11 marzo 2008

«La Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari ha reso noti i dati relativi all’andamento del mercato immobiliare urbano e turistico del 2007. Nella prestigiosa sede Ascom di via Massena 20 a Torino, Fimaa Piemonte ha presentato il Listino Prezzi 2007 degli Immobili di Piemonte e Valle d’Aosta. A illustrare i dati al pubblico e ai professionisti del mondo immobiliare, Maria Grazia Savant Ros, Presidente Fimaa Piemonte, Alessandro Berlincioni, Coordinatore del Listino Prezzi e Stefano Stanzani, Docente e Ricercatore all’Università di Bologna.

Questa pubblicazione, giunta alla sua nona edizione, mostra la situazione immobiliare delle due Regioni e rappresenta un valido strumento operativo che monitora le complesse dinamiche del Mercato Immobiliare. I dati raccolti e i grafici esplicativi di questo Listino permettono un’analisi congiunturale tra i prezzi di abitazioni, uffici e negozi che, con le altre variabili macroeconomiche, forniscono un’ampia e completa visuale della competitività del Mercato.

In Italia, nei primi sei mesi del 2007, il numero di compravendite residenziali è calato del 3,42% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Analoga situazione per l’ammontare delle erogazioni di finanziamenti oltre al breve termine, passate da 45,6 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2006, a poco meno di 45 nello stesso periodo del 2007 (-1,5%). Le erogazioni del terzo trimestre risultano in controtendenza rispetto ai due dati precedenti: la variazione percentuale annuale del monte erogato passa da -3,4% del secondo trimestre a +0,78% del terzo.

A Torino le variazioni annuali dei prezzi di vendita relative agli appartamenti usati, calcolate da Fimaa Torino per il 2007, si attestano sul 5,4%, mentre in provincia sull’8,8%.

Il Capoluogo piemontese presenta una dinamica degli scambi residenziali e delle erogazioni dei finanziamenti migliore di quella nazionale, con variazioni percentuali annuali dello 0,46%, nel primo semestre dello stesso anno di riferimento e dello 0,09% in provincia. Sempre in provincia risultano nulle le variazioni percentuali del monte mutui erogato nei primi nove mesi del 2007.

Nel Capoluogo subalpino, stando alle elaborazioni su dati dell’Agenzia del Territorio, per i primi sei mesi del 2007, la variazione percentuale del numero di scambi di uffici ha registrato un -12% rispetto allo stesso periodo del 2006, con 174,5 transazioni.

Positivo, invece, il numero di scambi in provincia: 122,2 rispetto ai 97,5 del primo semestre 2006, con una variazione percentuale positiva del 25,3%.

Per quanto riguarda poi il mercato di negozi e laboratori, Torino ha messo a segno un +11,7% nella prima metà del 2007, con 612 transazioni. Gli scambi nel resto della Provincia sono invece diminuiti: 379,8 contro i 411,6 del 2006, quindi -7,7 punti percentuali rispetto al primo semestre dell’anno precedente.

Di seguito una breve panoramica sulla compravendita di case, uffici e negozi nelle province piemontesi, relativa all’andamento del mercato immobiliare del 2007.

ALESSANDRIA: il mercato ha evidenziato una stabilizzazione dei prezzi, lasciando invariati quelli dell’anno precedente. Mentre è aumentata l’offerta di immobili a uso residenziale, si è registrato un calo della domanda, soprattutto per l’edilizia economico/popolare, causato dall’aumento dei tassi di sconto e degli interessi sui mutui. L’accesso più difficoltoso al credito ha comportato l’incremento della domanda di locazioni abitative. Tengono bene infine nell’alessandrino le compravendite e le locazioni degli immobili commerciali ed industriali.

ASTI: l’anno si è chiuso con una sostanziale stabilità dei prezzi, registrando un piccolo arretramento dei volumi scambiati. Nel secondo semestre è stata rilevata una contrazione della domanda e dei prezzi, infatti, la vendita delle abitazioni ha messo in evidenza una decrescita, seppur contenuta, in tutte le zone urbane, ad eccezione delle zone di maggior pregio. Stabile invece l’andamento del mercato delle locazioni in genere.

BIELLA: il Mercato Immobiliare ha evidenziato un’ulteriore flessione della domanda ed un aumento dell’offerta, come già verificatosi nel 2006. Si sono decisamente allungati i tempi medi di vendita, che si sono attestati sui sei mesi. Ciò è dovuto anche al fatto che per molti l’accesso al credito bancario è sempre più difficoltoso. Il settore commerciale e terziario versa in una situazione ancora più negativa, a causa della stasi economico/imprenditoriale.

CUNEO: i prezzi si sono mantenuti sostanzialmente stabili, d’altro canto sarebbe un controsenso economico prevedere un incremento dei prezzi in un periodo in cui l’offerta supera la domanda. Tuttavia non va sottovalutato il ruolo del credito che, con l’aumento dei tassi variabili sui mutui, condiziona le nuove erogazioni e mette in difficoltà le vecchie. Esulano da queste considerazioni gli immobili di pregio che risentono poco delle variabili congiunturali. Decisamente stagnante invece il mercato delle locazioni commerciali.

NOVARA: in città ed in provincia i prezzi degli immobili hanno registrato l’incremento più basso degli ultimi anni. Questa situazione è stata determinata dall’aumento dei tassi d’interesse, dalla diminuzione della domanda di acquisto per immobili da investimento e dall’aumento dell’offerta. In ogni caso, a mantenere vitale il mercato, contribuiranno la volontà di migliorare la propria condizione abitativa, la crescita di nuovi nuclei familiari, quali single e separati, la crescente immigrazione e la propensione degli italiani ad avere la casa di proprietà.

VERBANIA: il mercato residenziale risente sia nel Comune capoluogo sia nel resto della provincia di un calo significativo per quanto riguarda il numero di transazioni effettuate. Si è registrata anche una diminuzione delle erogazioni di finanziamenti oltre il breve termine, destinati all’acquisto di abitazioni da parte di famiglie consumatrici. Il Mercato di uffici e negozi ha fotografato invece l’aumento degli scambi in città ed una diminuzione degli stessi nella provincia.

VERCELLI: l’andamento del numero di transazioni relative al residenziale ha subito una leggera flessione sia nel Comune capoluogo sia in provincia, rispetto al primo semestre del 2006. Le erogazioni di finanziamenti oltre il breve termine sono diminuite nel 2007, così come è diminuito il numero di transazioni nel settore degli immobili commerciali.

I prezzi medi degli appartamenti turistici della montagna torinese sono rimasti stabili rispetto a quelli registrati nel 2006. Da un lato non si è verificato il temuto crollo previsto da alcuni operatori a seguito dell’evento Olimpico, dall’altro le rivalutazioni non hanno permesso di raggiungere capital gain soddisfacenti, perché le perdite annuali, in termini reali, risultano pari all’inflazione annua.

Bardonecchia si conferma la località turistica più cara, con quotazioni massime medie di appartamenti nuovi che raggiungono i 5.500 euro al metro quadro commerciale, seguita da Sestriere con 5.000 euro nel centro della cittadina. Sono prezzi, questi, che indicano un rango medio-alto, ma che non arrivano ai prezzi esclusivi tipici di Cortina e Courmayeur.

Si rilevano, inoltre, interessanti progetti strutturali, come ad esempio a Bardonecchia il ripristino dell’ex "Colonia Medail", appannaggio del mondo universitario, il miglioramento degli impianti sciistici, l’incremento del turismo anglosassone, già presente ed in continuo aumento e l’offerta maggiore di luoghi destinati a pratiche sportive, anche innovative per la regione, quali il polo su ghiaccio.

Il mercato immobiliare in Valle d’Aosta denota un rallentamento della domanda in rapporto all’offerta. Tale rallentamento all’acquisto è dovuto allo sconfinamento al rialzo dei valori commerciali degli immobili.

Il comparto valdostano non ha registrato nel 2007 mutamenti significativi nei valori di mercato, delineando un vero e proprio rallentamento della domanda, nonché una più accorta e difficoltosa corsa all’acquisto.

Nel terziario e nel settore commerciale si è verificata una flessione maggiormente marcata. Stesso discorso per le locazioni sia commerciali sia attinenti alla prima casa che hanno raggiunto cifre ragguardevoli. Interessante invece la locazione turistica relativa al breve periodo, così come nei centri di notevole portanza turistica per il lungo periodo.

Per la prima casa resta preferibile l’acquisto alla locazione, anche se l’acquisto, che fa ricorrere i consumatori al credito bancario Valdostano, indiscutibilmente interessante grazie a tassi particolarmente agevolati, non comporta un incremento commerciale significativo poiché insufficiente.

La particolare morfologia del territorio, inoltre, non permette l’edificazione di nuovi complessi: per le seconde case, alcuni piani regolatori sono molto vincolanti e le restrizioni dovute alle fasce di rispetto per frane e valanghe sono tutt’altro che da sottovalutare. Questi elementi, che penalizzano le vallate turistiche, hanno portato il consumatore a rivolgere la propria attenzione alla ristrutturazione di vecchi fabbricati tipici o di appartamenti edificati negli anni ’60. I tagli turistici più interessanti sono rappresentati dai bilocali, il prezzo medio dei quali è di 2.500 euro al metro quadro. Per la prima casa invece il taglio più richiesto è il trilocale, con prezzi compresi tra i 2.500 ed i 3.000 euro al metro quadro.

Per gli immobili di pregio, poi, vale il discorso di sempre: sono ricercati da una clientela particolare che, nonostante il panorama economico nazionale, mantiene immutate le proprie consuetudini» (CS dell' Associazione).