La "Fotografia" del mercato immobiliare italiano nel 2006, secondo FIMAA
"Un mercato immobiliare ancora dinamico, con quasi 245mila transazioni nel 2006 per il solo comparto residenziale nei 94 comuni capoluoghi italiani monitorati, e nel quale crescono, seppur meno che in passato, le quotazioni, il volume degli investimenti e il fatturato complessivo": questo il commento di Alberto Pizzirani, Presidente di FIMAA, la Federazione Italiana dei Mediatori ed Agenti d’Affari aderente a Confcommercio, al "Listino Prezzi Immobiliare 2006", indagine relativa al periodo maggio-settembre 2006 realizzata dalla Federazione e coordinata da docenti dell’Università di Bologna.
Dall’indagine risulta che il prezzo medio di un appartamento nei capoluoghi di provincia italiani si è attestato su 1.656 euro al metro quadrato (1.326 euro al Sud e 1.786 al Nord), prezzo che sale a 2.312 €/mq nel caso di immobili di nuova costruzione, tipologia per la quale si spendevano mediamente nel 2000, 1526 €/mq. Quattro mesi il tempo medio di vendita di un’abitazione.
Per un appartamento "usato" di 100 mq in affitto la spesa media minima – secondo il Listino - si registra al Sud, con un canone di 5.680 euro l’anno, quella media massima al Centro, con 13.400 euro. È Roma che riesce ad influire sul peso della media statistica con gli alti valori di locazione che risultano mediamente praticati nella Capitale.
Secondo l’indagine della FIMAA, dunque, il mercato immobiliare italiano appare in salute anche se si registra una più limitata crescita del mercato residenziale rispetto agli anni precedenti dovuta ad un rallentamento nella domanda: infatti, dopo che tra il 2000 e il 2005 sono state vendute oltre 4,5 milioni di abitazioni (il che significa che, mediamente, una famiglia italiana su cinque ha acquistato una nuova casa), si può ritenere fisiologica la più limitata percentuale di incremento delle quantità. Il dato sembra confermato anche dall’Isae che, nei suoi sondaggi, ha recentemente quantificato nel 7% la quota di famiglie italiane intenzionate ad acquistare una abitazione nei successivi 12 mesi.
Il rallentamento della domanda per acquisto risulta evidente anche analizzando i giudizi sul tono complessivo del mercato che risultano improntati alla stabilità per le case singole e ad un leggero aumento per gli appartamenti in condominio. Da osservare che si rilevano giudizi difformi tra le circoscrizioni territoriali: al Nord ipotesi di vendita migliorative per ville e villini, al Centro per appartamenti nuovi in condominio e al Sud per unità immobiliari usate.
Resta assodato, comunque, che anche se in rallentamento, il mercato della compravendita immobiliare non si è per nulla fermato: nel primo trimestre del 2006 si è registrato un numero di mutui in aumento del +25,61% rispetto allo stesso periodo del 2005.
A determinare questa tendenza è anche l'aumento degli importi medi erogati (+6,89% rispetto al 2005) che, oltre a seguire i rincari del mattone, beneficiano anche dell'ampliamento dell'offerta, sempre più aperta anche a soluzioni al 100 per cento.
Diversa la situazione registrata sul mercato dell’affitto dove sono stati ipotizzati lievi diminuzioni in modo pressoché generalizzato, anche se, al sud i giudizi ottimistici sono più ricorrenti che nelle altre circoscrizioni analizzate.
In base alle ipotesi sugli andamenti di mercato ed ai dati sulle compravendite diffuse dall’agenzia del Territorio è stato possibile individuare un preconsuntivo del 2006 degli andamenti di scambi e prezzi medi di appartamenti: nel complesso dei comuni capoluogo di provincia italiani il numero di compravendite risulterebbe in lieve aumento rispetto a quello rilevato l’anno precedente (+1,1%) con rialzi percentuali annuali dei prezzi medi in grado ancora di compensare il tasso medio inflattivo quasi ovunque. La variazione percentuale annuale per la media Italia si attesterebbe infatti sul +4,7% con variazioni lievemente più alte al Sud (+5,4%) rispetto al Nord (+4,3%). Nel grafico seguente è illustrato l’andamento delle due variabili nel periodo 2000-2006.
Per quanto riguarda le aspettative sul mercato degli uffici, le evidenze del tono di mercato dichiarate dagli agenti FIMAA interpellati individuano una situazione di tendenziale lieve diminuzione per il mercato della compravendita, se si fa salvo per i giudizi raccolti per il Centro Italia dove la presenza di Roma modifica le aspettative più verso la stabilità. Per l’affitto la situazione del Centro e del Sud mostra una tenuta con qualche ipotesi di riduzione, mentre al nord sono le aspettative di calo in maggioranza, seguite a ruota da quelle di stabilità.
Per il mercato degli scambi dei negozi si rilevano giudizi migliori per le zone primarie rispetto alle altre localizzazioni dove, per il complesso dei Capoluoghi analizzati, le ipotesi di calo risultano prevalenti. Per contro i giudizi più positivi rilevati per i negozi in posizione primaria si debbono attribuire al Sud (dove i giudizi ottimistici sono pari alla metà del campione analizzato); mentre al Centro ed al Nord risultano prevalenti le aspettative di stabilità del tono di mercato.
Anche per il mercato dell’affitto si evidenziano differenziazioni geografiche tra Nord e Centro/Sud: il mercato per i negozi nelle migliori vie commerciali risulta migliore al Centro-Sud, più orientato alla stabilità al Nord.
In ogni modo, per gli immobili di impresa, le aspettative sono più positive rispetto a quelle indicate per il 2006, visto che l’attesa ripresa economica porterà probabilmente nuovi imprenditori a valutare l’acquisto o l’affitto di locali più grandi o più funzionali alle mutate esigenze operative.
Tali aspettative, infine, non potranno non legarsi alle inclinazioni degli operatori internazionali nei confronti del nostro Paese che, nonostante qualche aggiustamento in corso d’anno derivante da posizioni legislative particolarmente sfavorevoli, poi in parte rientrate, si mantengono per gli investitori istituzionali internazionali assai elevate se riferite all’intero sistema Italia. È naturale che un tale processo di crescita debba però essere accompagnato da operatori esperti e ben formati, in grado di costruire solide basi per un "nuovo settore immobiliare" combattendo l’abusivismo e l’evasione fiscale, ed aumentando il processo di trasparenza complessivo.
Mercato degli appartamenti a Roma, Milano e Napoli
Vendite
La rilevazione effettuata presso gli agenti immobliari FIMAA ha evidenziato come il mercato degli appartamenti a Roma sembra non essersi modificato in misura significativa rispetto all’anno precedente. Il numero di scambi potrebbe attestarsi, come preconsuntivo per tutto il 2006, attorno alle 41.700 compravendite.
Per Milano e Napoli la rilevazione ha evidenziato, invece, una discreta dinamicità rispetto all’anno precedente con un numero di scambi intorno alle 25.200 compravendite, per la prima, e di circa 9.960 per la seconda.
Per quanto riguarda i tempi medi di vendita di un immobile residenziale, dall’indagine risulta che, a Roma, l’attesa è fra 1 e 2 mesi e che lo sconto medio applicato sul prezzo di vendita richiesto risulti pari a circa il 6-8%; per Milano i tempi si allungano fino a 4-5 mesi con uno sconto medio sul prezzo di vendita pari a circa 5-10%; a Napoli, infine, ci vogliono circa 4 mesi ma lo sconto applicato sul prezzo di vendita risulta il più alto con una percentuale pari a circa il 15%.
Per quanto riguarda i valori medi di vendita si va da un massimo a Roma per appartamenti nuovi centrali di 9.051 euro al metro quadrato (8.824 € a Milano, 6.933 € a Napoli) ad un minimo, nelle zone periferiche di minor pregio, pari a 1.867 € al mq. a Napoli (2.773 € a Roma, 2.600 € a Milano).
Affitti
Per il mercato dell’affitto gli agenti immbiliari FIMAA evidenziano una sostanziale stabilità fatto salvo per le locazioni in appartamenti nuovi per le quali si rilevano giudizi in aumento.
Per quanto riguarda Roma, i canoni medi mensili per appartamenti recenti di circa 70 metri quadrati variano da un minimo di 820 euro nei quartieri periferici, ad un massimo medio di 1.770 euro per quelli localizzati nelle migliori zone della città. I tempi medi di locazione si aggirano su 1-2 mesi; il rendimento medio annuo lordo si attesta sui 6,0 punti percentuali.
A Milano i valori vanno da un minimo di 730 euro nei quartieri periferici a un massimo di 1.250 euro nelle migliori zone della città. I tempi medi di locazione si aggirano sui 4 mesi; il rendimento medio annuo lordo si attesta sui 5,0 punti percentuali.
Per Napoli, infine, si va da un minimo di 490 euro, sempre per i quartieri periferici, a un massimo di 840 euro nelle zone di pregio. Tra i 2 e i 3 mesi il tempo medio di locazione con un rendimento medio annuo lordo intorno ai 5,5 punti percentuali.
Mercato degli uffici e dei negozi a Roma, Milano e Napoli
I prezzi medi degli uffici della città di Roma risultano pari al 104% dei prezzi medi degli appartamenti considerati nel loro insieme (a Milano 111%, a Napoli 113%), senza distinzione della vetustà, a fronte di 1.646 transazioni effettuate nel 2005 (1.674 a Milano, 501 a Napoli). Il tempo medio per portare a buon fine una trattativa di vendita si attesta sui 3 mesi (da 4 a 6 a Milano, 5 mesi a Napoli), con un potere contrattuale della domanda sul prezzo di offerta che si può quantificare in 8-10 punti percentuali medi di riduzione in tutte e tre le città.
Sempre a Roma, nel comparto commerciale, il 2005 ha registrato una compravendita di 3.245 unità immobiliari tra negozi e laboratori (contro le 2.578 di Milano e le 1.002 di Napoli) con prezzi medi dei negozi oscillanti tra i 2.230 euro nelle zone più esterne e meno commerciali della città e i 10.100 euro per le vie commerciali centrali. Per Milano la "forchetta" è di 2.160-10.500 euro, per Napoli 1.650-8.500 euro.
I tempi per portare a termine le trattative di vendita arrivano mediamente a 3 mesi con sconti, tra prezzo richiesto ed effettivo, che si aggirano sul 10-12% per quanto riguarda Roma; 4-5 mesi e uno sconto intorno al 10% a Milano; 5 mesi con sconti 10-15% a Napoli» (CS dell'associazione).