12 maggio 2008

Il Rapporto di Tecnocasa riguardante il mercato immobiliare del Veneto recita che «nel secondo semestre del 2007 assistiamo ad una diminuzione, seppur contenuta, dei prezzi degli immobili generalizzata a tutte le realtà urbane, con poche eccezioni sul territorio».
Gli altri elementi emersi nell’ arco temporale in analisi interessano la diminuzione della domanda di immobili, l’ampliamento della forbice tra il prezzo richiesto e quello conclusivo, l’allungamento dei tempi medi di vendita nelle grandi città (questi ultimi raggiungono i 135 giorni, in aumento rispetto ai 118 giorni registrati a giugno). Quest’ultimo dato evidenzia la difficoltà di incontro tra la domanda e l’offerta.

Gli studi redatti in base al profilo dimensionale dichiarano che la diminuzione dei prezzi più sensibile si è registrata nelle grandi città con percentuali negative ( 1,5%), seguite dai capoluoghi di provincia (0, 9%) e da i comuni dell’hinterland (0, 8%).
Le grandi città hanno registrato variazioni di prezzi in diminuzione a eccezione di Torino, le cui quotazioni sono stabili e di Palermo che registra ancora un debole segnale di crescita (1,5%). Tra le realtà con la diminuzione dei prezzi più sensibile si segnalano Bologna (3,4%), Verona (3,2%) e Bari (2,9%). Per la prima volta in questo semestre si registrano segnali negativi fra i mercati immobiliari più importanti Milano (1,1%) e Roma (1,6%),. Considerando complessivamente tutto il 2007 le uniche realtà che chiudono ancora con quotazioni in crescita sono Milano, Torino e Palermo.

La città di Verona
Le quotazioni di complessi residenziali a Verona sono diminuite del 2,1%, con una variazione complessiva nell'anno del 5, 5%.
Nel Centro Storico-Filippini si è avuta una discreta performance in seguito ai lavori di ristrutturazione di tipo conservativo su tipologie situate a ridosso di piazza Erbe e in via Filippini. Sono stati ricavati appartamenti di piccolo taglio e poi soluzioni di tre-quattro camere. Tra le zone più richieste quelle che si sviluppano intorno al Duomo, alla Basilica di Sant’Anastasia e nella zona “Sottoriva”. Si tratta di aree storiche che possono raggiungere cifre, per soluzioni signorili e ristrutturate.
Le quotazioni variano rispettivamente dai 6500-6000 euro al metro quadrato ai 5500-5000 euro.
I “Top prices” di 10 mila euro si possono raggiungere per le soluzioni con affaccio su piazza Erbe. La tipologia più ricercata è quella con tre camere da letto.
L’area che presenta un calo di quotazioni ravvisabile nella percentuale dell’ 8,1% è il quartiere di “Borgo Trento” delimitato per tre lati dal fiume Adige che lo racchiude in un'ansa, a Nord confina con il rione di “Ponte Crencano”, e con quello di “ Valdonega”. Quest’ultimo registra una buona domanda a cui però non corrisponde un’adeguata offerta. Le case hanno finiture di qualità, soprattutto quelle in stile liberty. Le metrature più richieste sono superiori a 120 metri quadrati e presentano tagli più grandi rispetto a quelli desiderati nelle zone di “Cesiolo” e “Pindemonte” dove si cercano maggiormente i trilocali.
A seguire tra le macroaree che hanno evidenziato nel semestre una riduzione dei prezzi “Borgo Milano”-“Stadio”- “Navigatori” con la percentuale negativa del 3.9%. Tra i quartieri che hanno registrato contrazioni più sensibili si segnalano Borgo Milano, “Saval”, Navigatori e “Chievo”. Su tutti i sobborghi si segnala una decrescita della domanda contrapposta a una maggiore offerta sul mercato.
Borgo Milano si divide in due zone: l’omonimo e il “Borgo Nuovo”. La prima area è la più richiesta, è semicentrale caratterizzata dalla presenza di piccoli condomini edificati negli anni ’60 e da alcune soluzioni indipendenti in stile liberty. La stima per un medio usato è di 1900 euro al metro quadrato, il calo delle quotazioni ha interessato soprattutto le tipologie usate. Le soluzioni di nuova costruzione hanno registrato prezzi stabili.
Borgo Nuovo quartiere di più recente costruzione, vi sono diverse soluzioni di edilizia recente sorte grazie ai PEEP - Piani edilizia economica e popolare- edificate negli anni ’60 e ’70. Per un usato economico si spendono cifre medie valutabili intorno ai 1300 euro al metro quadrato.
In tutte le aree la contrazione delle quotazioni è da ricercarsi principalmente nella minore capacità di spesa dei potenziali acquirenti. In diminuzione del 2, 4% le quotazioni delle abitazioni situate a “Borgo Venezia” e nel quartiere “Musicisti”.
A Borgo Venezia dove la maggioranza degli acquirenti fa ricorso al mutuo per poter finanziare l’acquisto dell’immobile, la stretta creditizia in atto ha ridimensionato la disponibilità di spesa, soprattutto degli acquirenti stranieri che comunque rappresentano una minima parte della zona. Anche i compratori italiani, per lo più lavoratori dipendenti, mostrano una maggiore difficoltà. Il quartiere situato nella prima periferia della città, offre soprattutto abitazioni risalenti alla fine del 1800 e inizio del 1900, alcune in stile liberty (ristrutturate costano mediamente intorno a 2700-2800 euro al metro quadrato).
In lieve calo i prezzi delle abitazioni in zona Musicisti. Al confine tra il quartiere Musicisti e “Borgo Santa Croce” si possono acquistare villette singole e a schiera. Una soluzione singola con annesso giardino può superare 1 milione di euro, mentre per una tipologia a schiera si spendono mediamente 500-600 mila euro.
La domanda di abitazioni nella zona proviene principalmente da famiglie che chiedono tagli medio-grandi (trilocali e quattro locali) e con una disponibilità di spesa media intorno a 215 mila euro. Sono decisamente diminuiti gli acquisti per investimento, a causa di una minore disponibilità economica degli investitori. La zona comunque registra ancora un discreto mercato delle locazioni alimentato da studenti che frequentano l’Università con sede nella vicina “Veronetta”.
L’offerta immobiliare del quartiere riguarda prevalentemente condomini degli anni ’70, valutati se ristrutturati 2100-2200 euro al metro quadrato nel caso contrario 1700-1900 euro al metro quadrato.
La domanda immobiliare registra una diminuzione di monolocali (0, 2%) e di bilocali (0, 7%). In aumento quella di trilocali (5.3%), quattro locali (1%) e cinque locali (0,6%).
In aumento la presenza di tutte le tipologie ad eccezione di cinque locali che diminuiscono del 6,1%.

Padova
Nel secondo semestre del 2007 le quotazioni immobiliari di Padova sono diminuite in percentuale dello 0, 3% a eccezione del quartiere del Centro Storico dove le stime sono rimaste stabili e si registra un allungamento delle tempistiche di vendita ed una maggiore attenzione al rapporto qualità/prezzo soprattutto nella fascia di spesa entro i 300 mila euro. Tiene sempre bene il mercato degli immobili di prestigio dove si richiedono cifre oltre 700-800 mila euro. Su questo segmento le zone più ambite sono quelle situate in via Roma, a ridosso della basilica di S.Antonio e la zona del “Prato della Valle” che è stata rivalutata in seguito a una serie di interventi di riqualificazione. Tra le tipologie più ricercate l’attico che può arrivare sino al milione di euro e l’”Occhio di Portico”. Quest’ultimo è un appartamento indipendente che si sviluppa su più livelli con affaccio sui portici e può arrivare a costare anche 4500-5000 euro al metro quadrato (ristrutturato). Punte di 7 mila euro al metro quadrato si raggiungono nei pressi dello storico “Caffè Pedrocchi”.

Rovigo
La diminuzione del 5, 2% delle quotazioni immobiliari di Rovigo, avvenuta nella seconda parte del 2007, è stata determinata dalla presenza di nuove costruzioni sorte alla periferia della città che hanno aumentato l’offerta degli immobili sul mercato e ne hanno calmierato i prezzi. Il target medio ha una disponibilità di spesa che si aggira intorno a 200 mila euro. La tipologia più richiesta è il trilocale. Particolarmente apprezzata la presenza di una cucina abitabile e soprattutto del box, molto difficile da trovare. Tra le zone più richieste ci sono piazza Garibaldi e piazza Vittorio Emanuele dove però si realizzano poche compravendite (molti immobili sono di proprietà di enti pubblici o di Istituti di Credito) e per una soluzione ristrutturata si pagano cifre medie di 2000-2200 euro al metro quadrato. A seguire, nelle preferenze dei potenziali acquirenti, c’è la zona del “Sacro Cuore” dove ci sono case indipendenti costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 (case unifamiliari, bifamiliari e trifamiliari). Per un buon usato si spendono cifre medie di 1500-1600 euro al metro quadrato . Per una soluzione indipendente si parte da valori di 300 mila euro.

Treviso
Stabili le quotazioni delle abitazioni a Treviso nella seconda parte dell’anno.
Le residenze più prestigiose si concentrano nelle zone situate a ridosso del Duomo, di Piazza dei Signori e nel rione di “Città Giardino” dove per una soluzione ristrutturata signorile si spendono mediamente 4500 euro al metro quadrato.
Condomini, case singole e bifamiliari, costruiti a cavallo degli anni ’50 e ’60 sono disponibili nel rione di “S. Maria del Rovere” a prezzi medi di 1600-2000 euro al metro quadrato. Il quartiere di “San Pelaio” offre tipologie di edilizia popolare.

Venezia– Mestre
Nel secondo semestre del 2007 le quotazioni di Venezia sono diminuite dell’1,1%. Entrando nel dettaglio dei quartieri si segnala stabilità per le quotazioni a “Carpenedo” e “Favaro”. Nel primo quartiere si registra un mercato dinamico, caratterizzato da una disponibilità di spesa media che si aggira intorno ai 250 mila euro. Il target di acquirenti è molto eterogeneo e spazia dal single professionista fino ad arrivare alla famiglia. Si cercano trilocali e quattro locali. Le zone più richieste sono piazza Carpenedo, viale Garibaldi ed il centro storico che offre residenze di pregio risalenti al 1700 e al 1800 le cui stime possono raggiungere i 3500 euro al metro quadrato se affacciano su piazza Ferretti. Quotazioni più basse intorno ai 2900 - 3000 euro al metro quadrato per le abitazioni di pregio situate in viale Garibaldi. Limitrofo a Mestre sorge “Favaro” dove acquistano soprattutto coloro che decidono di lasciare Venezia per trasferirsi sulla terraferma. Per una soluzione nuova si pagano mediamente 2000-2300 euro al metro quadrato.
Stabili le quotazioni di Marghera dove si cercano soprattutto trilocali e la disponibilità media dei potenziali acquirenti si aggira intorno a 140 mila euro. La zona più richiesta è quella centrale dove si concentrano piccoli contesti condominiali costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60. Disponibili anche le soluzioni indipendenti. Per un buon usato si spendono mediamente 1800-2000 euro al metro quadrato.

Vicenza
In diminuzione del 2,3% nella seconda parte dell’anno le quotazioni degli immobili a Vicenza.
In lieve aumento i costi delle abitazioni siutate nel quartiere “Trieste”, di cui si apprezza in particolare la vicinanza al centro. Per un buon usato si valutano cifre medie di 1400-1500 euro al metro quadrato per arrivare a 2000-2200 euro al metro quadrato per le tipologie ristrutturate.
Più distanti dal centro sono disponibili soluzioni in contesti condominiali costruiti a partire dagli anni ’60 valutati da 1200 a 1400 euro al metro quadrato, a seconda che siano in buone condizioni o ristrutturati. Tra le zone più richieste si segnala “S. Andrea-Araceli” dove prevalgono i condomini degli anni ’60-’70.
Chi desiderasse una soluzione indipendente può optare per le zone di “Anconetta” ed “Ospedaletto” dove si può spaziare dal rustico da ristrutturare alla villetta a schiera per arrivare alle abitazioni singole di pregio. Negli ultimi mesi si registra un aumento della domanda di immobili in locazione anche se questo non si è tradotto in un aumento dei canoni.
Si ridimensionano anche le quotazioni immobiliari del quartiere “San Felice”, soprattutto sulle tipologie usate. In particolare sono state penalizzate le abitazioni rientranti nella fascia di spesa compresa tra 100 e 200 mila euro. Oltre i 200 mila euro le difficoltà sono minori perché si tratta spesso di acquirenti che hanno effettuato una permuta.
In diminuzione le valutazioni degli immobili al rione di “San Pio X” dal momento che la presenza in zona di abitazioni vetuste (risalgono mediamente agli anni ’50-’60) e in edilizia popolare ha spinto molti acquirenti ad optare per altre zone della città come “Casale” e “Bertesinella”. Le transazioni nei due rioni presentano valori variabili dai 1800-1850 euro al metro quadrato.
Anche a “Bertesina” le quotazioni si sono ridotte dal momento che il quartiere non è molto servito ed è posizionato alla periferia della città. E’ sorto negli anni ’70, con case singole e bifamiliari valutate mediamente 1400-1500 euro al metro quadrato. Al momento ci sono appartamenti e villette a schiera di nuova costruzione. In queste zone la tipologia più richiesta è il quattrolocali, a seguire sono le soluzioni bifamiliari e poi le villette a schiera.
I quartieri di “Riviera Berica” e zona Stadio presentano le seguenti quotazioni: per un medio usato si spendono mediamente 1350 euro al metro quadrato. Intorno allo Stadio le residenze risalgono agli anni ’60-’70 e gli appartamenti da ristrutturare costano mediamente 1400-1500 euro al metro quadrato.