JLL: le città emergenti della Russia

11 giugno 2007

Dall’ultimo studio di Jones Lang LaSalle Research, diffuso l'11 giugno, emerge che saranno 11 le città a guidare in Russia la crescita degli investimenti immobiliari nei prossimi anni Milano.

Trainato da un’economia forte e robusta, il mercato immobiliare russo si sta sviluppando velocemenspiega lo Studio, te, migrando dai centri più importanti, come Mosca e San Pietroburgo, a quelli minori: le città cosidette Millionniki, undici agglomerati urbani caratterizzati da una popolazione compresa tra 1,0 e 1,5 milioni abitanti.
"In generale, il mercato russo ha registrato un forte incremento dell’attività d’investimento negli ultimi anni, raggiungendo un volume di € 2,8 miliardi nel 2006, oltre 14 volte il volume del 2004. Considerando gli investimenti in Europa, la Russia rappresenta il mercato dove la crescita è stata più elevata." continua Jones Lang LaSalle, secondo cui "il 2007 potrebbe rappresentare un altro anno record, con gli investimenti che potrebbero attestarsi sul livello di € 4,5 miliardi. Quest’incremento sarà determinato soprattutto dalle undici città definite Millionniki che, già nel 2006, hanno rappresentato circa il 10-12% del volume complessivo degli investimenti. Si prevede che questa quota crescerà del 15-20% nel 2007".
Lo Studio sottolinea che nel 2007 si differenzieranno maggiormente le fonti del capitale investito nel mercato russo. "Da un lato ci saranno i capitali privati, i fondi tedeschi, i fondi specializzati nel mercato russo, le banche che rappresentano gruppi d’investitori, i fondi e gestori di capitale privato. Dall’altro, acquisteranno visibilità nuovi gruppi d’investitori provenienti da aree emergenti e non, come Singapore, Cina, Corea del Sud e Australia".
Entreranno nel mercato delle Millionniki anche nuovi utilizzatori e sviluppatori. Fino ad oggi, infatti, in queste città sono presenti solo i più importanti developer retail, con i loro progetti in corso di costruzione.
La crescita del mercato immobiliare delle Millionniki è trainata dal settore retail. Al momento, dice JLL, si registra un elevato volume di capitali investiti nello sviluppo di centri commerciali, e si prevede che la superficie commerciale moderna crescerà dall’attuale milione di mq. a circa 3,4 milioni di mq. entro la fine del 2008.
In tutta la Russia infatti si il boom nel settore retail senza precedenti, e il mercato è ancora lontano dalla saturazione. "Anche se l’attenzione di retailer, sviluppatori e investitori è tuttora rivolta principalmente a Mosca e San Pietroburgo, i mercati minori iniziano a far registrare un forte aumento dell’attività di sviluppo: fino ad oggi hanno attratto retailer internazionali, come IKEA e Metro, e retailer nazionali, come X5 Retail Group. Quest’ultimo è più grande retailer di food russo, con più di mille negozi ed una grande potenzialità di espansione, con altri 900 punti vendita e vendite annuali che ammontano a US$ 6 miliardi".
Il Raporto esamina poi il setore uffici, mercato ancora poco sviluppato al di fuori di Mosca e San Pietroburgo. "Le undici città Millionniki rappresentano, insieme, uno stock di 850.000 mq., appena il 15% del mercato moscovita. Tuttavia, alla fine del decennio la domanda potenziale potrebbe aumentare fino a raggiungere otto milioni di mq., con 11 milioni di mq. concentrati sul mercato di Mosca. Infatti, le aziende nazionali ed estere stanno costruendo la loro rete regionale, mentre gli sviluppatori stanno rispondendo positivamente alla domanda di spazi ad uso ufficio. Oltre a San Pietroburgo, sono Yekaterinburg, Novosibirsk, Samora e Rostov ad attrarre la domanda più elevata, e saranno queste le città che presumibilmente registreranno la maggiore crescita nel settore uffici nel corso dei prossimi tre anni. Novosibirsk e Yekaterinburg dovrebbero registrare più di 300.000 mq. di nuovi uffici entro il 2009". Circa il mercato degli investimenti , le Millionniki "rappresenteranno un mercato interessante per gli investimenti immobiliari, anche se le opportunità sono ancora limitate, dato che l’attività è iniziata tardi, nel 2004/2005, quando lo sviluppatore Meinl European Land ha acquistato i primi progetti a Volgograd e Yekaterinburg. Nel 2006, le Millionniki hanno rappresentato un terzo del volume totale degli investimenti retail in Russia. Il settore, infatti, è stato il miglior performer nel mercato regionale: il livello dei rendimenti si è attestato su circa 150-200 punti base sopra il livello registrato a Mosca. Nonostante si preveda, nel corso del 2007, un aumento della competitività tra investitori che si contendono un numero limitato di asset, i Millionniki continueranno a far registrare un rendimento considerevolmente più alto rispetto a Mosca e un’elevata disponibilità di terreni, oltre a crescenti incentivi da parte del governo locale. Diversi investitori provenienti dall’Europa occidentale, come Eastern Property Holding e Quinn Group, i quali vantano già un’esperienza nella capitale, al momento cominciano a cercare opportunità anche nelle città regionali".
La domanda residenziale , poi, che continua a incontrare un’offerta insufficiente, in un Paese dove lo sviluppo di nuove abitazioni rappresenta una priorità. "La media della superficie residenziale disponibile per abitante si attesta intorno ai 21 mq., inferiore se confrontata sia con gli altri paesi dell’Est Europa (per esempio, 23 mq. per abitante in Polonia), sia con l’Europa occidentale (nelle capitali dei paesi appartenenti all’UE 15 la media è di 36 mq). Si stima che la domanda residenziale potenziale in Russia sia di circa 1,5 – 1,7 miliardi di mq. Se i mercati residenziali di Mosca e San Pietroburgo stanno registrando un boom, i mercati regionali cominciano solo adesso a mostrare un aumento della domanda. Tuttavia, la combinazione tra domanda e ricchezza crescente (il PIL russo pro capite è di circa US$ 200, il doppio rispetto all’inizio della decade) dovrebbe trainare il mercato nell’immediato futuro".
Riassumendo, in Russia si sta formando e consolidando una nuova rete di città, con Mosca città globale alla pari delle grandi città europee. Tuttavia, un cambiamento nella posizione competitiva delle Millionniki sta creando nuove opportunità nel mercato immobiliare. La nuova rete delle città russe crescerà in modo organico nell’arco della prossima decade, e Jones Lang LaSalle ritiene che due o tre delle Millionniki potrebbero quasi colmare l’attuale gap esistente con San Pietroburgo.

Ecco alcune delle "note caratteristiche" delle città monitorate:
1. Novosibirsk è la città più grande tra le Millionniki e l’hub primario della Siberia; è anche la più distante da Mosca.
2. Yekaterinburg è l’hub primario della regione degli Urali.
3. Nizhniy Novgorod è la città principale della Regione Volga e la più vicina a Mosca.
4. Omsk è la seconda città della Siberia, e sta crescendo grazie all’industria petrolifera.
5. Samara è una città benestante, rappresentando un importante hub e location FDI (Foreign Direct Investment ).
6. Kazan rappresenta la città con il mercato immobiliare commerciale più avanzato.
7. Chelyabinsk è un importante centro produttivo, nonché la seconda città della regione degli Urali.
8. Rostov-on-Don è un centro economico importante nel distretto meridionale.
9. Ufa è una città industriale nella regione degli Urali, e, al tempo stesso, un’importante destinazione FDI (Foreign Direct Investment ).
10. Volgograd è un hub industriale ed agricolo.
11. Perm è una città industriale con un considerevole potenziale per gli investimenti.