07 aprile 2008

Nel 2007 le quotazioni della capitale sono diminuite dello 0.9% in particolare in seguito alla performance negativa (-1.6%) registrata nel secondo semestre dell’anno.

 

1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
+10.5%	+12.5%	+15.8%	+11.6%	+13.5%	+12%	+9%	+6.5%	-0.9%

Stabili le quotazioni immobiliari nel Centro di Roma dove il mercato vede protagonista il trilocale, acquistato da famiglie, da single e, negli ultimi tempi, anche da genitori di studenti fuori sede.

Tra le aree più richieste, dove però si registra poca offerta, quella che si sviluppa intorno a largo di Torre Argentina, piazza di Spagna, piazza del Popolo e via Frattina.

La domanda tende ad orientarsi verso tipologie situate ai piani alti, luminosi, dotati di ascensore, con la presenza di spazi esterni. Si preferiscono le tipologie da ristrutturare. Chi vende in genere lo fa per spostarsi in altre zone della città, più tranquille e senza problemi di parcheggio.

Tra gli acquirenti si registra una discreta presenza di stranieri (spagnoli, americani e francesi in testa) e di imprenditori che vogliono avviare attività di Bed and Breakfast.

Sempre nel cuore di Roma sono molto apprezzate le abitazioni situate nel quartiere Prati, di interesse soprattutto per coloro che lavorano presso il Palazzo di Giustizia. L’offerta abitativa della zona contempla soprattutto tagli molto grandi, da 150-180 mq. Tra gli immobili più ambiti quelli situati sul lungotevere Marzio e che si affacciano su Castel S. Angelo. Le quotazioni in questo caso possono raggiungere anche 9000 € al mq e superarle se si tratta di pezzi unici.

Il mercato delle locazioni segnala stabilità e gli affittuari sono quasi sempre persone che transitano su Roma per motivi di lavoro o di studio.

Quotazioni in leggero ribasso nei quartieri di Trastevere e di Porta Portese dove l’interesse è sempre elevato anche se negli ultimi mesi le tempistiche di vendite si sono decisamente allungate. Gli acquirenti si suddividono abbastanza equamente tra coloro che usano per sé l’abitazione e coloro che invece decidono di investire per poi metterlo a reddito o, talvolta, intraprendere anche una attività di Bed and Breakfast. Uno degli elementi più ricercati nell’abitazione in zona è la presenza del terrazzo. Il mercato immobiliare è decisamente eterogeneo: le abitazioni signorili, per una clientela più d’elite, si concentrano soprattutto in piazza S. Maria a Trastevere (con soffitti alti, travi a vista), appannaggio di una clientela più d’elite, ma nel quartiere ci sono anche soluzioni costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’70 valutate in buone condizioni anche intorno a 6000 € al mq.

In salita le quotazioni degli immobili nella zona di Parioli-Pinciano, quartiere di pregio della città dove la domanda di abitazioni è sempre sostenuta. Ad alimentarla soprattutto famiglie di professionisti dal momento che i prezzi della zona possono toccare anche punte di 10 – 11 mila € al mq. Il taglio più richiesto è quello di ampia metratura, oltre i 140 mq . In testa alle preferenze dei potenziali acquirenti resta l’attico. Chi cerca casa in zona chiede una tipologia di rappresentanza, la presenza di ampi spazi esterni e la tranquillità. Molto ambite le soluzioni situate a ridosso di Villa Torlonia, intorno a piazza Caprera e quelle comprese tra piazza Verdi e Villa Borghese. Il mercato delle locazioni è rimasto stabile e con una domanda sempre dinamica.Sul quartiere infatti insistono numerosi uffici, sedi di ministeri ed ambasciate e l’Università L.u.i.s.s.

Tra le macroaree che hanno registrato un ribasso maggiore si registra quella di Prati-Francia (-3.5%) in seguito alla sensibile riduzione dei prezzi registrata nel quartiere della Camilluccia, in particolare sui tagli compresi tra 120-140 mq che è la tipologia più compravenduta nella zona. Hanno tenuto bene le abitazioni di lusso, quelle per cui si richiede una disponibilità di spesa oltre il milione di € e i piccoli tagli, come monolocali e bilocali ma solo se dotate di standard qualitativi elevati. Infatti negli ultimi mesi gli acquirenti del quartiere sono stati decisamente più selettivi e hanno scelto gli immobili in grado di garantire tranquillità, dotati di spazi esterni e posto auto. Il quartiere presenta delle strade di particolare prestigio, via della Camilluccia e viale Cortina d’Ampezzo, dove si concentrano condomini signorili e ville unifamiliari di prestigio, immobili per i quali difficilmente si scende sotto una spesa media di 400 mila €.

La restante offerta immobiliare riguarda soluzioni in edilizia civile costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’60. Il quartiere sorge al confine con Prati, dove ha sede il Tribunale di Roma e non lontano dalla Farnesina. Questo comporta anche una discreta presenza di persone che cercano immobili in affitto e che determinano un discreto movimento sul mercato delle locazioni dove però non si registrano aumenti dei canoni.

A seguire, tra le macroaree che hanno registrato un ribasso maggiore dei prezzi si segnala quella di San Giovanni-Roma Est con il 2.5%. Ad aver sofferto maggiormente la zona di Tor Vergata in seguito al ridimensionamento della disponibilità di spesa media dei potenziali acquirenti. Ad essere penalizzati sono stati soprattutto i tagli grandi, mentre hanno tenuto i tagli più piccoli come i monolocali e i bilocali. La tipologia in assoluto più richiesta è il trilocale e la domanda è alimentata prevalentemente da giovani coppie e famiglie. L’offerta abitativa si divide tra le tipologie della fine degli anni ’90 situate nella zona di Tor Vergata Nuova, compresa tra la Tuscolana e l’uscita Roma- Napoli dove si possono raggiungere anche 3000 € al mq e la zona più popolare, sorta negli anni ’40-’60, dove si realizzano poi la maggioranza delle compravendite. Al momento non ci sono interventi di nuova costruzione. Le ultime sono state realizzate in edilizia 167 in un’area adiacente all’Università. Stabile il mercato delle locazioni che vede protagonisti sia gli studenti che le famiglie. Per un posto letto si spendono cifre medie di 220-250 € al mese. Tra gli elementi che sembrano sempre più importanti per vendere gli immobili ci sono la disposizione degli spazi e le condizioni dello stabile e in generale la zona circostante l’abitazione.

In diminuzione per la minor disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e l’allungamento delle tempistiche di vendita, le quotazioni di piazza Tuscolo e Metronio. In piazza Tuscolo e nelle aree limitrofe acquistano soprattutto famiglie (tagli oltre 65 mq) e giovani coppie e single (tagli inferiori a 65 mq). Gli immobili risalgono al periodo compreso tra gli anni ’20 e gli anni ’50. Si segnalano numerose richieste in via Gallia e traverse perché più tranquille e dove le quotazioni di un medio usato possono arrivare anche a 4000 € al mq e per le soluzioni indipendenti in via Olbia, Luni e Metaponto la cui offerta è molto bassa. Si registrano acquisti per investimento soprattutto da parte di genitori di studenti universitari provenienti dalla Calabria, dalla Puglia e dalla Sicilia che acquistano prevalentemente bilocali con una spesa media che non supera i 250-300 mila €. Nella zona di piazza Metronio si cercano bilocali e trilocali, soprattutto da parte di un target medio – alto visto che i prezzi sono abbastanza elevati. Sempre più importante è la presenza del balcone o comunque di uno spazio esterno. L’attico, con affaccio sulle mura, è la tipologia più gettonata da un certo tipo di acquirenti. In diminuzione gli studenti che cercano un alloggio in affitto perché preferiscono spostarsi nelle vicine zone della Casilina e della Prenestina.

Un’altra macroarea che ha segnalato una contrazione delle quotazioni è quella di Cassia- Torrevecchia dove si registra una diminuzione del 2.1%. Tra i quartieri cha hanno registrato un ridimensionamento dei prezzi, soprattutto degli immobili usati, c’è l’Aurelia. La causa è da ricercarsi nella maggiore offerta sul mercato e, di conseguenza, in una maggiore riflessione da parte degli acquirenti. Il prezzo delle nuove costruzioni è stabile, soprattutto sui tagli fino a 70 mq.

Le tipologie immobiliari più richieste sono il bilocale ed il trilocale, comunque tagli compresi tra 50 e 80 mq. Si registra una discreta presenza di abitazioni acquistate per investimento, alcune anche già occupate per spuntare uno sconto sul prezzo iniziale.

Tra le zone più richieste quella che si sviluppa intorno all’Hotel Ergife, caratterizzata da vie chiuse e da aree verdi e dove sono disponibili appartamenti in palazzine costruite negli anni ’70. Una soluzione mediamente ristrutturata costa dai 4000 ai 4500 € al mq. Prezzi più bassi si registrano nel tratto compreso tra piazza Irnerio e l’hotel Ergife, caratterizzato dalla presenza di palazzine costruite circa 50 anni fa.

In zona Fontanile Arenato, adiacente alla stazione, sono disponibili appartamenti di nuova costruzione, ultimati ed ancora in corso di ultimazione, con prezzi compresi da 4000 a 5500 € al mq.

In diminuzione dell’1.0% le quotazioni della macroarea di Monteverde-Aurelio, dove si registrano dinamiche negative a Portuense-Affogalasino e Marconi-Oderisi da Gubbio.

Portuense-Affogalasino, risente in negativo dell’ubicazione tra il quartiere Monteverde, dove comprano acquirenti con una disponibilità di spesa medio-alta ed il quartiere Trullo, con un’offerta immobiliare più popolare, a costo più contenuto. Di conseguenza i proprietari degli immobili del quartiere Portuense hanno dovuto rivedere verso il basso le loro richieste per renderli più appetibili sul mercato. A cercare casa in questa zona, apprezzata per la tranquillità, la presenza di aree verdi e la vicinanza al centro, sono soprattutto famiglie e giovani coppie. Si segnalano acquisti da parte di stranieri (egiziani e cinesi) impiegati nei settori della ristorazione e del commercio. Prevalgono le palazzine costruite tra la fine degli anni ’70 e gli inizi degli anni ’80. Un appartamento ristrutturato costa intorno a 4000 € al mq, da ristrutturare 3600 € al mq. Completati i lavori per la costruzione di alcune palazzine, con monolocali e bilocali. Il prezzo del nuovo supera i 5000 € al mq. In calo le quotazioni anche nella zona di Marconi-Oderisi da Gubbio dove acquistano famiglie che effettuano permute e genitori di studenti universitari provenienti dal sud Italia. In questo quartiere infatti c’è la sede della Terza Università. La tipologia più richiesta è il bilocale per il quale si spendono mediamente 280 mila €. Tra i lavori in corso sul quartiere ci sono quelli per la ristrutturazione degli edifici dell’ex area Miralanza che saranno destinati ad uso direzionale. In piazza Fermi inoltre è prevista la costruzione di una fermata della nuova linea 3 della metropolitana di Roma. In diminuzione la domanda di box auto, anche grazie alla costruzione negli scorsi anni di numerosi box nell’intera area. Ad esempio in via Oderisi da Gubbio sono stati costruiti circa 200 box sotterranei.

Anche nella macroarea di Villa Ada-Montesacro si registra una contrazione dei prezzi dell’1.4%. Tra i quartieri che hanno segnalato una riduzione maggiore segnaliamo Montesacro-Ossola dove si è registrato un calo della disponibilità di spesa in coloro che hanno espresso volontà di acquistare ed una maggiore selettività della domanda in coloro che avevano già stanziato un budget minimo di spesa. Tra le tipologie più richieste ci sono il bilocale ed il trilocale, anche perché il quartiere offre pochi tagli grandi. Gli acquirenti si dividono equamente tra giovani coppie e genitori di studenti universitari, dal momento che la zona è comoda per raggiungere sia la Sapienza che la L.u.i.s.s. Questo tipo di acquirenti predilige il bilocale ed il trilocale da assegnare al figlio e farlo condividere con altri studenti. Il parco immobiliare del quartiere, prevalentemente popolare, risale alla fine degli anni ’50 e alla prima metà degli anni ’60. Fa eccezione la zona di Città Giardino, caratterizzata da tipologie più signorili in contesti condominiali più raccolti e valutati anche 4000 € al mq (se di piccolo taglio). Tra le caratteristiche più apprezzate la presenza di spazi esterni vivibili e la vista sul Parco dell’Aniene.

In aumento invece le quotazioni immobiliari nel quartiere di Talenti, trascinate anche dall’effetto dell’immissione sul mercato degli immobili rientranti nel progetto "Rione Rinascimento" che ha portato alla nascita numerosi appartamenti negli ultimi anni, quasi tutti di tipologia signorile, in contesti condominiali di alto livello e compravenduti a prezzi medi intorno a 6000 € al mq.

Non lontano poi è sorto "Porta di Roma", il centro commerciale più esteso d’Europa. Da aggiungere poi che il quartiere è migliorato anche con la creazione dello svincolo (Vigne Nuove-Bufalotta) per il GRA. Gli immobili di tipologia signorile sono stati costruiti tra la seconda metà degli anni ’60 e la prima metà degli anni ’70. Non mancano soluzioni degli anni ’90. La tipologia più richiesta è il trilocale ed il target medio è rappresentato soprattutto da coppie giovani. Molta attenzione è posta alla luminosità degli immobili e alla presenza del box e del posto auto. Gli immobili più esclusivi si concentrano in via Bracco e in via Tozzi. Da segnalare la nascita di numerose costruzioni intorno al centro commerciale "Porta di Roma", la maggior parte delle quali ormai ultimata e compravenduta a prezzi medi di 4000 € al mq. In futuro si prevede anche la riqualificazione del parco Talenti che sarà migliorato con delle passeggiate equestri e pedonali.

Abbastanza stabili le quotazioni degli immobili nella macroarea di Policlinico-Pietralata che sono diminuite dello 0.7%. Si registrano però ancora delle realtà caratterizzate da un mercato positivo, tra cui San Basilio-San Cleto da attribuirsi ad un aumento delle richieste soprattutto da parte di coppie giovani che qui trovano prezzi accessibili e tagli piccoli. A contribuire a questo aumento di richieste la presenza di prezzi più elevati nei quartieri limitrofi che ha spinto soprattutto chi ha dei budget più limitati ad acquistare in zone più accessibili.

Il quartiere è discretamente servito ed in futuro sarà interessato anche dal prolungamento della metropolitana B. Sono in corso interventi sulla viabilità che dovrebbero snellire il traffico della zona. Il quartiere di San Basilio si è sviluppato intorno agli anni ’50-’60 ed il taglio più diffuso sono i bilocali di 40-50 mq, molto ambiti tra le giovani coppie o famiglie con un figlio. Più numerose le richieste per gli immobili di San Cleto perché più vicino al quartiere Talenti. In futuro si prevedono nuove costruzioni sulla via del Casale di San Basilio dove sorgeranno anche un centro commerciale e alcune soluzioni residenziali.

In calo le quotazioni degli immobili intorno a Piazza Bologna. In particolare la flessione riguarda i tagli oltre i 100 mq. Tengono le quotazioni di bilocali e di monolocali che registrano comunque una buona domanda.

Per quanto riguarda lo stato di conservazione si registra una preferenza per le soluzioni già ristrutturate da parte di coloro che optano per i tagli piccoli e verso quelle da ristrutturare e da personalizzare per i tagli più grandi. Un discreto numero di acquirenti sono genitori di studenti universitari e giovani coppie che acquistano come prima casa o famiglie che cambiano il proprio immobile. In diminuzione la componente di investimento.

Tra le zone più richieste ci sono piazza Bologna, via Lorenzo il Magnifico, via Livorno, via Stamina apprezzate soprattutto per la presenza di palazzine degli anni ’30-’50 dalle finiture medio – elevate. Tra le caratteristiche più ricercate dagli acquirenti ci sono il posizionamento dell’immobile al piano intermedio, la presenza di spazi esterni, la luminosità e la tranquillità.

In diminuzione le quotazioni dei box dal momento che numerose tipologie di nuova costruzione sono state immesse sul mercato. Mercato stabile anche per le locazioni, alimentate soprattutto dagli studenti universitari e dai professionisti.

In diminuzione dell’1.6% le quotazioni degli immobili anche a Roma Sud dove si segnala una riduzione delle quotazioni a Ostia Mar Rosso e nella zona di Fiera di Roma. A Ostia, dove acquistano soprattutto giovani coppie e single i potenziali acquirenti si dimostrano poco disposti a pagare le cifre richieste dai proprietari. Esclusiva e ricercata l’area di Ostia Levante, ben servita, con la presenza di un teatro, scuole, piscine e parcheggi. Il prezzo di un bilocale ristrutturato da 40-50 mq al secondo piano costa circa 220-230 mila €.

Da segnalare l’esistenza di un progetto di riqualificazione detto "Mare di Roma", che ha come obiettivo fondamentale il rilancio del litorale laziale e in particolare di Ostia.

Numerosi i lavori in corso sul territorio romano e tra questi citiamo il proseguimento della riqualificazione del quartiere Ostiense dove sono iniziati i lavori degli ex Mercati Generali per la nascita della "Città dei Giovani", la "Città dei sapori" ed un complesso Termale.

Sempre ad Ostiense sorgerà il Campidoglio 2, ovvero la nuova sede per gli uffici del Comune che saranno dotati di bar, parcheggi, mense. Sempre in questo quartiere stanno partendo i lavori per la nascita di centinaia di appartamenti di prestigio ed un circolo sportivo.

Anche l’area dall’Eur fino al mare è destinata a svilupparsi notevolmente in futuro, essendo interessata da progetti importanti, tra cui la Nuova Fiera di Roma, ormai a buon punto. Sempre in quest’area sorgerà l’ateneo di Roma 3.

All’Eur segnaliamo il progetto che ridisegna l’area delle Torri che una volta ospitavano gli uffici del Ministero delle Finanze. Le Torri sono destinate a cadere e al loro posto sorgerà una struttura di dieci piani, riscaldata da pannelli solari che ospiterà un moderno centro di residenze, uffici, negozi di pregio.

Un altro progetto interesserà la zona della Romanina ed ospiterà uno spazio da destinare ad aree verdi, a residenziale, servizi ed altre attività terziarie. L’area della Romanina sorge ad est della città, all’esterno del GRA, dove hanno sede l’Università di Tor Vergata,il Nuovo Palazzetto dello Sport, il Nuovo Polo Tecnologico. Avrà anche il prolungamento della metropolitana.

Lavori in previsione anche per Tor Vergata dove oltre allo Stadio del Nuoto, sorgerà il nuovo rettorato dell’Università ed altri impianti in previsione dei mondiali di Nuoto del 2009.

Importanti interventi saranno messi in atto per la creazioni di residenze universitarie a Tor Vergata, Pietralata e San Paolo. I primi lavori partiranno proprio da Tor Vergata a gennaio con 1500 posti letto. Per i prossimi quattro anni in totale la capitale si vorrà dotare di 12 mila posti letto.

Importanti interventi riguarderanno le linee metropolitane in particolare la Metropolitana C, i cui capolinea saranno Pantano e Grottarossa. Ad aprile è stato aperto il primo cantiere nel quartiere Prenestino-Labicano. La prima tratta, San Giovanni-Alessandrino, dovrebbe essere attivata a Marzo 2011. La linea prevede 30 stazioni. Allo studio anche la linea D che si svilupperà da nord, in zona Ojetti, a sud, all’Eur. In mezzo, Prati Fiscali, i quartieri Nomentano e Salario (fermate Verbano, Buoenos Aires e Fiume), il centro storico con le fermate Spagna, San Silvestro e Venezia e Trastevere prima di arrivare in zona Marconi.


Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
 

Gennaio ‘08	10.9%	36.9%	34.4%	13.1%	4.7%
Luglio ‘07	10.2%	37.6%	34.6%	13.0%	4.6%

L’analisi della domanda da luglio a gennaio rileva un incremento di richieste di monolocali (+0.7%), una diminuzione della richiesta dei bilocali (-0.7%). In diminuzione la richiesta dei trilocali ed in lieve aumento la domanda di quattro locali e cinque locali.

Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali

L’analisi dell’offerta su Roma evidenzia da luglio a gennaio un aumento dell’offerta di monolocali (+0.4%), quattro locali ( +2.0%) e di cinque locali (+1.5%). In diminuzione invece la presenza sul mercato di trilocali (-2.7%) e di bilocali (-1.2%).

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa