JLL: investimenti immobiliari diretti nel mondo a quota € 520 miliardi

27 marzo 2007

L'ultimo Rapporto di Jones Lang LaSalle, "Moving Further and Faster", riguarda gli investimenti immobiliari globali diretti (escluso il residenziale), che sono ammontati nel 2006 a circa € 520 miliardi, con un aumento del 38% rispetto al 2005 e quasi il doppio del volume registrato nel 2003.
Nel settore, spiega la Società, sono entrate nuove fonti di capitale, che hanno dato una spinta ulteriore alla competizione in quasi tutti i mercati. La globalizzazione nel settore immobiliare continua senza tregua: nel 2006 le transazioni cross border hanno rappresentato il 42% del volume complessivo degli investimenti (in crescita del 34% nel 2005), mentre quelle inter-regionali hanno rappresentato il 29% del volume complessivo (in aumento del 23% sul 2005).
"Stiamo registrando un flusso di capitale in eccesso verso il settore immobiliare: ci sono 5 dollari disponibili nel settore per ogni dollaro di prodotto esistente" commenta Tony Horrell, CEO International Capital Group di Jones Lang LaSalle, il quale così continua: "I mercati immobiliari mondiali hanno avuto un’ottima performance nel 2006. E’ stato il primo anno nel quale i mercati maturi e quelli emergenti si sono allineati mostrando entrambi ricavi positivi. I fattori che hanno trainato gli investimenti sono stati molteplici: l’aumento del capitale investito afferente al settore immobiliare, l’incremento del prodotto disponibile sul mercato ed il crescente interesse da parte di investitori di private-equity opportunistici. Inoltre, l’aumento del flusso di capitale nel settore immobiliare ha favorito due fenomeni distinti: da una parte un numero più elevato di "mega-deals" e dall’altra una continua globalizzazione del settore".
La più elevata crescita degli investimenti, afferma sempree JLL, è dovuta ai fondi d’investimento globali misti che oggi rappresentano il 17% degli investimenti diretti complessivi. I fondi globali hanno acquistato cespiti per oltre € 62 miliardi con un aumento del 240% rispetto all’anno precedente, principalmente in Germania, USA, Regno Unito e Giappone. Hanno venduto cespiti per circa € 30 miliardi (un incremento annuo del 32%).
"Il volume dell’attivita’ di acquisto dei fondi globali ha quasi eguagliato il volume totale delle transazioni immobiliari di Giappone e Francia insieme nel 2006, o anche quasi il 90% del volume totale registrato nella regione Asia Pacifica. I fondi globali hanno inoltre dominato il mercato tedesco, acquistando il 40% (in valore) del totale delle transazioni effettuate in Germania (residenziale escluso). Altri importanti investitori cross-border nel 2006 sono stati: Investitori statunitensi (€ 13,5 miliardi, con un incremento del 51%, investiti principalmente nel Regno Unito, in Francia ed in Germania) ;Investitori provenienti dal Medio Oriente (€ 9,8 miliardi, con un incremento del 14% investiti principalmente in USA, Regno Unito, Germania e Sud Africa) ; e Investitori australiani (€ 9 miliardi investiti principalmente in Germania e Regno Unito) .L’interesse per il mercato tedesco è aumentato significativamente grazie ad una combinazione unica di fattori: un numero rilevante di proprietari locali desiderosi di vendere, gli investitori cross-border sempre più aggressivi, il gap dei rendimenti positivo e la ripresa dell’economia. Anche il Giappone oggi offre un’economia in forte ripresa e margini di rendimento di quasi 200 punti base tra i settori", continua lo Studio.
E ancora: "Un importante motore che alimenta gli investimenti è il crescente numero di vendite di asset immobiliari da parte di società corporate. Gli utilizzatori corporate nel 2006 hanno venduto immobili per un volume superiore a € 40 miliardi. Un numero elevato di vendite effettuate da corporates è stato registrato in Giappone (€ 10,5 miliardi) ed in Germania (€ 9 miliardi), seguite da USA, Regno Unito, Singapore, Finlandia e Francia. Oggi meno del 25% delle società statunitensi sono proprietarie degli immobili che occupano, mentre la maggior parte delle aziende europee ed asiatiche continua a detenere una grossa parte degli immobili che occupano nei propri bilanci. La crescente tendenza alla vendita di immobili tramite operazioni di sale & leaseback aumenterà nel futuro la liquidità del settore immobiliare e l’interesse da parte degli investitori. Nel 2006 la crescita dei mercati emergenti è stata particolarmente forte, con un valore delle transazioni superiore a € 30 miliardi (un incremento del 74% rispetto al 2005). Molti di questi mercati hanno catturato l’interesse da parte degli investitori soltanto da poco tempo, ma stanno mostrando elevatissimi tassi di crescita, come il mercato della Russia che nel 2006 è cresciuto di oltre il 700% o come la Cina, la Turchia, il Messico ed il Brasile in cui si sono verificati molti scambi importanti. I fondamentali del mercato immobiliare rimangono forti, con la previsione di una solida crescita dell’economia per i prossimi anni, di bassi tassi di sfitto nella maggior parte dei mercati e, in generale, di pochi nuovi progetti in costruzione. Un aumento dei canoni di locazione dovrebbe sostenere la continua compressione dei rendimenti in molti mercati. Comunque gli investitori dovrebbero fare attenzione al fatto che la differenza nel valore tra prodotti primari e secondari sta diminuendo nel tempo ed assicurarsi che il prezzo di offerta sia tale da contenere il rischio".

Ecco ora i Focus regionali:
"In Europa si è registrato un aumento del valore degli investimenti del 39% nel 2006 rispetto al 2005, raggiungendo quasi quota € 230 miliardi e così divenendo la regione più attiva nel mondo per gli investimenti immobiliari. Gli investimenti cross border hanno rappresentati il 61% del volume complessivo (in aumento rispetto al 53% registrato nel 2005) e gli investimenti inter-regionali hanno raggiunto il 39% degli investimenti totali (erano il 34% nel 2005).
Nel 2006 si è assistito ad un notevole incremento degli investimenti in Germania e Francia, che ha messo in discussione la leadership storica del mercato detenuta dal Regno Unito. Quest’ultimo comunque rimane in testa alla classifica europea per volume degli investimenti immobiliari, con un valore di quasi € 80 miliardi investiti nel 2006, in flessione del 4% in termini costanti rispetto al 2005, con la sua quota di mercato in discesa al 33% dal 49% del 2005. La Germania, invece e’ stata sicuramente la sorpresa più inattesa del 2006. Il valore delle transazioni ha raggiunto quasi € 50 miliardi, in crescita del 140% in termini costanti. Oggi la Germania rappresenta il 20% degli investimenti complessivi in Europa (in aumento rispetto al 12% registrato nel 2005). Il mercato degli investimenti in Francia ha registrato un aumento del 70%, superando leggermente i € 20 miliardi, il 10% del volume europeo (era l’8% nel 2005).
Il volume investito nel continente americano nel 2006 è ammontato a poco più di € 210 miliardi, con un incremento del 31% rispetto all’anno precedente. Gli investimenti cross border hanno rappresentato il 25% degli investimenti totali (in aumento del 16% rispetto al 2005) mentre gli investimenti inter-regionali il 22% (erano il 15% nel 2005). Il mercato degli investimenti del continente americano è prevalentemente concentrato negli USA (il 96% del valore delle transazioni registrato nel continente ed il 40% degli investimenti globali sono appannaggio degli USA). Altri mercati di interesse includono il Canada ed il mercato emergente ed in rapida crescita dell’America Latina, dominato dal Messico e dal Brasile.
La regione asiatica (incluso l’Australia) ha registrato nel 2006 un volume di investimenti pari a poco più di € 70 miliardi (crescita annua del 41%). Gli investimenti cross border hanno rappresentato il 32% del totale, in aumento del 29% sul 2005 e quelli inter-regionali il 22% (il 18% nel 2005). I mercati della regione asiatica sono stati dominati dal ri-nato Giappone che ha fatto registrare un incremento degli investimenti del 128% toccando quota € 40 miliardi, il 55% del volume totale investito nella regione. Gli investitori sono stati attratti sia dalla fine del periodo di deflazione che da una continua, seppure lenta, crescita nella seconda più grande economia mondiale. In Giappone, i tassi d’interesse si confermano i più bassi nel mondo, offrendo agli investitori un interessante margine di rendimento. La competizione per gli asset immobiliari si conferma elevata in un mercato nel quale gli investitori domestici sono tornati a dominare l’attività, mentre gli investimenti cross border rappresentano soltanto il 20%. I più importanti investitori cross border sono stati i fondi globali, statunitensi ed australiani mentre gli investitori giapponesi e le corporates sono stati i venditori più attivi. Comunque oggi anche i fondi globali hanno cominciato a vendere asset acquisiti durante la fase di recessione.
Gli investimenti cross border sono investimenti dove l’acquirente o il venditore oppure tutti e due provengono da un altro paese rispetto alla localizzazione del cespite
Gli investimenti cross border sono divisi in investimenti intra-regionali, ossia gli investimenti dove sia l’acquirente che il venditore provengono dalla stessa regione rispetto alla localizzazione del cespite e in investimenti inter-regionali, ossia gli investimenti dove l’acquirente o il venditore oppure tutti e due, provengono da un’altra regione rispetto alla localizzazione del cespite".