Il mercato italiano degli uffici, secondo JLL

14 marzo 2007

In occasione del MIPIM Jones Lang LaSalle ha diffuso il consueto Rapporto sul mercato degli uffici in Italia. Ecco la Nota Stampa ella Società
Nell’ambito dell’economia europea in crescita (il PIL della zona UE ha registrato +2,8% per il 2006, mentre per il 2007 si prevede il +2,3%), il mercato degli utilizzatori di spazi direzionali ha registrato un miglioramento durante gli ultimi 12 mesi. L’ultima analisi di Jones Lang LaSalle registra nel 2006 un aumento della domanda di locali ad uso ufficio con un conseguente incremento di spazi assorbiti e basso tasso di sfitto nei due principali mercati italiani. Pertanto, anche i canoni di locazione subiscono oggi una forte pressione al rialzo.
Nonostante il trend positivo, il mercato direzionale italiano continua però ad essere condizionato dalle sue caratteristiche storicamente limitanti, e, nel 2006, la scarsa offerta di prodotto di qualità ha frenato la crescita. Il mercato italiano, sebbene in rialzo, non ha raggiunto gli elevati livelli di crescita registrati in molti mercati direzionali europei. Jones Lang LaSalle ritiene che i fattori frenanti persisteranno anche nel 2007: in particolare la limitata disponibilità d’offerta di qualità.
"Le previsioni sull’economia europea sono positive, e nel 2007 anche in Italia si prevede un aumento del PIL. Ciò nonostante la crescita si presenterà molto più lenta rispetto al resto dell’Europa. Generale ottimismo da parte delle aziende e crescita dell’occupazione in tutta Europa determineranno una tendenza al rialzo degli spazi occupati ed una forte attività di merger & acquisitions. In Italia, tale attività potrebbe spingere la domanda in direzione di una riconversione degli spazi occupati in uffici più moderni ed efficienti, nonostante l’aumento del canone di locazione. Riteniamo però che questa potenziale crescita del mercato locativo italiano sarà frenata dalla limitata disponibilità di prodotto di qualità" spiega Pierre Marin, amministratore delegato e responsabile Agency di Jones Lang LaSalle Italia.
Grazie a due contratti di locazione d’elevata superficie, durante il 2006 il mercato direzionale milanese ha registrato un aumento dell’assorbimento. Queste due operazioni hanno rappresentato, da sole, più del 20% dell’assorbimento complessivo. Secondo l’ultima analisi di mercato di Jones Lang LaSalle, nel 2006 sono stati assorbiti complessivamente 305.000 mq d’uffici a Milano: un aumento del 13% su base annuale, il volume più elevato degli ultimi cinque anni.
Durante l’anno 2006 si è registrato un leggero aumento dell’assorbimento di superfici più elevate. La superficie assorbita nella fascia tra i 5.000 mq ed i 10.000 mq è aumentata del 14% , per un totale di circa 80.000 mq: il 26% dell’assorbimento complessivo nell’ambito del mercato milanese.
L’assorbimento più elevato si è registrato in zona "Maciachini". Secondo lo studio di Jones Lang LaSalle, in questa zona sono stati assorbiti circa 60.000 mq grazie ad un unico contratto di pre-locazione che riguarda una superficie elevata, nell’ambito di un progetto importante in stato avanzato di realizzazione. Al secondo posto segue il centro città, con un assorbimento solo marginalmente inferiore (56.000 mq). Malgrado questi due mercati più centrali, la maggior parte della superficie assorbita nel 2006 si trova nelle zone periferiche della città, dove si è registrato circa il 40% dell’assorbimento (120.000 mq). Tale trend si spiega con la mancanza d’offerta in zone più centrali, condizione che spinge gli utilizzatori di superfici medie e grandi a spostarsi verso aree periferiche per soddisfare le esigenze di spazio.
La domanda continua ad essere caratterizzata dalla ricerca di spazi di qualità elevata. Infatti nel 2006 la maggior parte dei nuovi contratti di locazione ha avuto come oggetto operazioni di ri-localizzazione da spazi non più adeguatamente corrispondenti alle esigenze degli utilizzatori a spazi di qualità superiore. L’assorbimento di spazi di Grado A ha registrato un incremento dell’84%, arrivando a totalizzare quasi 190.000 mq durante l’anno, il 62% del totale.
Come ulteriore conseguenza della limitata offerta di uffici di dimensioni medie e grandi di elevata qualità, durante il 2006 si è registrato un aumento dell’attività di pre-locazione (cioè di nuovi contratti di locazione per superfici non ancora costruite), che ha rappresentato circa il 25% dell’assorbimento totale.
Analizzando l’assorbimento in riferimento all’attività dell’utilizzatore, il settore "servizi" ha registrato il 19% dell’attività complessiva con un assorbimento di circa 65.000 mq, raddoppiando la superficie assorbita nel 2005. Secondo l’analisi di Jones Lang LaSalle, il settore bancario, al secondo posto per spazi assorbiti nel 2006 (circa 40.000 mq), ha registrato un aumento dell’attività rispetto al 2005 pari al 150%. Il settore industriale, invece, al terzo posto con circa il 12% dell’assorbimento totale (37.000 mq), ha registrato una flessione del 42% rispetto all’anno precedente, quando era stato il settore dominante.
Circa il 7,7% di spazi milanesi ad uso ufficio si presenta attualmente alla ricerca di utilizzatore. Il tasso di sfitto complessivo si è leggermente ridotto rispetto all’8,2% registrato alla fine del 2005. La piazza milanese registra infatti un mercato diviso in due. "Nelle aree periferiche non servite dalla rete metropolitana il tasso di sfitto si conferma elevato. Nelle aree più centrali collegate alla rete metropolitana, invece, ad oggi esistono ancora buone opportunità di nuovi sviluppi, data l’offerta di qualità che rimane limitata. Tuttavia, nel centro città non esistono aree di sviluppo, né la possibilità di demolire uffici esistenti. Per questo motivo, ristrutturare uffici datati rappresenta oggi un’ottima possibilità per incrementare il valore dei cespiti" spiega Pierre Marin, amministratore delegato di Jones Lang LaSalle Italia e responsabile Agency Office di Milano.
Alla fine del 2006 circa 885.000 mq di uffici risultavano sfitti. Di questi, circa 200.000 mq corrispondevano ad uffici di Grado A, mentre il 36% di spazi non occupati appartenevano alla categoria di Grado C. "Tali spazi rappresentano uno standard non più richiesto sul mercato, e sono, di conseguenza, destinati a rimanere sfitti nell’attuale stato. Per ridurre il volume di sfitto di questa categoria bisognerebbe intervenire con un piano di ristrutturazione degli spazi ad ampio raggio", sottolinea Pierre Marin. Gli uffici di Grado A attualmente disponibili sul mercato non rappresentano che un solo anno di assorbimento.

Nel futuro più sviluppi, ma nel medio termine l’offerta continuerà ad essere limitata

Nonostante l’offerta di spazi di Grado A si presenti scarsa, l’attività di costruzione si conferma limitata. Guardando agli sviluppi futuri, su una potenziale superficie complessiva di oltre due milioni di mq, solo circa 230.000 mq di nuovi uffici risultano al momento in corso di costruzione, ed in consegna nell’arco dei prossimi due anni. Di questi, circa 60.000 mq sono ad oggi pre-locati, mentre i restanti 170.000 mq sono ancora disponibili sul mercato. Secondo Jones Lang LaSalle, questa offerta non è sufficiente a sostenere la crescita dell’assorbimento nei prossimi due anni. Per il 2007 si prevede, perciò, un volume analogo a quello del 2006.

La qualità traina il canone di locazione

Il canone di locazione massimo si è confermato stabile a €500/mq/anno durante tutto il 2006. Tuttavia, a causa dell’elevata domanda di spazi di qualità da parte degli utilizzatori a cui fa riscontro una limitata offerta da parte del mercato, Jones Lang LaSalle prevede un aggiustamento in alto del canone durante la prima metà del 2007. "I canoni di locazione dipendono fortemente dalla qualità degli spazi" evidenzia Pierre Marin. "A causa dell’attuale assenza di spazi corrispondenti pienamente al Grado A in centro città, gli utilizzatori non sono disposti a pagare un canone che superi i 500 €. Tuttavia, quando saranno immessi sul mercato spazi di qualità superiore, si registrerà di certo un aumento del canone massimo".

Roma

La zona EUR fa gola agli utilizzatori

Secondo l’ultima analisi di Jones Lang LaSalle, nel 2006 l’assorbimento annuale ammontava intorno ai 170.000 mq, con un aumento del 13% rispetto al 2005. Anche a Roma la domanda da parte degli utilizzatori si è concentrato su spazi di Grado A. Più della metà dell’assorbimento complessivo (90.000 mq) è stato registrato nella categoria di Grado A, in netto aumento dal 2005 (+61.000 mq). Nel 2006, grazie all’elevato numero di nuovi progetti in corso di realizzazione, gli utilizzatori finali hanno finalmente potuto valutare diverse opzioni grazie ai nuovi spazi presenti sul mercato.
Analizzando l’attività degli utilizzatori nelle varie zone della città, emerge una concentrazione dell’assorbimento nella zona dell’EUR di poco superiore a 100.000 mq: il 59% dell’attività complessiva. Circa il 26%, invece, è stato assorbito in centro città: si è trattato, per la maggior parte, di spazi medi e piccoli.
Se analizziamo la tipologia di utilizzatori vediamo che la categoria più dinamica continua ad essere quella della pubblica amministrazione. Nel 2006, questa ha determinato da sola circa la metà dell’assorbimento complessivo, grazie ad un unico contratto di pre-locazione per circa la metà del volume assorbito dalla pubblica amministrazione stessa. Dall’analisi di Jones Lang LaSalle emerge che durante il 2006 si è incrementata l’attività da parte del settore "servizi", avendo registrato il 14% del volume complessivo (24.000 mq). Il settore industriale, grazie ad un contratto d’affitto per una superficie d’elevata dimensione, si conferma terzo con circa 21.000 mq assorbiti (12%).

Ridotta disponibilità di spazi di qualità

Il tasso di sfitto si attesta intorno al 4,4%, in leggero aumento rispetto al 4,0% registrato alla fine del 2005. Tuttavia, l’aumento dello sfitto è il risultato di una riduzione degli spazi occupati esistenti e non dipende dal volume di nuovi uffici immessi nel mercato durante l’anno. Nonostante l’incremento, il tasso di sfitto complessivo rimane ridotto. Analizzando il tasso di sfitto per grado, emerge la quasi totale assenza d’offerta sul mercato di immobili di Grado A, con solo circa 25.000 mq di uffici ad oggi immediatamente disponibili.
Analizzando il tasso di sfitto per area geografica, emerge che la zona Tiburtina continua a registrare il tasso più elevato, intorno al 9,8%, a causa della qualità inferiore degli spazi oltre che di una serie di problematiche connaturate all’area: in particolare, intenso traffico automobilistico ed inaccessibilità alla rete metropolitana. Sia in zona EUR (2,6%) che nel centro (2,9%), il tasso di sfitto si conferma invece molto limitato.
"Il tasso di sfitto storicamente molto limitato continua a condizionare il mercato romano" spiega Luca Di Nisio, direttore del team Agency Office di Jones Lang LaSalle Roma. "Questo si traduce nella limitata crescita dell’assorbimento durante l’anno, rispetto alla crescita media europea che nel 2006 ha registrato tassi record. Riteniamo che a Roma esista un elevato potenziale della domanda di spazi direzionali di qualità, considerando che molti utilizzatori sono ad oggi costretti ad occupare spazi obsoleti per mancanza di alternativa. La ridotta disponibilità non permette agli utilizzatori, soprattutto quelli alla ricerca di superfici medie e piccole, di perseguire obiettivi di ri-localizzazione. A nostro avviso, è necessario combattere questa caratteristica del mercato con un’estesa e decisa attività di sviluppo, per impedire che il mercato di Roma sparisca dalla mappa delle destinazioni direzionali europee".

Aumento dello sviluppo

A seguito di un periodo dì attività edificatoria ridotta, nel 2006 il volume delle nuove consegne è rimasto limitato. La superficie nuova o ristrutturata che è stata immessa nel mercato durante l’anno è inferiore a 50.000 mq. Tuttavia, nel corso del 2006 sono stati aperti numerosi nuovi cantieri e circa 420.000 mq di nuove costruzioni sono attualmente in corso di realizzazione. Di tali spazi, che saranno consegnati sul mercato nel corso dei prossimi 24 mesi, circa 240.000 mq sono ancora disponibili, mentre il rimanente volume è già stato affittato a futuri utilizzatori.
Gli immobili che sono attualmente in costruzione e che saranno consegnati sul mercato nel 2007 si concentrano soprattutto nella zona dell’EUR e lungo l’autostrada in direzione Fiumicino. Mentre all’EUR la maggior parte delle costruzioni future è ad oggi già pre-locata (soltanto circa 20.000 mq di nuove costruzioni sono ancora disponibili sul mercato), nella zona di Fiumicino circa 140.000 mq in corso di realizzazione non hanno ancora trovato l’utilizzatore finale.

Canoni di locazione sotto pressione al rialzo

Durante il 2006, il canone massimo di locazione è cresciuto dell’8% rispetto alla fine del 2005. Oggi si attesta intorno a € 415/mq/anno. A causa dell’offerta limitata, il canone continua essere sotto forte pressione al rialzo. "Prevediamo una potenziale crescita dei canoni nelle zone EUR e Fiumicino grazie alle nuove costruzioni ed al conseguente ingresso nel mercato di spazi di qualità superiore a quelli oggi esistenti" conclude Luca di Nisio.