27 giugno 2008

«L’andamento dell’Indice REplat relativo ai primi 6 mesi del 2008 ha confermato il rallentamento del mercato nazionale del mattone con conseguente allungamento dei tempi di compravendita, soprattutto nelle grandi città ad eccezione di Milano e Palermo (maggiori dettagli più avanti), come già annunciato nello scorso mese di dicembre e ribadito a fine aprile.

A dir la verità, un piccolo rialzo nei valori della domanda nazionale registrata dalla piattaforma si è avuto subito dopo il periodo delle elezioni amministrative ma già a giugno si è tornati ai livelli di inizio anno. Tra aprile e maggio, infatti, le oltre 1.200 agenzie immobiliari abbonate al servizio REplat in Italia hanno visto assestarsi i valori della domanda sul -5,39% del primo mese e sul -4,93% del secondo, mentre a giugno il dato è sceso al -7,37% (a gennaio era al -7,67%). L’offerta è invece passata dal +19,69% di aprile al +17,16% di maggio fino al +15,44 di giugno.

Su questa tendenza negativa rilevata dall'Indice REplat – che registra mensilmente l'andamento della media degli immobili condivisi dalle agenzie tramite REplat e delle richieste dei clienti confrontando i dati tra il mese in cui si effettua la rilevazione e il medesimo dell'anno precedente per ogni ufficio abbonato alla piattaforma MLSystem – hanno certamente pesato il forte rialzo dei tassi d’interesse, verificatosi a partire dalla fine del 2007 nel mercato finanziario e, seppure in misura minore, la crisi dei mutui subprime d'oltreoceano.


La situazione, però, almeno dal punto di vista degli agenti immobiliari non è del tutto negativa. "Secondo i dati forniti dalla piattaforma REplat per il primo semestre del 2008, il mercato immobiliare italiano, sia residenziale sia commerciale, non ha subito quel rallentamento che di cui si parlava sin dalla fine dell’anno passato e che ha impaurito tutti quegli addetti ai lavori che davano per scontato l’arrivo di un periodo di crisi che ancora non si è davvero manifestato", ha spiegato il presidente di REplat, Vincenzo Vivo.

"Certo, un po’ ovunque si sono verificati quel rallentamento dei tempi di compravendita e quello spostamento delle stesse dalle città capoluogo ai centri minori della provincia, che hanno caratterizzato l’andamento generale del mercato del mattone in questi ultimi anni. I motivi scatenanti di questo fenomeno sono principalmente due: il primo è il considerevole aumento dei prezzi delle case nelle grandi città (anche se dopo un deciso aumento nel 2007 si sono poi piuttosto assestati nel 2008, soprattutto nelle metropoli italiane; ndr) che spinge a cercare soluzioni più vantaggiose nei comuni limitrofi; il secondo è la sempre maggiore disponibilità di nuovi edifici costruiti nell’hinterland".

"Dando un rapido sguardo ai dati nazionali dell’Indice REplat relativi all’anno in corso, è interessante notare come i valori di domanda e offerta siano calati tra aprile e maggio. Le elezioni amministrative, cioè, e il clima di incertezza che si sono portate appresso, soprattutto a livello locale (una su tutte la questione ICI; ndr), hanno avuto un certo impatto. Nelle città che sono

andate al ballottaggio per la carica di sindaco, la flessione era certamente da aspettarsi ma colpisce come anche negli altri comuni si sia verificato lo stesso andamento con l'eccezione di Palermo", ha commentato l'Amministratore Delegato di REplat, Nello De Gregorio.

Per i prossimi mesi, REplat non prevede grossi cambiamenti, ed è anzi probabile che la crisi preannunciata a inizio anno non si verificherà, almeno nei prossimi 6 mesi. L’azienda che promuove la collaborazione nella compravendita tra colleghi per rimanere sempre attivi in qualsiasi momento di mercato (eliminando di fatto la zona di competenza), sta constatando che la professione dell’agente immobiliare si sta decisamente evolvendo perché sta degli operatori che si stanno trasformando in Consulenti del real estate. Gli oltre 35.000 immobili condivisi che sono attualmente presenti sulla piattaforma REplat e le oltre 290.000 richieste che vi sono transitate tra il 2007 e i primi 6 mesi del 2008 sono un segnale importante di questo cambiamento. Come lo è anche l’incremento del 26,12% del fatturato, registrato dal bilancio al 31 dicembre 2007.

"L’efficacia dei sistemi di MLS (Multiple Listing Service; ndr) – ha continuato Vivo - è ancora più evidente in momenti come questo, e i valori sempre positivi dell'offerta su REplat lo dimostrano. MLS vuol dire trasformare quello che da molti viene visto come un problema in una grande opportunità. Proprio perché il mercato è in frenata, la clientela è pronta ad affidarsi a un agente immobiliare che dovrà, però, offrire un servizio di consulenza professionale, preciso, veloce, sicuro e di qualità insieme con un ampio portafoglio immobili".
 

LOMBARDIA e MILANO

A differenza dell’Indice nazionale, la regione Lombardia nel primo semestre del 2008 ha registrato un mercato immobiliare in grande fermento, con entrambi gli indici sempre positivi.

A trascinare il mercato immobiliare lombardo è stata senza dubbio la performance della piazza milanese, in piena effervescenza per la candidatura a ospitare l’Expo 2015 prima e per l’assegnazione della manifestazione poi.

Milano è infatti interessata da un’intensa fase di riqualificazione urbana che la vedrà coinvolta per i prossimi 7 anni, alla quale si aggiunge il prolungamento di diverse linee della metropolitana: entro il 2015 la rete di Milano e hinterland verrà addirittura raddoppiata.

Le aree maggiormente interessate dai lavori sono:

a. la zona Sud: nell’area dell’ex Sieroterapico, sorgerà un parco di 100mila mq con appartamenti, posti auto e box, e nell’area dell’ex stabilimento di ceramiche della Pozzi Ginori verranno ricavati loft e laboratori;


b. in zona Bocconi sono ancora in corso i lavori nell’ex Ansaldo dove saranno ospitati laboratori, atelier e factory-loft;


c. l’ex area industriale adiacente al Naviglio Pavese verrà trasformata in un moderno quartiere residenziale;


d. l’ex area industriale delle Cartiere Binda vedrà la realizzazione di nuove costruzioni e il recupero degli edifici storici già esistenti;


e. al Portello, ex area dell’Alfa Romeo, verranno realizzate nuove aree verdi, piazze e abitazioni;


f. nella zona della Fiera Campionaria sorgeranno tre grattacieli con abitazioni per 5.000 persone e uffici;


g. a Milanofiori Nord, infine, è previsto il progetto per un nuovo complesso residenziale.
 

SICILIA e PALERMO


Il raffreddamento della domanda di acquisto e l’incremento dell’offerta (da produzione e da sistema dell’usato), con il conseguente allungamento dei tempi di vendita, si è verificato anche in Sicilia. Nell’isola la domanda è arrivata a –14,67% nel mese di giugno, ma l’offerta non è mai andata oltre l’8,81% di gennaio.


Unica eccezione, sia per ciò che riguarda l'andamento nazionale sia per quello relativo alla Sicilia, è stata la città di Palermo, che ha registrato domanda e offerta sempre positive, anche se la prima risulta in discesa da marzo a giugno (-10,97%) e la seconda è schizzata oltre il 20% da maggio.


La performance del mercato palermitano si spiega con:

a. la ricorrente miglior tenuta delle zone centrali della città e di quelle verso il mare (riqualificate nel tempo), rispetto ai quartieri periferici, soprattutto per l’eterogeneità dell’offerta che determina dinamiche di mercato molto diverse per gli immobili di pregio;


b. i progetti di riqualificazione del tessuto urbano: parchi immobiliari, aree verdi, nuove fermate della metropolitana e il passante ferroviario che collega Palermo con Punta Raisi, attraversando la città da una periferia all’altra lungo un asse parallelo alla futura metropolitana leggera che coprirà la fascia urbana più vicina alla costa;


c. gli immobili di pregio, di grandi dimensioni, che sono stati sottoposti a interventi di frazionamento;



d. i piani di risanamento delle coste con il disinquinamento delle acque, il potenziamento di infrastrutture e servizi, la razionalizzazione degli insediamenti sul litorale, il rilancio dei porti turistici e dei borghi marinari.


CAMPANIA e NAPOLI

Il raffreddamento della domanda di acquisto e l’incremento dell’offerta (da produzione e da sistema dell’usato), con il conseguente allungamento dei tempi di vendita, si è verificato anche in Campania. In questa regione, nonostante la domanda abbia subito scarse variazioni attestandosi tra il -15,36% di giugno e il -12,44% di maggio, l’offerta è schizzata oltre il 25% a marzo.

Tutti i capoluoghi campani hanno risentito del rallentamento del mercato: a Salerno per esempio la domanda dal -15,13% del mese di gennaio è risalita a -3,39% a maggio per poi riportarsi a -10,35% a giugno; l’offerta invece non è mai stata inferiore al 30%. Stessa situazione anche ad Avellino, Caserta e Benevento.


A preoccupare di più è l’andamento del mercato nel capoluogo campano, quello che probabilmente ha maggiormente risentito della questione rifiuti. A Napoli infatti la domanda è arrivata a toccare -23,01% a febbraio per risalire fino a -5,28% a maggio e poi ridiscendere a -13,24% a giugno. L’offerta è addirittura schizzata oltre il 40% a maggio per tornare ad attestarsi intorno al 30% a giugno, come lo era stata anche nel bimestre marzo-aprile.


I piani di miglioramento previsti per le zone di Bagnoli, Pianura e Soccavo sono in attesa di definizione e probabilmente prenderanno realmente piede dal momento in cui verrà risolta l’emergenza rifiuti.

INDICE REplat

L'Indice REplat registra mensilmente l'andamento della media degli immobili condivisi dalle agenzie connesse a REplat e delle richieste dei clienti di queste agenzie, confrontando i dati tra il mese in cui si effettua la rilevazione e il medesimo dell'anno precedente per ogni ufficio abbonato alla piattaforma MLSystem.

Perché è innovativo?

E' il primo dato estrapolato direttamente dal lavoro effettuato quotidianamente dagli agenti immobiliari sul campo. Dunque, registra esattamente quello che accade sul mercato in cui operano le oltre 1.200 uffici abbonati al MLSystem di REplat. Finalmente si hanno dei dati che guardano il mercato del real estate direttamente dal punto di vista degli agenti immobiliari.

Inoltre, è innovativo perché fornisce dei dati attualissimi: l'Indice REplat, infatti, dà informazioni mensili sull'andamento effettivo del mercato nazionale, regionale e cittadino (per ora sui grandi capoluoghi italiani) nel mese osservato. Non esistono ancora rilevazioni così veloci.

REplat (MLSystem) è un’azienda specializzata nel settore immobiliare nata nel 2004 con l’obiettivo di diventare il primo sistema Multiple Listing Service italiano per la collaborazione tra gli agenti immobiliari. L’azienda, il cui nome nasce dalla sintesi di "Real Estate Platform", ha sviluppato l’omonima piattaforma on-line (www.replat.com) che consente di condividere in Italia e all’estero un portafoglio comune senza alcun obbligo o restrizione. Grazie ad essa, gli operatori del settore collaborano nella compravendita, accrescendo e velocizzando così il proprio business e il proprio portafoglio clienti. Attualmente REplat conta oltre 1.200 agenzie Aderenti per un totale di circa 3.000 operatori del settore. Nel suo database sono presenti più di 35.000 immobili e, dall’inizio del 2008, sono state registrate più di 90.000 richieste che si sommano alle 200.000 del 2007». (CS della Società)