UBH analizza il Primo Trimestre 2007

17 aprile 2007

UBH, Gruppo di cui fanno parte i network immobiliari Professionecasa, Grimaldi Immobiliare e il network di mediazione creditizia Rexfin, ha diffuso in in data 17 aprile il “Monitor trimestrale sul mercato immobiliare e del credito alla casa” realizzato dall’Ufficio Studi UBH.
« Analizzando i mercati dei primi 15 comuni capoluogo per numero di abitanti si conferma il ciclo di consolidamento in atto nel mercato immobiliare italiano che nel primo trimestre 2007 ha fatto registrare un andamento ancora positivo delle compravendite, una domanda e prezzi di acquisto stabili. I tempi medi di vendita sono compresi tra 3,5 e 4,5 mesi con un differenziale rilevato tra prezzo iniziale e prezzo finale compreso tra il 10 e il 15 per cento. Venezia, Milano e Roma sono le città più care mentre Catania è la città con costi di acquisto più contenuti. Con riferimento al mercato del credito alla casa, il 60 per cento delle compravendite è effettuato attraverso il ricorso ai mutui che si caratterizzano principalmente per due fattori, l’allungamento della durata media del finanziamento con un 72 per cento dei mutui contrattati con scadenza superiore ai 25 anni, e il ricorso sempre più forte rispetto al passato al tasso fisso con una quota vicina al 50 per cento del totale», spiega la Nota, che prosegue riportando le affermazioni di Alessandro Ghisolfi (Direttore Ufficio Studi UBH), il quale sostiene che «il mercato immobiliare residenziale ha confermato nel primo trimestre 2007 il ciclo di consolidamento avviatosi durante il 2006 con domanda e prezzi stabili e andamento delle compravendite ancora positivo». Le previsioni per il secondo trimestre 2007 – ha continuato Alessandro Ghisolfi – sono positive così come le buone indicazioni a livello di congiuntura nazionale dovrebbero supportare un andamento positivo anche per l’intero 2007. I principali cambiamenti di scenario riguardano il mercato del credito alla casa che evidenzia un diverso approccio dell’acquirente orientato ad allungare la durata e ad optare sempre per il tasso fisso.
La Nota analizza la congiuntura immobiliare italiana, e dichiara che si attesta l’ingresso del mercato cittadino in un ciclo di consolidamento dei prezzi di vendita, a fronte di una domanda più riflessiva e di un’offerta in leggero aumento. Alla fine del primo trimestre 2007 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’anno scorso: andamento ancora positivo per le compravendite, seppur non più a livello degli anni passati, prezzi stabili nelle aree metropolitane e in leggera crescita in alcune città a media tensione abitativa del Nord e del Centro Italia. Le indicazioni rilevate sono positive soprattutto se valutate in proiezione dei prossimi mesi che, tradizionalmente, sono sempre stati i più importanti per il mercato delle compravendite. La domanda di abitazioni in acquisto, rispetto a tre mesi fa, viene giudicata stabile nella maggior parte delle città monitorate, con alcune eccezioni in positivo che riguardano particolarmente alcuni capoluoghi medi lombardi quali Bergamo, Brescia e Lodi. Fra le grandi città, Firenze e Roma rilevano una minor spinta se si rapporta il comportamento della domanda di oggi con relativo all’anno precedentemente trascorso. Nelle città del Sud prevalgono le impressioni di una sostanziale stabilità della domanda confrontando i dati attuali con quelli relativi al 2006, anche se le opinioni sono votate a una maggiore prudenza sui mesi a venire. Gli immobili di pregio e quelli localizzati nei centri storici rimangono oggetto di una domanda vivace e neppure troppo selettiva, soprattutto a causa di una offerta che resta sicuramente più bassa rispetto alle richieste. Questa situazione fa sì che i prezzi, pur essendo considerati non propriamente abbordabili, continuino a mantenersi sui livelli raggiunti nel corso degli ultimi 12 mesi. In tutte le altre zone non vengono segnalate forti variazioni della domanda, così che nella mappatura delle differenti microaree urbane permane il simbolo della stabilità.
Il Comunicato continua affermando che «l’offerta di abitazioni “usate” inizia a dare segnali di crescita soprattutto nelle aree metropolitane più importanti (Milano, Roma, Napoli, Palermo in particolare), a esclusione, come si accennava, della fascia alta del mercato, o comunque delle aree urbane più costose (solitamente quelle centrali ma non solo). I prodotti che stanno incrementando l’offerta sono quelli che rimangono più tempo sul mercato, ossia quelli che non riescono a incontrare appieno le esigenze della domanda che si va facendo più selettiva, soprattutto quando il prezzo di vendita risulta poco trattabile. La tendenza all’aumento non concerne solo le grandi città ma comincia anche a coinvolgere le città medie e i piccoli comuni confinanti con le grandi aree metropolitane, nel caso in cui l’offerta è composta da abitazioni vecchie o di almeno 25 anni di età. Nel caso dell’offerta di nuove costruzioni, l’assorbimento è ancora più che attivo, soprattutto nella fascia medio bassa del mercato. I prezzi nelle grandi città sono stabili, o meglio non sono più cresciuti rispetto ai valori a cui erano collocati alla fine del 2005. In questo primo trimestre 2007, le rilevazioni sui costi di compravendita dei Comuni capoluogo nell’80 per cento dei casi non hanno fornito alcuna variazione percentuale rispetto a dicembre 2006, mentre considerando i dati del 2006 le variazioni sono state nell’ordine compreso fra il + 4,5 per cento e il +5,5 per cento Nel monitorare i prezzi suddivisi in macroaree urbane si rileva comunque una certa vivacità ancora presente, soprattutto nelle città medie, per le abitazioni di fascia alta e per le zone centrali con incrementi annuali compresi fra il +5 e il +7 per cento. Incrementi annuali compresi in questo range ve ne sono stati ma solo per i prodotti di maggior prestigio e contraddistinti da una offerta molto bassa. Sempre rispetto al trimestre 2006 si sono anche registrate delle discese, comprese in un intervallo fra il –3 per cento e il –5 per cento, in particolare in relazione agli immobili da ristrutturare sia delle zone semicentrali che periferiche delle principali aree metropolitane.
Il mercato delle locazioni sembra dare qualche piccolo segnale di ripresa nelle grandi città, o meglio, l’offerta non è più cresciuta con gli stessi ritmi di due anni fa ma resta comunque in surplus rispetto alla domanda. Nelle città medie le abitazioni in offerta restano sul mercato anche più di 5 mesi. I rendimenti in generale sono ancora in leggera discesa, ma si tratta di aggiustamenti relativi al rapporto con l’andamento dei prezzi di vendita più che da mettere in relazione col mercato delle locazioni».
Il Comunicato prosegue precisando che « la fase di stabilità del mercato sembra venir confermata dagli indicatori principali che non mutano le loro tendenze alla fine di questo primo trimestre 2007. I tempi di vendita si sono assestati su un periodo medio che resta compreso fra i 3,5 e i 4,5 mesi, mentre i tempi di locazione sono leggermente cresciuti, dai 3,5 mesi ai 4,5 mesi in media. Sulle preferenze della domanda in merito alla dimensione dell’abitazioni, le differenze fra grandi e medie città sono minime nelle zone di pregio ci si orienta sempre per abitazioni con tagli superiori ai 140 metri quadri (45 per cento della domanda), nelle zone semicentrali i bilocali restano la tipologia più ricercata (65 per cento della domanda), mentre in periferia e hinterland il trilocale di nuova costruzione attira più del 50 per cento del totale della domanda.
Mediamente, nelle città con almeno 300 mila abitanti, il valore di vendita di un bilocale ristrutturato in una zona semicentrale è di circa 260 mila euro, lo stesso appartamento in un capoluogo con non più di 150 mila abitanti scende ad un prezzo medio di 190 mila euro circa il 37 per cento in meno. Per quanto riguarda il differenziale fra prezzo iniziale e finale di vendita la forbice che si era man mano allargata fra il 2005 e il 2006, oggi non sembra dare ulteriori segnali di ampliamento: nelle grandi città la percentuale di “sconto” rimane compresa fra il 10 e il 15 per cento con la sola eccezione di Roma dove la media si abbassa al 7 per cento. Nelle cittadine medie la differenza è invece minore: si rimane fra il 5 e il 7 per cento in media, indice di un maggior equilibrio fra chi domanda e chi chiede».

La Nota conclude asserendo che «il ricorso al credito nell’acquisto della casa è in costante ascesa in Italia considerando che, attualmente, ben il 60 per cento delle compravendite viene effettuato attraverso l’accensione di un mutuo. Rispetto al passato, però, il mercato del credito alla casa segnala importanti cambiamenti indotti dall’aumento dei tassi di interesse. Tali cambiamenti riguardano principalmente la durata del finanziamento, caratterizzata da un sostanziale allungamento del periodo, e la tipologia di tasso prescelto. In termini di durata del finanziamento, si segnala come, attualmente, il 72 per cento dei mutui hanno una durata di oltre 25 anni; il 15 per cento è aperto per un periodo di 20 anni mentre le durate di 15 e 10 anni sono prescelte solo, rispettivamente, nell’8 per cento e nel 5 per cento dei casi.Con riferimento alla tipologia di tasso, si conferma e si rafforza la scelta di quello fisso; sebbene il variabile rimanga la tipologia maggiormente prescelta, la percentuale dei mutui a tasso fisso è ormai vicina al 50 per cento a livello nazionale».

UBH può contare su una rete di oltre 800 agenzie, di cui 550 affiliate Professionecasa. Il Gruppo ha chiuso il 2006 con un fatturato di circa 35 milioni di euro, in crescita del + 66 per cento rispetto all’anno precedente. UBH è controllata per il 60 per cento da Umberto Botti, Presidente del Gruppo; una quota del 15 per cento è detenuta dalla Banca Popolare di Verona e Novara.
Si riportano le Tabelle esplicative allegate alla Nota.

Fonte: Ufficio Studi UBH

 

Canoni mensili di locazione per un trilocale, libero e non arredato – 1° trim. 2007
	Pregio		Centro		Semicentro		Periferia
	min	max	min	max	min	max	min	max
Torino	1.300	1.800	1.100	1.300	750	1.100	450	700
Milano	2.400	3.500	1.800	2.500	1.100	1.500	700	1.500
Genova	1.300	1.800	1.100	1.500	900	1.100	550	900
Verona	1.500	2.100	1.100	1.800	650	1.200	500	900
Padova	1.500	2.000	1.000	1.500	700	900	450	600
Venezia	2.000	4.000	1.800	2.300	1.200	1.500	900	1.100
Trieste	1.200	1.500	750	1.300	450	900	380	580
Bologna	1.300	1.900	1.200	1.500	850	1.100	600	800
Firenze	1.500	2.500	1.300	1.800	900	1.300	700	1.200
Roma	2.800	4.500	2.500	4.500	1.500	2.300	800	1.300
Napoli	1.800	2.500	1.200	1.700	800	1.100	600	900
Bari	1.100	1.600	700	1.200	600	1.000	400	600
Catania	700	1.000	600	800	450	550	350	400
Messina	800	1.300	700	1.100	450	850	350	550
Palermo	800	1.200	750	900	600	700	490	600
Media: 3,9 %

Fonte: Ufficio Studi UBH

 

Mesi necessari per affittare una abitazione
	Pregio	Centro	Semicentro	Periferia	Hinterland	Media
Torino	4	5	5	6	6	5,2
Milano	5	5	5	6	5	5,2
Genova	4	4	4	5	5	4,4
Verona	4	4	4	3	3	3,6
Padova	3	3	3	3	3	3,0
Venezia	4	4	5	6	6	5,0
Trieste	3	3	4	5	5	4,0
Bologna	4	4	3	5	5	4,2
Firenze	4	5	5	5	6	5,0
Roma	3	4	5	5	5	4,4
Napoli	4	4	4	4	4	4,0
Bari	4	3	3	4	4	3,6
Catania	4	4	5	5	6	4,8
Messina	4	4	5	5	5	4,6
Palermo	5	5	5	6	6	5,4
Media 4,4

Fonte: Ufficio Studi UBH

 

	Differenza % fra prezzo iniziale e finale di acquisto	Rendimenti medi lordi annui
Torino	10,0	4,0
Milano	9,0	12,0
Genova	9,0	3,8
Verona	4,3	5,2
Padova	7,5	12,0
Venezia	11,0	5,0
Trieste	4,5	4,3
Bologna	8,0	11,0
Firenze	11,0	3,5
Roma	4,8	5,5
Napoli	15,0	12,0
Bari	14,0	4,5
Catania	5,3	3,8
Messina	10,0	14,0
Palermo	3,5	4,0
	Media 11%	Media 4,4

Fonte: Ufficio Studi UBH

 

NORD		1° trimestre 2007%
Tipo di tasso:	Fisso Variabile Misto	43,9 52,1 4,0
Durata del finanziamento:	10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 30/40 anni	6,0 9,0 25,0 22,2 38,0
Importo medio finanziato:		125.000,00 Euro

 

 

CENTRO		1° trimestre 2007%
Tipo di tasso:	Fisso Variabile Misto	46,0 48,7 5,3
Durata del finanziamento:	10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 30/40 anni	4,7 9,4 20,3 10,9 54,7
Importo medio finanziato:		144.000,00 Euro

 

SUD		1° trimestre 2007%
Tipo di tasso:	Fisso Variabile Misto	46,5 48,5 5,0
Durata del finanziamento:	10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 30/40 anni	9,5 28,5 19,0 14,3 28,6
Importo medio finanziato:		105.000,00 Euro

Fonte: Ufficio Studi UBH

 

ROMA		1° trimestre 2007%
Tipo di tasso:	Fisso Variabile Misto	46,0 48,7 5,3
Durata del finanziamento:	10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 30/40 anni	3,8 3,8 19,2 11,5 61,5
Importo medio finanziato:		159.500,00 Euro

 

MILANO		1° trimestre 2007%
Tipo di tasso:	Fisso Variabile Misto	44,5 51,2 4,3
Durata del finanziamento:	10 anni 15 anni 20 anni 25 anni 30/40 anni	2,3 4,7 18,6 11,6 62,8
Importo medio finanziato:		147.600,00 Euro