07 luglio 2008
Il livello di trasparenza dei mercati emergenti ha registrato un
significativo miglioramento, secondo l’ultimo Global Real Estate
Transparency Index a cura di Jones Lang LaSalle, società di consulenza
operante nel settore immobiliare, e di LaSalle Investment Management,
società globale di gestione di capitali. Lo studio evidenzia che nel 2008
sono 8 i paesi che hanno raggiunto un livello pieno di trasparenza rispetto
all’ultimo indice del 2006. Dubai, Romania, Ucraina e Russia hanno
registrato i miglioramenti più significativi nel corso degli ultimi 2 anni.
Fornendo un rigoroso modello d’analisi per monitorare il livello di
trasparenza del settore Real Estate in 82 diversi mercati nel mondo,
l’indice evidenzia che quasi la metà dei paesi analizzati nel 2006 ha
registrato un significativo miglioramento nel punteggio raggiunto a distanza
di 2 anni. Il livello di trasparenza dei mercati si accresce globalmente
anche grazie ai rispettivi governi che mirano ad ottimizzare normative e
regolamenti per favorire i movimenti di capitali cross-border e gli accordi
finanziari tra corporate. Solo il Venezuela ha totalizzato nel 2008 un
punteggio inferiore rispetto al 2006, principalmente a causa di una serie di
modifiche attuate nelle normative e delle nuove politiche di tassazione di
cui sono fatti oggetto gli investitori stranieri. In linea con gli ultimi
anni, i mercati australiani e statunitensi si confermano tra i più
trasparenti del mondo. Con l’aggiunta di nuove variabili relative a qualità
e frequenza delle valutazioni, trasparenza nei compensi professionali e
nelle procedure di finanziamento, il Canada risulta il più trasparente
mercato nel settore Real Estate (vedi tabella 2). Jacques Gordon, Global
Strategist di LaSalle Investment Management, ha così commentato: “Il
costante miglioramento registrato nel livello di trasparenza dei mercati, in
particolare negli ultimi 4 anni, è strettamente correlato alle dinamiche
della globalizzazione che spingono gli investitori a muoversi oltre i
confini nazionali in cerca di opportunità a rischio più controllato. Questa
migrazione, sia di capitali sia di società, ha determinato un urgente
bisogno d’informazioni di mercato. Ha inoltre agito come incentivo sui
governi al fine di ottimizzare le pratiche burocratiche che ostacolano il
libero flusso di capitali all’interno dei mercati globali.”
“Tanti investitori cross-border si concentrano sui mercati più maturi,
aperti e trasparenti, come Regno Unito, Canada, Paesi Bassi e Hong Kong. Ci
sono, invece, anche investitori più audaci che considerano mercati meno
aperti e maturi, semi-trasparenti, mirando a profitti più elevati a
compensazione dei maggiori rischi associati alla minore trasparenza. Solo
gli investitori più audaci considereranno i mercati semi-trasparenti
dell’Europa orientale, America Latina e Sud Est Asiatico, mentre i mercati
più opaci, come Algeria, Belarus e Cambogia, si presentano tuttora
eccessivamente critici, sia dal punto di vista dell’investitore che
dell’utilizzatore.” “In generale, il miglioramento nel libero flusso di
capitali, utilizzatori e informazioni di mercato va di pari passo con la
crescente produttività nel settore Real Estate dei paesi che registrano un
accresciuto livello di trasparenza. Questa produttività va misurata in
termini di profitti generati dagli investimenti e di capacità da parte delle
corporate di dare forma spazi direzionali, logistici, retail e leisure ad
alto valore. A fronte del miglioramento del livello di trasparenza di molti
mercati emergenti, il nostro indice mostra altresì che non tutti i governi e
gli operatori del settore hanno adottato i necessari cambiamenti,
adeguandosi al mutato contesto”
Lo studio mostra che sono 28 i paesi i cui indici di trasparenza hanno
subito variazioni che si aggirano nel range di 10 punti base rispetto allo
score raggiunto nel 2006. I ricercatori di Jones Lang LaSalle sostengono che
questa costanza negli anni per quanto riguarda gli indici può essere
rintracciata in mercati come Australia, Regno Unito, Singapore e Hong Kong
che già presentano un alto livello di trasparenza. Diversamente, paesi come
Argentina, Grecia, Indonesia e Perù si muovono negli ultimi anni nel range
di bassa trasparenza, malgrado nello stesso arco temporale le attività
commerciali e finanziarie si siano rafforzate. Alcuni paesi considerati
“mercati di frontiera”, inclusi per la prima volta nell’indice, Bielorussia,
Sudan, Algeria, Cambogia e Siria, sono stati classificati come mercati “opaci”.
Altri nuovi entranti nell’indice, Bahrain, Bulgaria, Estonia, Lituania,
Croazia, Abu Dhabi e Lituania, sono posizionati nell’intervallo dei mercati
“semi-transparenti”, mentre Oman, Qatar, Marocco, Kuwait, Pakistan e
Kazakhstan si muovono nel range della “bassa trasparenza”. Jones Lang
LaSalle mette in evidenza come un alto livello di trasparenza non equivalga
ad assenza di rischio e non garantisca necessariamente alti profitti o
transazioni efficienti. L’alta trasparenza non protegge dalle oscillazioni
del mercato, in quanto anche i più trasparenti veicoli d’investimento del
Real Estate – titoli quotati – possono essere soggetti alla volatilità del
mercato. Il Real Estate Transparency Index 2008 ha integrato il suo modello
d’analisi con diversi nuovi parametri di valutazione, includendo 26 paesi in
più rispetto alla precedente pubblicazione del 2006. Sono stati utilizzati
nuovi sistemi di monitoraggio delle transazioni in riferimento, in
particolare, a termini e condizioni dei finanziamenti, compensi
professionali, servizi di Facility e Project Management. I risultati di
quest’azione di monitoraggio potrebbero essere utili alle società che hanno
l’esigenza di acquisire un quadro chiaro dei costi d’occupazione e di
transazione, o agli investitori istituzionali che desiderano comparare dati
e statistiche di mercato.
Note
1. Il Global Real Estate Transparency Index è una pubblicazione congiunta di
LaSalle Investment Management e Jones Lang LaSalle. Copre 82 paesi in sei
continenti ed è il risultato di un’analisi basata su un modello che
stabilisce 5 parametri chiave necessari a misurare il livello di trasparenza
del mercato Real Estate: monitoraggio delle performance, fondamentali del
mercato, veicoli quotati, norme e regolamenti, gestione della transazione. I
punteggi variano da 1 a 5, dove 1 rappresenta il maggiore livello di
trasparenza, 5 il livello più basso (opacità del mercato). Come risultato
dell’analisi i vari paesi sono classificati nelle seguenti 5 categorie: Alta
trasparenza (punteggio 1), Trasparenza (punteggio 2), Semi-Trasparenza
(punteggio 3), Bassa Trasparenza(punteggio 4), Opacità (punteggio 5).
2. LaSalle Investment Management e Jones Lang LaSalle, attraverso un
approccio che prende in considerazione molteplici parametri e condizioni,
non fanno coincidere il concetto di “bassa trasparenza” con quello di
“corruzione”. La presenza, o l’assenza, di corruzione, è solo una delle
numerose componenti che determinano la trasparenza di un mercato. Altre
componenti includono normative e regolamenti coerentemente applicati e
correttamente interpretati, rispetto della proprietà privata, accessibilità
ai fondamentali del mercato, eticità e professionalità degli operatori di
settore.
LaSalle Investment Management
LaSalle Investment Management, parte del gruppo Jones Lang LaSalle (NYSE:
JLL), è una società globale leader nella gestione di capitali, con $50.4
miliardi di asset in gestione.
Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), la sola società di consulenza nel settore
immobiliare e di gestione di capitali inclusa per tre anni consecutivi nella
lista Forbes delle "400 Best Big Companies", gestisce
operazioni in più di 700 città del mondo attraverso 170 uffici dislocati in
60 paesi. Con un fatturato di $2,7 miliardi nel 2007, l’azienda offre
servizi integrati di consulenza immobiliare che comprendono
servizi di gestione, di mediazione e di investimento a livello nazionale e
mondiale, dedicati a proprietari, utilizzatori finali e investitori. Jones
Lang LaSalle è un’azienda leader sia nella gestione
immobiliare che nei servizi di “facility management”, con un portafoglio di
circa 1,2 miliardi di metri quadrati gestiti in tutto il mondo» (CS della
Società).