22 luglio 2008

«Secondo la ricerca European Distribution Report 2008, pubblicata ogni due anni dalla società di consulenza immobiliare globale Cushman & Wakefield (C&W), tre dei primi cinque mercati d’Europa con le migliori location per gli immobili del settore industriale/logistica si trovano nell’Europa Centrale e dell’Est.


La classifica di quest’ anno è guidata dal Belgio. Il secondo posto è occupato dai Paesi Bassi seguiti da Ungheria, Repubblica Ceca e dalla Polonia in quinta posizione mentre la Slovacchia, con il nono posto, è la prima delle new entry.


L’Italia mantiene una solida posizione di mercato, attestandosi all’interno della top ten globale dei migliori mercati con le migliori location per spazi industriali e logistici.


L' European Distribution Report 2008 analizza 25 paesi a fronte dei 15 delle precedenti edizioni. In seguito all’espansione dell’Unione Europea e alla crescita del business internazionale, la maggior parte delle new entry si trova lungo i confini orientali dell’Europa.


La classifica generale viene stilata analizzando diversi fattori ponderati di costo/beneficio tra cui i canoni di locazione, i costi di produzione, la congestione del traffico, la quota di mercato detenuta dalle diverse tipologie di trasporto, la vicinanza ai mercati chiave e la densità della popolazione (vedere Note per la Redazione).



Dalla ricerca European Distribution Report, pubblicata da Cushman & Wakefield, emerge che il Regno Unito, il Belgio, i Paesi Bassi, la Francia e la Germania rimangono comunque i principali poli dell’attività economica, nonché le sedi dei più importanti porti e aeroporti per il trasporto, e di conseguenza, proprio per le quote di mercato che detengono, dominano ancora il mercato degli immobili per la logistica e per il settore industriale. I cinque migliori canoni di locazione per immobili industriali sono tutti registrati in location che si trovano nell’Europa Occidentale ossia Londra (Heathrow), Dublino, Barcellona, Stoccolma e Amsterdam (Schiphol)



La ricerca mette in evidenza come nella regione europea gli operatori mostrino una preferenza per le città minori che, oltre a non presentare i problemi di mancanza di spazi e di congestione del traffico tipici delle capitali, offrono canoni di locazione inferiori. Esempi si possono trovare sia in Polonia che in Germania.



L’Italia si conferma uno dei mercati maturi dell’Europa occidentale preferiti come location per lo sviluppo di attività logistiche e industriali, confermandosi nella top ten della classifica globale anche per il 2008, e caratterizzandosi per canoni di locazione nella media europea contro un costo del lavoro relativamente elevato.

In termini di trasporti, l' European Distribution Report indica una buona qualità dello sviluppo stradale, il cui tasso di congestione è tuttora molto basso. In effetti ancora oggi sulla rete stradale italiana si concentra oltre il 90% del trasporto; un trend, quello di preferire il trasporto su gomma, che ratifica anche quello generale europeo, che sceglie la strada a treni, navi e aerei per commerciare al proprio interno. Malpensa si attesta comunque al sesto posto nella classifica degli aeroporti con maggior traffico, con Francoforte, Amsterdam e Heatrow (Londra) a detenere ancora il 60% di attività.

L’attività portuale italiana ha seguito il trend di crescita paneuropeo, che continua ininterrotto da cinque anni. Gioia Tauro, Genova e La Spezia rientrano nella classifica dei 20 maggiori porti europei


La Lombardia ha un ruolo primario nel settore industriale/logistico italiano, ed è destinata a diventare un’asse centrale a livello europeo, grazie al lancio di nuovi progetti e il potenziamento della rete viabilistica. Il mercato della logistica a Roma registra un leggero calo dovuto allo sfavorevole scenario economico mondiale e alla saturazione delle cosiddette aree industriali. Ciò determina un'eccedente offerta di prodotti a prezzi spesso sovrastimati rispetto al valore di mercato, con una conseguente selezione di immobili con caratteristiche e tipologia di qualità superiore, i quali mantengono inalterato il loro valore economico.

Pur mantenendo un ruolo primario, il mercato logistico milanese rimane caratterizzato da un’offerta troppo alta di progetti di "classe B" rispetto alla domanda e dalla scarsità di progetti di classe A rispetto alla domanda, che rimane comunque abbastanza stabile nel settore. I valori medi dei canoni dell’area dell’hinternalnd milanese sono pari a €58/mq/anno e il vacancy rate nei principali mercati dell’ area di Milano rimane stabile al 7%.

Gli operatori di corriere espresso sono molto attivi in differenti location e cercano di ottenere maggiore efficienza nella distribuzione all’interno di mercati primari e secondari.

In alcune location (solitamente tra i 30-60 km dalla città) si è verificata una situazione di "oversupply" che ha contribuito a far scivolare i canoni di locazione verso il basso: viceversa nelle prime location (entro i 30 km dalla città), la scarsità di terreni edificabili ha contribuito ad incrementarne il costo e quindi il canone di locazione relativo.

La domanda per magazzini di logistica dimostra di essere abbastanza eterogenea a seconda delle diverse location: negli ultimi anni si è assistito al consolidamento di alcuni "cluster" molto attivi come Milano, Verona e Firenze (Prato): in particolare i "3PL" sono ancora molto attivi nel mercato rispetto ai loro clienti finali. .


Il Mercato Logistico Romano

Caratterizzato da un leggero calo, nel mercato Logistico Romano la maggior parte degli immobili risente delle tipologie costruttive degli anni passati (magazzini a due livelli o con un livello seminterrato, assenza di banchine di carico, amianto in copertura) che mal si adattano all'attività di un classico operatore di logistica. I valori medi dei canoni dell’area di Roma sono pari a € 60/mq/anno e il vacancy rate nei principali mercati dell’ area di Roma rimane stabile all’8%.

Il trend degli operatori di logistica, dovuto anche alla saturazione delle aree industriali a ridosso della capitale, e più specificatamente sul Grande Raccordo Anulare, è attualmente quello di prendere in considerazione location alternative, fino ad un raggio di 50 km dalla città, unendo così ad una più ampia disponibilità anche un saving sui costi per la locazione. In questo panorama, oltre a Fiano Romano e Pomezia, trova ampio spazio la zona industriale di Anagni, che negli ultimi anni ha suscitato l'interesse di molti operatori di logistica e di sviluppatori immobiliari » ( CS della Società) .

Migliori location Europee per immobili industriali/logistica

 

I distribution rent più cari in Europa per submarket nel 2008 (€/mq/anno)