08 aprile 2008

Secondo un Report diffuso da Jones Lang LaSalle in data 8 aprile, il volume totale degli investimenti immobiliari nel 2007 si è attestato a quota € 7.1 miliardi (-3% rispetto al 2006).

«Il settore direzionale si conferma il target preferito dagli investitori con € 2,9 miliardi (+4% rispetto al 2006), un volume complessivo che rappresenta il 41% sul totale degli investimenti in Italia.

Stabili gli investimenti negli altri settori, con un leggero calo per quanto riguarda il retail (-13% rispetto al 2006). Dopo il livello record raggiunto nel 2006 (€ 2,3 miliardi), gli investimenti retail si attestano a quota circa € 2 miliardi, offrendo sempre grandi potenzialità di sviluppo, considerando tutti i preliminari siglati nel corso del 2007 che si concretizzeranno nei prossimi anni. Il volume totale investito nel settore della logistica raggiunge quota 465 milioni di euro (+4,5% rispetto al 2006), con un incremento delle operazione di Sale&Leaseback che hanno rappresentato il 32% circa del totale degli investimenti.

Osservando la distribuzione territoriale degli investimenti immobiliari, Milano si conferma anche nel 2007 il mercato preferito dagli investitori, grazie alla maggiore disponibilità di prodotto, seppur in calo del 17% rispetto al 2006. In calo anche il volume degli investimenti nel mercato di Roma: il 37% in meno rispetto allo scorso anno. Ciò premesso, la tendenza più interessante del 2007 è rappresentata dall’incremento delle transazioni al di fuori dei due mercati consolidati di Milano e Roma. Per quanto riguarda il settore degli uffici, invece, il mercato delle cosiddette secondary location non registra una crescita importante, a causa della scarsità dell’offerta e della ridotta trasparenza dei mercati locali.

Rispetto al 2006 è aumentato significativamente il volume degli investimenti cross border, il cui peso sul totale investito è aumentato dal 41% al 58%. I fondi immobiliari chiusi non quotati si sono distint ancora una volta come il gruppo più attivo fra gli investitori stranieri, con una quota del 28% sul totale degli investimenti cross border (€ 1.180 miliardi), seguiti dai fondi aperti tedeschi con una quota del 21% sul totale (€ 880 milioni).

I fondi italiani non quotati sono stati i principali protagonisti fra gli investitori italiani nel 2007, con una quota che rappresenta il 39% del totale degli investimenti domestici. Il volume raggiunto è di € 1.2 miliardi, la metà del 2006, anno in cui gli investitori nazionali erano stati molto più attivi.

Commenta Patrick Parkinson, AD di Jones Lang LaSalle Italia e Responsabile del settore Capital Markets: “E’ difficile dire in che misura la crisi americana detta credit crunch, iniziata nell’agosto del 2007, abbia avuto un impatto sull’attività di investimento. Nel secondo semestre dell’anno, periodo in cui i segnali della crisi avrebbero dovuto manifestarsi, è stato registrato il 56% del volume totale degli investimenti, ma è importante evidenziare che molte delle transazioni avvenute in questo periodo erano state negoziate nel primo semestre dell’anno. Nel 2006 solo il 40% del totale degli investimenti è stato registrato nel secondo semestre, ma in quel periodo era entrata in vigore la legge Bersani, che ha accresciuto notevolmente i costi a carico degli investitori, causando un forte rallentamento nelle transazioni”

I rendimenti sono diminuiti durante tutto il 2007, fino a toccare i livelli più bassi del mercato. Negli ultimi due anni la compressione dei rendimenti attesi ha portato i ricavi totali (income return + capital growth) su livelli molto elevati. Oggi però è indubbio il fatto che i tassi di rendimento attesi stiano aumentando. Alla fine dell’anno si è assistito ad una lenta risalita che continuerà nel 2008. Le offerte apparse sul mercato verso la fine del 2007 hanno incontrato notevoli difficoltà nel reperimento dei finanziamenti necessari. Al momento in Italia non si sono manifestati in modo evidente gli effetti del credit crunch sui valori di vendita, ma riteniamo che questi abbiano subito un impatto al ribasso, con un conseguente rialzo dei rendimenti. Questa variazione dei rendimenti è da considerarsi ancora modesta se paragonata a quella d’altri mercati, in particolar modo a quella del Regno Unito. Questo dato può ricondursi alla minore esposizione della comunità finanziaria italiana alla crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti: in Italia si e’ investito meno nei prodotti legati ai mutui subprime, con un impatto limitato sul mercato. Nell’ambito del mercato italiano degli investimenti si fa meno ricorso alla leva finanziaria rispetto a quanto avviene negli USA, con un minor effetto legato alla riduzione del credito.

E’ difficile prevedere quale sarà lo scenario 2008 per il mercato degli investimenti immobiliari in Italia, visti i continui segnali di rallentamento dell’economia italiana e la crisi dei mercati internazionali provocata a catena dal credit crunch americano. A questo proposito, continua Patrick Parkinson: “La sensazione prevalente è che, almeno fino alla fine dell’estate, si assisterà, da parte degli investitori, ad un atteggiamento d’attesa, di “wait and see”, per osservare come evolverà la situazione e decidere poi quando e in che direzione orientare l’attività di investimento. E’ però prevedibile che, per quanto riguarda gli investitori, gli “equity buyer” siano i più attivi sul mercato, visti gli ormai noti problemi di liquidità per l’ottenimento di finanziamenti da parte di chi opera con un’alta leva finanziaria”» (CS della Società)