale solo dell’0,8 per cento segnando un forte rallentamento nei tassi di crescita). Se un incremento di un quarto di punto non sembra in grado di compromettere la sostenibilità delle quotazioni, specie in un quadro di miglioramento macroeconomico (e, dunque, di incremento del reddito), non si esclude, invece, possano aumentare le prese di beneficio da parte della componente più speculativa".

Il Rapporto chiarisce gli elementi che permettono di spiegare la dinamica ulteriormente espansiva dei valori, che possono essere così sintetizzati:

- l’indisponibilità dell’offerta a scendere al di sotto dei rendimenti attesi;

-l’enorme liquidità che continua a sospingere il mercato degli investimenti nelle zone centrali e di pregio;

-la crescita dei nuclei familiari in seguito a nuovi fenomeni socio-demografici (ad esempio i single e le separazioni coniugali).

- la pressione demografica che anima soprattutto il mercato delle localizzazioni periferiche, dove un ruolo importante viene recitato dalla componente extracomunitaria che rappresenta il 10,1 per cento (con punte del 16,4 per cento a Padova e del 16,5 per cento a Milano) dei contratti di compravendita e il 20 per cento di quelli di locazione. Al di là della forte variabilità tra i singoli mercati urbani, il dato medio raggiunge una quota del 10 per cento del totale nel segmento delle compravendite, e poco meno del 20 per cento per quello delle locazioni, senza forti differenziazioni fra città di grande e media dimensione,mentre è più evidente la diversità fra il Nord ed il Sud del Paese (qui le quote di incidenza del mercato degli stranieri si riducono al di sotto del 5 per cento).

Il mutato contesto di riferimento, l’attenuazione attuale e prospettica dei tassi d’interesse, il venir meno del rischio di cambio, la progressiva finanziarizzazione del comparto rappresentano gli elementi di novità in grado di spiegare il "soft landing" in atto. Il settore, lasciati alle spalle i "total return" superiori al 15 per cento dei primi anni 2000, si è inserito in una nuova fase di mercato in cui le oscillazioni saranno più contenute, ma che sembra presentare resistenze piuttosto forti a qualsiasi tentazione deflativa.

I risultati previsionali evidenziano, dunque, un’intonazione ancora positiva, anche alla luce del miglioramento delle variabili macroeconomiche contemplate nei modelli. Se per le abitazioni l’aggiustamento risulterà modesto, è in corrispondenza degli immobili d’impresa che si rileveranno apprezzamenti più consistenti, con tassi di variazione prossimi al 5 per cento per entrambi i segmenti".

I dati presentati nel Rapporto mostrano che: "cresce ancora l’industria dei Fondi Immobiliari, che ha raggiunto un valore complessivo netto stimabile in 21,6 miliardi di euro e investimenti immobiliari che sfiorano i 27,6 miliardi di euro. Si è sensibilmente ridotta la distanza tra le quotazioni dei Fondi e i valori di bilancio, attestandosi ora al 17,6 per cento.

Un dato di flessione si ha nella perdita di slancio delle Società immobiliari quotate che, dalla fine di febbraio ad oggi,hanno lasciato sul terreno circa il 30 per cento.

E’ ulteriormente cresciuto il mercato del leasing immobiliare : la testimonianza è contenuta nei dati riguardanti il primo trimestre del 2007 nel corso del quale lo stipulato ha raggiunto i 5 miliardi di euro, con una crescita dell’8,9 per cento rispetto all’anno precedente".