30 giugno 2008

«Il valore del mercato finanziario immobiliare ha raggiunto 12mila miliardi di US$12 nel 2007, il 18% in più rispetto all’anno precedente, secondo quanto riporta la più importante pubblicazione di DTZ "Money into Property". Anche le transazioni da investimenti immobiliari internazionali sono cresciute fino a 730 miliardi di US$ nel 2007 ma, dopo l’inversione di rotta che si è avuta nel settore degli investimenti internazionali nel corso dell’anno scorso, DTZ prevede un crollo del 30% nel 2008 fino ad arrivare a circa 500 miliardi di US$.

DTZ rivela che le transazioni immobiliari internazionali dirette sono diminuite di circa il 50% nel primo trimestre del 2008, in confronto allo stesso periodo del 2007. In Gran Bretagna sembra che si siano stabilizzate nel primo trimestre 2008, fermandosi a 7 miliardi di sterline, il 42% in meno del primo trimestre 2007. La rapida correzione della politica dei prezzi di mercato ha visto i rendimenti innalzarsi di 123 punti percentuali dal loro minimo storico avvenuto nell’aprile 2007, e gli investitori stranieri, in particolare fondi tedeschi, fondi posseduti direttamente da stati sovrani e fondi di private equity del Medio oriente e dell’Asia Pacifico mostrano ora interesse per il mercato inglese. Tuttavia, DTZ avverte che il perdurante scollegamento fra i prezzi richiesti da venditori e compratori, che ha contribuito a lasciare in sospeso o ha differito molte trattative, suggerisce che il cambiamento dei rendimenti continuerà ancora in Gran Bretagna ed anche in Europa.

DTZ ritiene che, nella migliore delle ipotesi, il momento peggiore della prima fase della crisi dei mutui ‘sub-prime’ (una grave compressione della liquidità nel settore bancario) possa essere finito, ma che la stretta del credito propriamente detta (in altre parole un marcato irrigidimento della politica dei prezzi e della disponibilità di credito) debba ancora proseguire parecchio, e proseguirà anche nel 2009. Ciò è sostenuto dai risultati dell’intervista condotta da DTZ fra i finanziatori che rivela che il 75% degli intervistati nel mercato europeo prevedono un irrigidimento delle condizioni dei finanziamenti, e il 45% prevede una riduzione dei rapporti tipici fra mutui e valore degli immobili. Inoltre, la maggioranza degli intervistati non prevede alcun sensibile miglioramento del mercato delle cartolarizzazioni di prestiti per immobili, almeno fino al 2009.

Nel frattempo, l’intervista effettuata circa le intenzioni degli investitori rivela che il 62% degli intervistati prevede di aumentare i capitali destinati al settore immobiliare nel 2008, e gli investitori europei e quelli asiatici sono molto più convinti di quelli con sede negli Stati Uniti. Nell’insieme, gli investitori prevedono di aumentare i capitali destinati al settore immobiliare internazionale del 4% in media, e gli investitori dell’Asia Pacifico prevedono di aumentarli del 10%. L’indagine rivela che il 56% di tutti gli intervistati prevede di aumentare l’esposizione verso il mercato immobiliare dell’Asia Pacifico (mentre solo il 15% vuole ridurla), con la Cina che resta il principale centro di interesse per gli investitori, mentre è calato l’interesse verso paesi come il Giappone, l’Australia e Singapore in favore di mercati emergenti come il Vietnam e l’ Indonesia.

Nel frattempo l’indagine rivela un marcato cambiamento delle opinioni circa il mercato del Regno Unito, con solo il 44% degli intervistati che cerca di aumentare la propria esposizione nel 2008 in confronto all’ 80% del 2007. Il valore finanziario degli immobili commerciali in Gran Bretagna è sceso di quasi il 18% dall’estate del 2007. DTZ prevede un’ulteriore caduta del 5% nella seconda metà del 2008 in quanto la crescita dei canoni nel mercato dei conduttori diventa globalmente più negativa, ma i cambiamenti dei valori saranno molto legati al singolo immobile. Il mercato londinese degli uffici è particolarmente vulnerabile, con i canoni che si prevede scenderanno complessivamente del 25% nel 2008 e nel 2009. Comunque, le peggiorate condizioni dei conduttori sono state abbondantemente rispecchiate nei rendimenti degli immobili, che si prevede si stabilizzeranno nel 2009, ad eccezione di qualche settore retail e di qualche immobile di secondaria importanza. DTZ avverte che è improbabile che vi sia una sostanziale ripresa delle transazioni nel Regno Unito prima del 2009, e i profitti degli investimenti rimarranno deboli fino al 2010.

Robert Peto, presidente di DTZ UK & Ireland commenta: "dato che le prospettive di crescita finanziaria sono limitate, l’attenzione degli investitori è tornata ai fondamentali dei conduttori. Nel Regno Unito e negli Stati Uniti una ‘doppia flessione’ dei mercati finanziari rimane un rischio data la vulnerabilità dei mercati dei conduttori di fronte ad una debole congiuntura economica. Al contrario, molti mercati dell’Europa centrale e orientale continueranno a sperimentare una forte crescita dei canoni e le prospettive per l’Asia Pacifico sono buone, con un mercato dei conduttori che tende al rialzo e un crescente accesso agli investimenti."

Paul Sanderson, Direttore della Divisione Ricerca EMEA di DTZ conclude: "Complessivamente prevediamo che le transazioni da investimenti nel 2008 saranno di circa 500 miliardi di dollari, il 30% in meno rispetto al 2007. Questo cambiamento riflette la debolezza della prima metà del 2008 e una successiva modesta ripresa, che è probabilmente guidata principalmente dal mercato dell’Asia Pacifico. Le opportunità di investimento rimangono, specialmente nel mercato indiretto, ed è probabile che crescano nel mercato diretto quando ci si avvicinerà al ‘giusto valore’ negli Stati Uniti e in Europa, con gli investitori con capitale proprio in una posizione particolarmente forte per capitalizzare."» (CS della Società)